樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季未能上演，與樓市唇齒相依的住宅用地市場也被樓市的低迷走勢沖淡，不僅多城市出現(xiàn)零成交，價格更是難看，住宅用地溢價率在10月份降至年內(nèi)最低水平。
接受《經(jīng)濟參考報》采訪的專家認(rèn)為，目前開發(fā)商受高庫存、融資難的影響，拿地的積極性大打折扣，而地方政府也不得不將地塊取消掛牌或延遲出讓。專家預(yù)計，在土地收入下滑、中央敦促增加普通商品房用地供應(yīng)等壓力之下，部分地方政府將加大推地力度，未來一段時間內(nèi)土地市場或呈“以量補價”態(tài)勢。
成交 多城市10月住宅用地?zé)o人問津
絲毫未減的調(diào)控高壓態(tài)勢和持續(xù)收緊的信貸政策令房地產(chǎn)開發(fā)商拿地?zé)崆殇J減，在剛剛過去的10月份，土地市場成交巨幅縮量，住宅用地成交量更是創(chuàng)出年內(nèi)最低。中國指數(shù)研究院2日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月，全國133個城市共成交土地1365宗，成交面積5500萬平方米，環(huán)比減少40%，同比減少37%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)408宗，成交面積2004萬平方米，環(huán)比減少37%，同比減少45%。
熱點城市中，深圳、廈門、福州、洛陽、吉林等城市則整月無宅地現(xiàn)身。廣州、武漢、成都、西安等地的住宅類地塊則紛紛零成交，其中，廣州推出的19宗用地面積總計為41萬平方米的地塊無人問津，武漢推出的15宗用地面積總計達(dá)102萬平方米的地塊也沒有成交記錄。
中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為，時至年底，開發(fā)商開始著眼回籠資金，結(jié)算貸款及各種開發(fā)成本，還款壓力使其對于土地市場熱情大大減退，而地方政府也不得不將地塊取消掛牌或延遲出讓，致使成交量大幅下滑。
這在北京等一線城市表現(xiàn)得也較為明顯，據(jù)北京中原市場研究部發(fā)布的《土地市場月報》顯示，在北京，10月土地共成交21宗，總成交面積125.78萬平方米，其中住宅類用地成交僅1宗，住宅用地成交10.16萬平方米，環(huán)比9月下降了83.51%。1至10月同比2010年同期，土地面積成交均呈現(xiàn)下降趨勢，今年只有6、8、10三個月份同比去年成交有所上漲。
成交的持續(xù)低迷使地塊延期出讓或終止掛牌現(xiàn)象漸趨增多。公開資料顯示，武漢市國土局9月底發(fā)布公告，原定出讓21宗地塊，揭牌時間為10月28日。隨后，武漢國土局接連兩次發(fā)布補充公告調(diào)整揭牌時間，并將其中9宗地塊出讓時間延期。剛剛進(jìn)入11月，廣州國土局發(fā)布公告說，原定于11月1日公開出讓18宗土地的國有建設(shè)用地使用權(quán)，現(xiàn)因故中止出讓廣州南站12宗地的國有建設(shè)用地使用權(quán)。據(jù)了解，上述12幅地塊已多次延期出讓。
事實上，今年以來宅地市場一直呈較為低迷態(tài)勢，前三季度全國住宅用地推出量、成交量同比“雙降”。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，1至9月全國133個城市共推出5722宗，累計供應(yīng)量30580萬平方米，同比減少12%。累計成交量25068萬平方米，同比減少8%。一線城市中，北京住宅用地累計供應(yīng)量同比減少2%，上海則減少了16%。前10個月全國133個城市單月住宅類用地成交量僅在1月、5月、6月超過去年同期。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時說，當(dāng)前土地市場受調(diào)控影響比較明顯，地方政府在推地上比較謹(jǐn)慎，有意識地把住宅用地放在后面推，因此前三季度商業(yè)用地等地塊推出量相對比較多，相比之下住宅用地推出量比較少。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心高級主任徐楓告訴記者，部分地塊成交遇冷也與其所在區(qū)域位置不佳有一定關(guān)系。此外，相當(dāng)一部分開發(fā)商對市場的后續(xù)走勢比較謹(jǐn)慎。
價格 住宅用地溢價率降至年內(nèi)最低
慘淡成交狀況直接波及到土地市場成交價格，住宅類用地溢價率更是降至年內(nèi)最低水平。國土資源部近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國主要城市地價總體水平小幅上漲，同比、環(huán)比增幅全面回落。第三季度，全國105個主要監(jiān)測城市地價總體水平為3040元/平方米，同比增長8.4%，環(huán)比增長1.3%。居住用地地價為4518元/平方米，同比增長10.5%，較上一季度下降0.3個百分點；環(huán)比增長1.7%，較上一季度下降0.5個百分點。
如果按照樓面價計算，中國指數(shù)研究院報告統(tǒng)計表明，10月，全國133個城市成交樓面均價為1238元/平方米，環(huán)比上漲7%，同比上漲8%；其中住宅類用地成交樓面均價為1419元/平方米，環(huán)比下降15%，同比下降4%。前10月，全國133個城市住宅類用地成交樓面均價僅7、8月高于去年同期，整體走勢平穩(wěn)且有下滑趨勢。
