當(dāng)前樓市已經(jīng)進(jìn)入整體下行階段。從市場(chǎng)反映的現(xiàn)象看，繼一線城市部分樓盤(pán)降價(jià)后，降價(jià)趨勢(shì)正在向二三線或更大范圍蔓延。而由于銷(xiāo)售萎縮、庫(kù)存積壓使得包括行業(yè)龍頭在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)不得不選擇降價(jià)促銷(xiāo)、以量變現(xiàn)等最現(xiàn)實(shí)的生存法則。接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，調(diào)控持續(xù)已成定局并在逐漸落實(shí)到降價(jià)環(huán)節(jié)。
調(diào)控 持續(xù)從緊已成定局
國(guó)務(wù)院總理溫家寶日前表示，中國(guó)下調(diào)房?jī)r(jià)是國(guó)家堅(jiān)定的政策，調(diào)節(jié)后的房?jī)r(jià)將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。“對(duì)于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動(dòng)搖，我們的目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格。”這是繼國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議后，中央層面又一次強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，鞏固調(diào)控成果。
事實(shí)上，一系列限購(gòu)、限貸等樓市調(diào)控政策已經(jīng)顯現(xiàn)效果。中國(guó)指數(shù)研究院7日發(fā)布的“中國(guó)主要城市房地產(chǎn)每周交易數(shù)據(jù)情報(bào)”顯示，11月首周樓市繼續(xù)走低，當(dāng)期監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市，28城市樓市成交量同比下降，6城市成交量降幅在50%以上。
但是針對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的高壓態(tài)勢(shì)仍然非常明顯。近期財(cái)政部部長(zhǎng)助理王保安也表示，將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施，下一階段有關(guān)部門(mén)會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況完善稅制，加快稅收政策的制定。此外還有首套房按揭貸款利率上浮，銀行嚴(yán)控開(kāi)發(fā)貸等。
珠海市于本月初開(kāi)始執(zhí)行的“雙限令”也明確回應(yīng)了市場(chǎng)上關(guān)于調(diào)控可能松動(dòng)的一些擔(dān)憂(yōu)。珠海市要求對(duì)新增住宅項(xiàng)目實(shí)行限價(jià)，主城區(qū)范圍內(nèi)實(shí)行限購(gòu)。業(yè)內(nèi)人士指出，珠海市加強(qiáng)版的雙限令顯示出地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的迫切性。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“房地產(chǎn)調(diào)控政策短期不會(huì)放松，目前來(lái)看持續(xù)到明年已經(jīng)成為定局，期待政策在明年初放寬的可能性基本沒(méi)有。”
中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)持同樣觀點(diǎn)，他說(shuō)“現(xiàn)在整體的價(jià)格趨勢(shì)已經(jīng)非常明顯，經(jīng)過(guò)一系列的調(diào)控，無(wú)論是70個(gè)大中城市還是重點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)已經(jīng)基本停漲，包括龍頭開(kāi)發(fā)商在內(nèi)也出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的降價(jià)行動(dòng)，這說(shuō)明一系列調(diào)控措施起到了作用，有效地遏制了投資投機(jī)。明年上半年之前只要繼續(xù)堅(jiān)持限購(gòu)政策，房?jī)r(jià)都會(huì)是整體向下的趨勢(shì)”。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，與2008年相比，盡管整個(gè)樓市的調(diào)整幅度未必會(huì)更大，但持續(xù)的時(shí)間肯定會(huì)更長(zhǎng)。“由于目前房?jī)r(jià)剛開(kāi)始下跌，按照這種降溫態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)明年上半年才能收到顯著效果。到時(shí)候中央政策有望出現(xiàn)松動(dòng)。”
