對(duì)于指望借助“金九銀十”大撈一把的開(kāi)發(fā)商而言，“跌”字卻成了今年9月、10月樓市的主旋律，這勢(shì)必加劇開(kāi)發(fā)商的資金饑渴。而隨著我國(guó)政府明確表態(tài)繼續(xù)堅(jiān)定調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，專(zhuān)家指出，在房?jī)r(jià)天平正處于反轉(zhuǎn)向下的關(guān)頭，樓市下跌的節(jié)奏勢(shì)必會(huì)加速，市場(chǎng)調(diào)整將不可避免。
樓市陷入量跌價(jià)松
10月30日下午，在北京廣渠路上，房產(chǎn)中介置業(yè)顧問(wèn)小高支起了房源牌吸引顧客。與以前不同的是，小高房源牌上的信息不再以二手房買(mǎi)賣(mài)為主，而全部變成了租賃信息。小高說(shuō)：“限購(gòu)令下，買(mǎi)房子的人越來(lái)越少，房子很難賣(mài)出去。”
從實(shí)際情況來(lái)看，9月、10月多個(gè)城市的樓市的確處于成交低迷狀態(tài)。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，10月份北京市住宅成交量合計(jì)為12760套，相比去年10月份下滑了近四成。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年9月和10月北京市住宅銷(xiāo)售簽約總量近27000套，同比去年下降40%以上，比起2009年則大降60%。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院10月23日發(fā)布的監(jiān)測(cè)報(bào)告，10月份上海商品住宅周成交面積為20.23萬(wàn)平方米，比去年下跌了近一半；深圳商品住宅周成交面積為3.92萬(wàn)平方米，比起去年同期的周成交面積11.21萬(wàn)平方米則下跌了三分之二；另外，廣州、南京、天津、杭州等地周成交面積同比均處于下降格局。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，從樓市的發(fā)展歷程來(lái)看，向來(lái)是量在價(jià)先，樓市成交量的下降是必經(jīng)的陣痛，然后才能實(shí)現(xiàn)部分高房?jī)r(jià)地區(qū)價(jià)格的實(shí)質(zhì)性下跌。而上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)分析可看出，全國(guó)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已初步顯現(xiàn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，9月70個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比下降的城市有17個(gè)，持平的城市有29個(gè)。楊紅旭預(yù)計(jì)，10月份全國(guó)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的特征將更為明顯。在市場(chǎng)方面，萬(wàn)科、龍湖、中海等龍頭房企已開(kāi)啟了降價(jià)潮，萬(wàn)科在京項(xiàng)目金隅萬(wàn)科城預(yù)計(jì)三期開(kāi)盤(pán)價(jià)為14000元/平方米，比之前便宜近20%。
9月、10月份，在上海、杭州、北京等地，紛紛出現(xiàn)了一定規(guī)模的退房潮。分析人士指出，這既表明樓市投資投機(jī)者甚至是剛需急于在潮退之前逃離樓市以避免擱淺，也暴露出部分房企資金鏈有斷裂之虞。從10月份密集發(fā)布的房企三季報(bào)中也可看出，開(kāi)發(fā)商手中的存貨在不斷增加，一些企業(yè)負(fù)債率超過(guò)80%。為此房企正大量推盤(pán)，以消化庫(kù)存，如9、10月份北京共有55個(gè)住宅項(xiàng)目取得預(yù)售證，新增供應(yīng)住宅套數(shù)合計(jì)為16000余套，形成了今年的推盤(pán)高峰期。截至10月30日，北京一手住宅庫(kù)存量高達(dá)11.8萬(wàn)余套，處于近兩年來(lái)的高點(diǎn)。
政策面堅(jiān)定調(diào)控將加速房?jī)r(jià)下降
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，“正是在國(guó)八條限購(gòu)限貸等政策打壓之下，市場(chǎng)出現(xiàn)了較大變化。去年以來(lái)土地的大規(guī)模供應(yīng)、高開(kāi)工率增加了樓市庫(kù)存；在需求層面，一方面以限購(gòu)限貸為代表的政策極大地抑制了投資投機(jī)需求，另一方面購(gòu)房者普遍處于觀望態(tài)勢(shì)，整個(gè)供求關(guān)系發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。”
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，限購(gòu)令一方面排除了投機(jī)需求；另一方面，隨著有購(gòu)房資格的購(gòu)買(mǎi)力被日漸消化，市場(chǎng)上的有效購(gòu)買(mǎi)力將會(huì)越來(lái)越少，所以盡管市場(chǎng)也在試圖消化政策，但隨著時(shí)間推移形勢(shì)只會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。
