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中信銀行養(yǎng)老按揭產(chǎn)品今日的境遇和前途之坎坷都不難想象，剔除產(chǎn)品設(shè)計(jì)的因素，“倒按揭”業(yè)務(wù)在中國(guó)依然缺少落地生根的土壤——既缺少西方家庭關(guān)系中的獨(dú)立精神，也受到國(guó)內(nèi)制度安排和政策法規(guī)上的限制。
障礙一：養(yǎng)老保障體系尚不完善
推行以房養(yǎng)老，首先應(yīng)完善國(guó)家基本養(yǎng)老保障體系。
上海大學(xué)社會(huì)學(xué)教授顧駿指出，“以房養(yǎng)老”通常是作為社會(huì)保障體系的一個(gè)有力補(bǔ)充，在福利完善日本、歐洲等國(guó)，“以房養(yǎng)老”應(yīng)對(duì)遠(yuǎn)沒有社保相對(duì)較差的美國(guó)多。
中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行高級(jí)經(jīng)濟(jì)師何志成在《中國(guó)證券報(bào)》撰文寫道，美國(guó)社會(huì)保險(xiǎn)體系俗稱“三腳凳”，是一個(gè)非常完備的多層次的養(yǎng)老保障體系。包括政府主辦的社會(huì)保險(xiǎn)、雇主資助的私營(yíng)養(yǎng)老金和個(gè)人儲(chǔ)蓄。其中最重要的是1935年美國(guó)頒布的《社會(huì)保險(xiǎn)法》，建立了政府主辦的社會(huì)保障制度，強(qiáng)制覆蓋所有有收入的被雇傭者。可見，所謂的“以房養(yǎng)老”雖然受到熱捧，但是只是“第二腿”中名目繁多的各種商業(yè)保險(xiǎn)計(jì)劃中的一種。如今我國(guó)一些地區(qū)忙著大談以房養(yǎng)老的危險(xiǎn)在于，讓本該擔(dān)當(dāng)主力的基礎(chǔ)性公共社保體系混雜在了居民、企業(yè)的社保體系中，既導(dǎo)致社保體系公私界限不明，又導(dǎo)致社保體系覆蓋度不夠。甚至不乏有個(gè)別地方想借助個(gè)體的“以房養(yǎng)老”緩解政府社保投入不足的困境。
何志成表示，要為老人營(yíng)造一個(gè)舒適的養(yǎng)老之家，先要把房屋的幾面墻搭好根基打扎實(shí)，而不是現(xiàn)在就急著考慮怎么裝修得更漂亮。在任何國(guó)家任何時(shí)候，以房養(yǎng)老只是養(yǎng)老體制的“補(bǔ)充答案”，而非“標(biāo)準(zhǔn)答案”。即使“補(bǔ)充答案”答得再完美，如果標(biāo)準(zhǔn)答案缺胳膊少腿，能給高分嗎？
障礙二：房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定性差
推行以房養(yǎng)老，還需要成熟、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
據(jù)《新聞晚報(bào)》報(bào)道，漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉指出，運(yùn)作“以房養(yǎng)老”模式需要一個(gè)成熟穩(wěn)定的市場(chǎng)，至少不是需要政府經(jīng)常予以調(diào)控的市場(chǎng)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還未成熟，市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)機(jī)制尚未建立，政策性的干預(yù)頻繁，并非完全地市場(chǎng)化。房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度較大，這使得銀行和個(gè)人間的風(fēng)險(xiǎn)都難以有效控制。其次，目前完善的房產(chǎn)評(píng)估體系尚未完全建立。如何在變化的市場(chǎng)中，準(zhǔn)確衡量房屋的真實(shí)價(jià)值，這將影響參與主體的切身利益。目前國(guó)內(nèi)這一塊的人才和機(jī)構(gòu)也相對(duì)缺乏。
“我們的房?jī)r(jià)波動(dòng)太大，估值和預(yù)測(cè)都相當(dāng)困難。”
中國(guó)人壽廣東分公司企劃部負(fù)責(zé)人陸建明在接受《南方日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，美國(guó)的“倒按揭”普及與其房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定有關(guān)，期房?jī)r(jià)估算變動(dòng)不大，“倒按揭”的折舊預(yù)測(cè)較容易。但在中國(guó)特別是上海、北京等城市，房?jī)r(jià)如果繼續(xù)猛漲，勢(shì)必引發(fā)很多糾紛，甚至?xí)霈F(xiàn)大面積違約局面。
其次，房產(chǎn)變現(xiàn)的難度也使得“倒按揭”危機(jī)四伏。歐美的租賃、中介和出售市場(chǎng)非常成熟，房產(chǎn)的變現(xiàn)相當(dāng)容易，而我國(guó)的房產(chǎn)流通市場(chǎng)還很不健全，“有價(jià)無市”之憂甚虞。保險(xiǎn)公司手中的房產(chǎn)，如無法隨時(shí)變現(xiàn)，就會(huì)積累成巨大風(fēng)險(xiǎn)。“總不可能專門雇人去賣房吧。”
障礙三：70年產(chǎn)權(quán)期限前途未卜
70年住宅土地使用權(quán)在到期之后如何續(xù)權(quán)尚未明確，恰恰多數(shù)老人的住房距離這一期限最為接近。
在以房養(yǎng)老較為普遍的美國(guó)，且不說房屋不存在“產(chǎn)權(quán)限定”問題，不僅房屋的所有權(quán)是永恒的，土地的所有權(quán)也歸房屋所有人。因此，金融機(jī)構(gòu)通常不會(huì)要求老人有多套房產(chǎn)，貸款年限也可以一直到老人過世。
我國(guó)目前住宅的土地使用權(quán)最長(zhǎng)只有70年。一個(gè)人往往要付出長(zhǎng)達(dá)二三十年的時(shí)間還清房貸，等到退休后再向保險(xiǎn)公司申請(qǐng)“倒按揭”。按照現(xiàn)行政策，等到保險(xiǎn)公司擁有房屋的產(chǎn)權(quán)后，土地使用權(quán)的年限也所剩無幾。雖然2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》已經(jīng)規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，但“自動(dòng)”并不意味著“無償”。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費(fèi)用將是一個(gè)巨大的未知風(fēng)險(xiǎn)。
“如果未來沒有明確的政策落實(shí)，保險(xiǎn)公司的積極性會(huì)受影響。”陸建明說，我國(guó)城市化進(jìn)程中存在大量拆遷，如無政策保障，也會(huì)帶來很多不確定性。
中信銀行通過產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)避了70年產(chǎn)權(quán)期限的問題，然而由此作出的種種限制和安排也導(dǎo)致了對(duì)產(chǎn)品實(shí)用性質(zhì)疑——譬如有多套房產(chǎn)的老人通常生活較為富足，是否有這種貸款需求，真正有需求的孤寡老人卻可能因?yàn)榉N種原因無法貸款等。
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