在樓面價下滑的同時，全國133個城市土地平均溢價率也持續(xù)走低。10月溢價率僅為3%，較上月再減3個百分點，較去年同期減少28個百分點；其中住宅類用地平均溢價率為3%，較上月減少2個百分點，較去年同期減少34個百分點。前10月，全國133個城市住宅類用地溢價率在一月創(chuàng)下高點后，一直處于平穩(wěn)下滑走勢，且均低于去年同期，并在10月降至今年最低水平。
偉業(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮表示，房地產(chǎn)市場低迷使開發(fā)商拿地?zé)崆橄陆担瑫r拿地資金也并不充裕，土地出讓過程中往年開發(fā)商激烈競爭的現(xiàn)象今年鮮有出現(xiàn)，造成土地溢價率下降。不僅如此，近期土地流標(biāo)、底價成交等現(xiàn)象也時有發(fā)生。
中國指數(shù)研究院認(rèn)為，一線城市土地起價高，溢價空間有限，而目前開發(fā)商受高庫存、融資難的影響，拿地的積極性大打折扣。目前土地市場供需比例失衡，成交低迷，后期政府與開發(fā)商之間的博弈也將愈演愈烈。
中國土地勘測規(guī)劃院近日發(fā)布的一份監(jiān)測報告認(rèn)為，土地市場運行及未來的發(fā)展趨勢與宏觀經(jīng)濟息息相關(guān)，在全球經(jīng)濟復(fù)蘇步伐放緩，國內(nèi)經(jīng)濟理性回調(diào)、房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)深化的背景下，土地市場相對降溫的態(tài)勢已基本明朗。預(yù)計四季度，隨著我國經(jīng)濟自主穩(wěn)定增長、保障性安居工程建設(shè)的推進(jìn)，城市地價總體水平將會延續(xù)平穩(wěn)增長。但隨著供需雙向調(diào)控政策全面落實、房地產(chǎn)業(yè)資金有序回流、通貨膨脹率有效抑制等因素的強化，城市居住地價增速將進(jìn)一步回調(diào)。
應(yīng)對 地方政府或“以量補價”
在成交持續(xù)低迷、地價增幅回落的疊加效應(yīng)之下，部分熱點城市土地出讓收入大幅縮水。一份全國22個重點城市土地成交監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，北京、天津、上海、杭州等12個城市土地成交金額同比下滑，除北京同比減少7%外，其余城市土地出讓金同比下降幅度均超過20%，其中，西安前十個月土地成交金額為28.7億，同比降幅最大，達(dá)71%。上海前十個月土地成交金額達(dá)930.43億元，同比減少了25%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地出讓收入的下滑在一定程度上會促使地方政府調(diào)整推地策略。陳國強表示，地方政府對土地成交價格的預(yù)期會有所降低，部分地方會希望“以量補價”，即通過增加推出地塊的數(shù)量，確保全年土地出讓的收益。德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟告訴記者，地方政府也可能會延緩?fù)瞥鰞?yōu)質(zhì)、高潛力地塊，增加商業(yè)工業(yè)用地，以緩解住宅用地供應(yīng)不足帶來的土地收入的減少。
值得注意的是，在土地收入縮水的同時，部分地方政府開始微調(diào)土地出讓政策，具體措施包括下調(diào)出讓起始價、放寬付款方式等。10月底的一則消息稱，北京擬根據(jù)當(dāng)前市場情況下調(diào)土地競買保證金，住宅至20%，商業(yè)用地控制在10%至15%，同時放寬交款時限，如遇市場過于冷清將考慮降價出讓。
稍早些時候，南京市政府印發(fā)的《關(guān)于應(yīng)對當(dāng)前經(jīng)濟形勢保持經(jīng)濟平穩(wěn)健康運行的意見》指出，加快經(jīng)營性用地上市速度，逐一明確地塊上市時間。對重大建設(shè)項目用地在一定時間段內(nèi)給予付款的靈活性和寬限期。另據(jù)媒體披露，廣州市提出，針對外資企業(yè)拿地，將適當(dāng)延長50%的首期土地出讓金的支付期限。
“這反映了地方政府在應(yīng)對市場變化方面的靈活性”，陳國強說，一些降低門檻的措施實際上是土地出讓辦法進(jìn)一步寬松了，地方政府這樣做的用意是想給土地市場加加溫，確保后續(xù)土地出讓能夠順利成交。“各地都希望土地出讓收入同比不要下滑太多，如果門檻不降低、辦法不調(diào)整，實現(xiàn)的難度就比較大。”
陳國強表示，部分地方政府之所以選擇調(diào)整出讓政策除了保持土地收益的考慮外，還有中央政府對地方的要求。
國務(wù)院總理溫家寶10月29日主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出，堅定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控。各地政府要切實負(fù)起責(zé)任，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。增加普通商品住房用地，促進(jìn)房價合理調(diào)整。
陳國強認(rèn)為，上述幾方面因素的綜合作用迫使地方政府希望在年底前這段時間促使土地出讓有所起色。不過，他提醒說，政府只是一方面，還要看企業(yè)有沒有參與的熱情和動力，這主要取決于開發(fā)商的資金和信心。徐楓預(yù)測，今年年底前土地市場的冷清局面或難以逆轉(zhuǎn)。