降價(jià) 房企普遍變招求生
上海、北京等一線城市引發(fā)樓市降價(jià)潮后，近期全國(guó)房企打折促銷(xiāo)的信息接連不斷。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)總裁周忻告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，新浪樂(lè)居旗下的房產(chǎn)電子商務(wù)平臺(tái)EJU網(wǎng)站此前與萬(wàn)科合作在深圳以特價(jià)房打響促銷(xiāo)戰(zhàn)后，又與龍湖地產(chǎn)在華東推出限時(shí)團(tuán)購(gòu)活動(dòng)。“活動(dòng)中共推出近千套房源，5天內(nèi)賣(mài)出20億元，9成房源被認(rèn)購(gòu)。”
據(jù)記者了解，萬(wàn)科、龍湖、星河灣等企業(yè)目前都有不同程度的降價(jià)促銷(xiāo)樓盤(pán)項(xiàng)目，其中部分項(xiàng)目降價(jià)幅度在20%至40%。“降價(jià)”已成為開(kāi)發(fā)商眼中的敏感詞，由于上海、深圳等地房?jī)r(jià)下降遭遇業(yè)主“維權(quán)”糾紛，由此引發(fā)退房潮后，開(kāi)發(fā)商的降價(jià)手段變得更為靈活隱蔽，除了傳統(tǒng)的打折促銷(xiāo)策略，還在嘗試其他招數(shù)以?xún)r(jià)換量。
周忻告訴記者，包括龍頭企業(yè)在內(nèi)的很多房企很早就已進(jìn)入“網(wǎng)上賣(mài)房”的電商領(lǐng)域。周忻說(shuō)“當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)已經(jīng)明朗，現(xiàn)金為王、流水第一的經(jīng)營(yíng)理念更為重要，公司可以低調(diào)，營(yíng)銷(xiāo)不能低調(diào)！”
而新浪樂(lè)居統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，EJU電商網(wǎng)站近期在全國(guó)10個(gè)城市累計(jì)上線92個(gè)新房項(xiàng)目，成交897套房源，成交面積逾6萬(wàn)平方米，金額超過(guò)10億。
除了萬(wàn)科、中海、綠地等房企加入降價(jià)隊(duì)伍。上海長(zhǎng)泰東郊、西郊別墅宣布各自下調(diào)售價(jià)達(dá)20%至25%。近期保利家園也開(kāi)始“變相降價(jià)”，部分樓盤(pán)通過(guò)贈(zèng)送車(chē)庫(kù)和免契稅等方式加大優(yōu)惠幅度。
張大偉分析稱(chēng)，“從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)出現(xiàn)了相對(duì)過(guò)剩，所以必須降價(jià)促銷(xiāo)才能換得成交量。此前上海的降價(jià)潮已經(jīng)明顯刺激到其他城市，在限購(gòu)等政策下購(gòu)房者期待房?jī)r(jià)下降的幅度會(huì)更大，預(yù)計(jì)跟進(jìn)的降價(jià)項(xiàng)目會(huì)明顯增加，降價(jià)潮將更加普遍。”
出現(xiàn)降價(jià)的不僅僅是一線城市和知名房企。事實(shí)上，此前杭州下沙區(qū)的“保利灣天地”和“世茂首府”大幅降價(jià)促銷(xiāo)后，二線城市房?jī)r(jià)集體下行序幕便已經(jīng)拉開(kāi)。中原地產(chǎn)向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》提供的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前杭州新開(kāi)樓盤(pán)成交均價(jià)較周邊樓盤(pán)的降價(jià)幅度在10%至20%；主城區(qū)成交均價(jià)從8月的21000元/平方米，已下跌至17000元/平方米，降幅近20%。
除杭州外，成都、南京、天津等二線城市新開(kāi)樓盤(pán)成交價(jià)格也已開(kāi)始出現(xiàn)下跌。其中，成都降價(jià)幅度大部分在5%至10%之內(nèi)，降價(jià)范圍已波及主城區(qū)和郊縣；南京的新開(kāi)樓盤(pán)均價(jià)降幅約10%，近郊住宅價(jià)格降幅較為明顯；天津的新房均價(jià)降幅則在5%至15%。
在重慶，進(jìn)入11月后先后有包括中海、和黃、保利、魯能、金科協(xié)信等大小房企都不約而同的加入促銷(xiāo)的行列。重慶業(yè)內(nèi)人士王雪松稱(chēng)，目前重慶市場(chǎng)上大力促銷(xiāo)的，最多的還是大企業(yè)，這是因?yàn)橹貞c沒(méi)有限購(gòu)，只要開(kāi)發(fā)商愿意降價(jià)，出貨速度就會(huì)很快。
