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熊市購房防跌策略
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熊市房產(chǎn)投資保價之道
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2011-10-27 作者：張小潔 來源：經(jīng)濟參考網(wǎng)綜合
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樓市漸入寒冬，面對房價下降，購房者須做好準(zhǔn)備。作為投資人，購房者需要理性看待房價漲跌，承擔(dān)房價下跌風(fēng)險，因為房價沒有只漲不跌的道理。作為合同的簽約方，購房者可以通過提前約定退房條件來規(guī)避資產(chǎn)價值縮水的風(fēng)險。
進入四季度，國內(nèi)樓市拐點隱現(xiàn)。
從9、10月份數(shù)據(jù)統(tǒng)計以及上海“十一”期間的房展會數(shù)據(jù)來看，開發(fā)商原本計劃9、10月份通過加大供應(yīng)量搶占市場份額的策略并未奏效。在剛剛過去的“十一”黃金周，樓市成交慘淡，傳統(tǒng)的“金九銀十”未能改變樓市的低迷局面。面對慘淡銷量，相關(guān)分析人士指出，傳統(tǒng)的銷售旺季卻成交不旺，必將加劇開發(fā)商的資金饑渴，從而推動房價拐點的出現(xiàn)。
《中國房地產(chǎn)報》援引全球五大行之一的第一太平戴維斯發(fā)布的三季報顯示，上海一手商品住宅第三季度成交量環(huán)比下降12.9%，成交價格保持穩(wěn)定，均價為人民幣22148元/平方米。第三季度，每平方米人民幣4萬元以上的一手公寓銷售量同比下降5.3%至656套。第三季度，每平方米人民幣4萬元以上的一手別墅銷售量同比下降38.5%至107套。另外，在開發(fā)商層面，今年第三季度，共有14塊住宅用地成交，平均溢價率進一步下跌至15.4%，反映出開發(fā)商更濃厚的觀望情緒。
據(jù)《中華工商時報》報道，業(yè)內(nèi)人士認為，目前商品住宅市場低位成交已成常態(tài)，在國家樓市調(diào)控政策不放松的背景下，樓市博弈的戰(zhàn)線和時間會拉長。此輪調(diào)控政策仍將持續(xù)，成為抑制投資投機需求的長久策略，明年房價或現(xiàn)低點。另外，樓市供量不斷增加，在調(diào)控政策作用下，供求結(jié)構(gòu)也在發(fā)生改變。從北京情況看，目前僅二手房在售房源已達13.5萬套，需消化15個月，樓市銷售壓力不斷增大，降價已成為必然趨勢。
“無論拐點是否出現(xiàn)，不可否認的是，目前，各類房價下降、樓盤打折信息已不鮮見，但這樣的價格優(yōu)惠，在促成部分成交的同時，也加大了購房者的觀望情緒。很多購房者選擇繼續(xù)等待，他們更愿意相信11月和12月將有更低的價格出來。而在觀望中，樓市的滯銷狀態(tài)也將延續(xù)。”上海一中型開發(fā)企業(yè)副總裁在接受《中國房地產(chǎn)報》采訪時表示。
面對各式各樣的“策略性降價”甚至可能到來的房地產(chǎn)熊市，購房者如何保價防跌？上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所王展介紹說，通常情況下，有兩種辦法可以采用：
其一是要求開發(fā)商在某個特定時期內(nèi)進行“保價”。也就是說，可以跟開發(fā)商事先約定，在購房之后的一年甚至兩年時間內(nèi)，只要同等品質(zhì)的物業(yè)價格出現(xiàn)下跌情形，便可根據(jù)事先簽訂的“保價協(xié)議”來解決出現(xiàn)的問題。
還有另外一種“保價”方式，即房價降幅超過某標(biāo)準(zhǔn)，如10%，便可要求開發(fā)商補償差價。這種方式對開發(fā)商來說，易于接受，如北京京貿(mào)國際城，在今年初第一次降價之后，便允諾對老業(yè)主進行補償。
其二是約定違約責(zé)任。比如雙方約定，以總房價的5%作為違約金，因此一旦房價跌幅超過5%，購房者可以選擇終止買賣行為，因為相比較履行合同來說，終止買賣可以防止自己承擔(dān)更大的損失，兩害相較取其輕，購房者可以根據(jù)實際情況做出對自己更有利的選擇。當(dāng)然，這種方式是對等的，如果房價漲幅超過5%對開發(fā)商有利時，他們也有可能會選擇違約，或者要求購房者加價，因此選擇這種“保價”辦法時，購房者一定要做好心理準(zhǔn)備。
專家提醒說，不管采用哪種方式，都必須窮盡各種因素，并盡量考慮周全。比如“保價”期限、具體房價參考標(biāo)準(zhǔn)、補償標(biāo)準(zhǔn)等等，都必須一一列舉清楚，這樣，一旦出現(xiàn)糾紛，解決問題時才能做到有據(jù)可依。而如果只是簡單籠統(tǒng)地約定，極有可能出現(xiàn)公說公有理、婆說婆有理的尷尬局面。
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