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中信銀行率先引進(jìn)了“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品，事實(shí)上，“以房養(yǎng)老”的理念早就被植入中國(guó)。相比“倒按揭”，“租房養(yǎng)老”、“換房養(yǎng)老”似乎更容易被國(guó)人接受。
“倒按揭”步履維艱
全國(guó)各地有一些機(jī)構(gòu)曾試行過“倒按揭”模式的以房養(yǎng)老，均因效果不好不了了之。
據(jù)《北京晚報(bào)》報(bào)道，2007年的重陽(yáng)節(jié)，北京市石景山區(qū)試點(diǎn)首家通過房屋租賃方式提供養(yǎng)老服務(wù)的新型服務(wù)模式，該模式在石景山壽山福海國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)中心率先推行，該項(xiàng)目被稱作“養(yǎng)老房屋銀行”。作為整個(gè)事件的幕后策劃，趙良羚介紹說：“我們當(dāng)時(shí)的服務(wù)模式是，由養(yǎng)老院與地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司合作，對(duì)老人的房屋進(jìn)行出租，所得的房租返還給老人，以抵免在養(yǎng)老院的所需費(fèi)用，或由老人自行處理。但是由于當(dāng)時(shí)的合作方出了一些問題，所以很多老年人其實(shí)是自己把房子出租了，但也算是以房養(yǎng)老了吧。”
另?yè)?jù)《新聞晚報(bào)》報(bào)道，2007年，上海公積金管理中心也曾推出名為“住房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型“以房養(yǎng)老”模式。與傳統(tǒng)倒按揭貸款不同的是，該模式從一開始就變更了房屋產(chǎn)權(quán)人。具體程序?yàn)椋豪夏耆藢⒆杂挟a(chǎn)權(quán)房屋出售給上海市公積金管理中心，并選擇在有生之年住在原房屋內(nèi)，出售房屋所得款項(xiàng)在扣除房屋租金、保證金及相關(guān)交易費(fèi)用后由老人自由支配。不過，這一模式后因真正符合條件的申請(qǐng)者很少而停止。
除了公積金中心的夭折方案，兩樁官司也將上海與“以房養(yǎng)老”聯(lián)系在一起，也使得這一模式在國(guó)內(nèi)的發(fā)展再生尷尬。
2005年，居住在上海市田林新村的八旬老人訾老先生為了改善自己的晚年生活，作出一個(gè)慎重決定：將棲身的房屋賣出去，用所得的房款作為租金，仍然租住該套已生活了多年的房屋。但他沒有想到，原本約定好的購(gòu)房者出爾反爾了，在拿到產(chǎn)權(quán)證后卻將老人告上法院，要求老人交付并搬出該房屋。最終，法院判決維護(hù)了老人的權(quán)益。
無獨(dú)有偶，今年8月，閔行區(qū)另一起判決也關(guān)于“以房養(yǎng)老”，但這次涉及的不是個(gè)人，而是正規(guī)的老年公寓。據(jù)介紹，年近九旬的林老太與閔行一家老年公寓簽訂協(xié)議，約定林老太自愿履行老年公寓
“以房養(yǎng)老”試行辦法的義務(wù)，將現(xiàn)有的一套價(jià)值為55萬元的房屋轉(zhuǎn)讓。后來，老年公寓取得了林老太房屋的產(chǎn)權(quán)，但未向林老太支付房屋房款，林老太也未按約交付房屋。林老太兒子獲知此事后深覺不公，與林老太將老年公寓訴至法院，以重大誤解、顯失公平為由要求撤銷"以房養(yǎng)老"協(xié)議和房屋買賣合同。最終，法院判決房產(chǎn)重歸林老太名下。
租房、換房養(yǎng)老更現(xiàn)實(shí)
與“倒按揭”模式相比，產(chǎn)權(quán)不發(fā)生變化、操作又相對(duì)簡(jiǎn)單的租房養(yǎng)老和換房養(yǎng)老，比較容易被老人們接受。
租房養(yǎng)老，即將獨(dú)居有房老人安排到敬老院，其原住房出租，以增加老人的日常開支費(fèi)用。
“很多老年人有很多選擇租房養(yǎng)老的模式。”王程權(quán)是上海閔行梅隴一家養(yǎng)老院的負(fù)責(zé)人，他介紹說，目前其工作的養(yǎng)老院，大概有一半左右傾向于租房養(yǎng)老，過世后還可以把房子留給后代，老年人的子女也樂意。
他算了一筆賬。一個(gè)老年人選擇二級(jí)護(hù)理，其每月的托管費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、伙食費(fèi)等總的費(fèi)用在大概在2000元左右。而這位老人有一套在徐匯田林的2室的老公房，每月的租金就有3200元/平方米左右，加上養(yǎng)老金，自己每月的零花錢還有2000元左右。
漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡說，老人出租房產(chǎn)養(yǎng)老的不在少數(shù)，盡管租金回報(bào)率過低一直為人詬病，但老年人的消費(fèi)水平通常不高，一般出租收益也足夠支付正常的養(yǎng)老開銷。尤其是，老年人所持有的房產(chǎn)很多是市中心老房子，由于地段優(yōu)勢(shì)，租金回報(bào)率還會(huì)高過一般住宅。
除了租房養(yǎng)老，還誕生出“換房養(yǎng)老”的模式，就是拿一套大房換成兩套小房，或是高價(jià)地段房產(chǎn)變?yōu)榱畠r(jià)地段房產(chǎn)，當(dāng)中產(chǎn)生的差價(jià)用于養(yǎng)老補(bǔ)貼。
“我退休以后，就去昆山養(yǎng)老了。”去年剛剛退休的孫女士聊起了自己的養(yǎng)老經(jīng)。由于子女都各自有了家庭和房子，她在2006年的時(shí)候?qū)⒆约涸谏虾ｌo安區(qū)的房賣了，選擇靠近小兒子的閔行區(qū)另外購(gòu)置了一套房子。“當(dāng)時(shí)賣了130萬元，閔行房子小一點(diǎn)的，用去42萬元。后來去昆山看了孝賢坊的養(yǎng)老房，感覺不錯(cuò)，電梯公寓價(jià)格3750元／平方米，單套房源總價(jià)在30萬元左右，這種養(yǎng)老房的一些服務(wù)和養(yǎng)老院都差不多，再說交通也方便，就買了下來。”孫女士說道。現(xiàn)在她和老伴住在昆山，將閔行的房子出租，每月的房租和養(yǎng)老金加起來有6000多元。
“生活過得不錯(cuò)，時(shí)不時(shí)去外地旅游一下。 ”
三種方式對(duì)比
偉業(yè)我愛我家在其新浪網(wǎng)博客上發(fā)布了該公司市場(chǎng)研究院對(duì)“倒按揭”、租房養(yǎng)老和出售房屋后購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品三種“以房養(yǎng)老”方式綜合對(duì)比結(jié)果。
研究前提假定，張先生今年60歲，除了自住房屋外還有一套空閑房屋，該房屋60平米，市場(chǎng)價(jià)值160萬元。
銀行“倒按揭”：根據(jù)目前中信銀行的“倒按揭”產(chǎn)品設(shè)計(jì)，該房屋評(píng)估價(jià)120萬元，張先生可貸款72萬元，銀行分10年發(fā)放，張先生每月可得6000元。10年后，張先生需要一次歸還銀行連本帶利105萬元左右。屆時(shí)，假設(shè)房屋增值到210萬，張先生出售房產(chǎn)后償還完銀行債務(wù)，最終得到105萬現(xiàn)金。
出租房屋：目前房屋總價(jià)160萬的房子，如果選擇出租，按北京市場(chǎng)目前的租售比1:500計(jì)算，張先生月租金收入3200元。10年后，房屋增值到210萬，其210萬元的財(cái)產(chǎn)價(jià)值全部歸屬于房屋的業(yè)主張先生.
出售房屋后購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品：房屋按市價(jià)出售后，張先生得款160萬，而后投資于適合老年人的穩(wěn)健型投資理財(cái)
產(chǎn)品，每年年化收益率4%——5%，相當(dāng)于張先生每月得款6000。10年后，不考慮張先生月得款花銷的余額，張先生持有現(xiàn)金160萬。
研究結(jié)論顯示，當(dāng)老人對(duì)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)生的月度養(yǎng)老金需求不高時(shí)，最好采取出租房屋的形式，還能獲得房屋長(zhǎng)期增值的收益。而當(dāng)老人對(duì)于“以房養(yǎng)老”產(chǎn)生的月度養(yǎng)老金需求較高時(shí)，可以采取銀行“倒按揭”或出售房屋后購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品的形式。而這兩種“以房養(yǎng)老”的形式相比，銀行“倒按揭”的方式需要繳納銀行利息，成本較高；出售房屋后購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品的形式需要承擔(dān)更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，這就要看老人的理財(cái)偏好了。
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