企業(yè)也在通過(guò)各種形式向地方政府反復(fù)打聽(tīng)，何時(shí)、怎樣才能取消限購(gòu)限貸，而一些取消限購(gòu)、放松房產(chǎn)信貸等舉動(dòng)也開(kāi)始冒頭，一些房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)人士甚至對(duì)政策面很快取消嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控措施抱有較大信心。
但就在10月29日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上明確提出，堅(jiān)定房地產(chǎn)調(diào)控信心不動(dòng)搖，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。陳國(guó)強(qiáng)表示，這對(duì)于近期泛濫的各種雜音無(wú)異于當(dāng)頭棒喝，等于告訴市場(chǎng)，房地產(chǎn)調(diào)控仍會(huì)繼續(xù)，限購(gòu)限貸等政策并不會(huì)退出。這有利于引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，也必將加速房?jī)r(jià)的下降趨勢(shì)。楊紅旭表示，房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，效果正在顯現(xiàn)，樓市正在降溫，按照這種態(tài)勢(shì)發(fā)展下去，樓市調(diào)控將會(huì)收到積極效果。
據(jù)記者了解，由于樓市量跌價(jià)松，全國(guó)土地市場(chǎng)也逐步趨冷，賣(mài)地難導(dǎo)致一些地方在調(diào)控上猶豫不決。陳國(guó)強(qiáng)同時(shí)表示，其實(shí)10月29日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議還有一個(gè)亮點(diǎn)，即強(qiáng)調(diào)要增加商品住房用地，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整，以往很少單獨(dú)提到這一點(diǎn)，這不僅體現(xiàn)了調(diào)控手段的豐富性，也更加體現(xiàn)出調(diào)控的針對(duì)性，即對(duì)一些地方捂地等行為予以警示，有利于調(diào)控的推進(jìn)。
而就在11月1日，廣東珠海市開(kāi)始積極執(zhí)行限購(gòu)限價(jià)的雙限政策：本地居民、繳納一年以上社保或納稅證明的外地人在香洲主城區(qū)只能新購(gòu)一套房；新申請(qǐng)預(yù)售樓盤(pán)價(jià)格不得超過(guò)11285元/平方米。分析人士指出，這表明調(diào)控仍在持續(xù)，短期內(nèi)并沒(méi)有松動(dòng)的可能。
樓市將持續(xù)調(diào)整
對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，借助“金九銀十”賺個(gè)缽滿盆溢無(wú)疑對(duì)緩解整個(gè)資金鏈狀況意義重大。尤其是在今年，開(kāi)發(fā)商資金鏈普遍繃緊，那么9月、10月的樓市收成勢(shì)必進(jìn)一步影響開(kāi)發(fā)商的狀態(tài)。
陳國(guó)強(qiáng)表示，年底一般是開(kāi)發(fā)商比較難熬的日子，他們既需要償還信貸欠款，也需要支付工程款、員工年終獎(jiǎng)，如果“金九銀十”成交低迷，那么必將加劇開(kāi)發(fā)商在與政策博弈中的失衡感。陳國(guó)強(qiáng)預(yù)計(jì)，在開(kāi)發(fā)商普遍負(fù)債增加，樓市供應(yīng)量增大、購(gòu)買(mǎi)力不足的局面下，開(kāi)發(fā)商必然更期望采取以價(jià)換量的銷(xiāo)售模式，房?jī)r(jià)下跌的步伐有望加快，價(jià)格拐點(diǎn)有望加速確立。
楊紅旭認(rèn)為，今年底到明年初市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)明顯調(diào)整，但價(jià)格下跌的幅度并不會(huì)太大，更不會(huì)出現(xiàn)“硬著陸”。盡管政策面仍然從緊，但今年房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈狀況好于2008年，這決定了樓市的這波調(diào)整幅度不會(huì)比2008年更大，就項(xiàng)目而言，少數(shù)項(xiàng)目會(huì)跌三成左右，多數(shù)項(xiàng)目將下跌一成。
楊紅旭同時(shí)表示，由于開(kāi)發(fā)商存貨壓力比2008年更大，這意味著樓市的調(diào)整時(shí)間將比2008年更長(zhǎng)，樓市或?qū)⒉饺肼L(zhǎng)的陰跌中。2008年樓市下跌持續(xù)了6個(gè)月，這次時(shí)間可能更長(zhǎng)一些，但深度要小，這與中國(guó)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整節(jié)奏是一致的。這是我國(guó)政府主動(dòng)調(diào)整經(jīng)濟(jì)、調(diào)控房地產(chǎn)的結(jié)果，總體來(lái)看，樓市處于可控范圍之內(nèi)。
陳國(guó)強(qiáng)表示，從目前政策釋放出來(lái)的信號(hào)看，樓市調(diào)控從緊的方向不會(huì)改變，控制高房?jī)r(jià)的預(yù)期仍將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，這將根本決定樓市的走勢(shì)。