中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，接近七成的一線房企前三季度未完成年度銷(xiāo)售任務(wù)的75%。前三季度報(bào)顯示，在A股上市的房企中，七成房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，超過(guò)四成房企凈利潤(rùn)下滑甚至虧損，80%以上房企負(fù)債同比增加。
收緊 房企資金鏈深度承壓
在政策持續(xù)高壓之下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈也不斷收緊。Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年三季度，146家上市房企共計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入866.3億元，同比下滑22%。從凈利潤(rùn)指標(biāo)看，146家上市房企共計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)97.1億元，同比下滑了25.5%。
上市房企業(yè)績(jī)下滑的背后，是銷(xiāo)售不暢、庫(kù)存高企的慘淡局面。以“萬(wàn)保金招”四大龍頭企業(yè)為例，截至8日，除招商地產(chǎn)外，萬(wàn)科、保利、金地均已公布了10月的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，10月單月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積100.4萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額103.4億元，同比分別下降23.18%和33.33%，這已是萬(wàn)科銷(xiāo)售額連續(xù)第三個(gè)月同比下降。
保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)同樣也面臨著銷(xiāo)售同比下滑。保利地產(chǎn)7日發(fā)布公告稱(chēng)，10月份公司實(shí)現(xiàn)簽約面積56.94萬(wàn)平方米，同比下降26.79%；實(shí)現(xiàn)簽約金額54.20億元，同比下降39.27%。同天，金地集團(tuán)公布的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，10月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積19萬(wàn)平方米，同比減少38.1%；簽約金額26.7億元，同比減少29.4%。
受銷(xiāo)售持續(xù)低迷影響，上市房企存貨壓力進(jìn)一步增大。Wind統(tǒng)計(jì)顯示，三季度末，房地產(chǎn)板塊146家公司存貨達(dá)1.22萬(wàn)億元，較去年同期的8593億元大增41.98%。此外，衡量上市房企資金鏈狀況的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~的下滑速度逐步加快。從三季度的數(shù)據(jù)看，146家上市房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)的191.723億元，而在去年同期則為負(fù)的51.5億元，同比大幅下滑272.2%，其中90家房企三季度經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流為負(fù)值。
東莞證券研究報(bào)告認(rèn)為，行業(yè)融資困難、成本增加，面對(duì)資金與業(yè)績(jī)雙重壓力，大多房企在四季度將會(huì)加大推盤(pán)力度以及逐步降價(jià)促銷(xiāo)。未來(lái)樓市銷(xiāo)售難度仍然較大，銷(xiāo)量難以大幅增長(zhǎng)；同時(shí)隨著房?jī)r(jià)向下，房企利潤(rùn)將受到壓擠。因此預(yù)計(jì)2011年以及2012年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鏊賹⒊霈F(xiàn)放緩。
北京一家上市房企資深人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，種種跡象表明，房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)保持從緊，去庫(kù)存壓力仍將繼續(xù)攀升，在限購(gòu)等政策影響及越來(lái)越多的購(gòu)房者降價(jià)預(yù)期增強(qiáng)的情況下，適度降價(jià)或許是比較理智的選擇。公司管理層已經(jīng)在考慮如何應(yīng)對(duì)未來(lái)半年內(nèi)可能出現(xiàn)的量?jī)r(jià)齊跌的風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)策略也更加注重穩(wěn)健。
