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新加坡一處組屋區(qū)內(nèi)記者 陳濟朋
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新加坡的組屋政策世界聞名，享受公共住房的人口達到八成以上。這一制度的出發(fā)點是，通過“建造民眾負擔得起的住房”，將新加坡發(fā)展成有產(chǎn)的民主社會，從而奠定國家穩(wěn)定發(fā)展的基石。
房地產(chǎn)分為公共和私有兩種住房
新加坡房地產(chǎn)市場分為兩大部分，即公共住房和私有住宅市場。目前新加坡常住人口的82%(約310萬人)居住在近100萬套公共往房里，其中絕大部分是可出售的組屋。至于出租型的公共住房，建屋發(fā)展局主席許慈祥說，預(yù)計到明年底約有5萬套。
組屋是新加坡常見的公共住房形式，它的首要特點是讓一般民眾負擔得起。也正因為如此，組屋的設(shè)計整齊劃一，可以節(jié)省設(shè)計和建造成本。
新加坡大規(guī)模建造組屋的政策始于1960年，當時是為了應(yīng)對住房危機。1965年新加坡獨立之后，組屋政策一直延續(xù)至今。
最初，建屋發(fā)展局建造的房子主要是廉租房，后來逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐猿鍪鄞娉鲎猓烧畮椭藗冎脴I(yè)。李光耀在其回憶錄中說，新加坡的立國思想是希望通過建造公眾負擔得起的住房，建立一個有產(chǎn)的政體，因為地產(chǎn)價值與國家和社會穩(wěn)定密切相關(guān)，絕大多數(shù)人有房產(chǎn)，也就意味著他們的福祉與國家的命運綁在了一起，從而奠定國家穩(wěn)定和發(fā)展的基石。
許慈祥表示，“建造民眾負擔得起的住房”一直是建屋發(fā)展局的使命。據(jù)統(tǒng)計，公共住房的常住人口比例從1960年的9%，一度上升到1990年的87%，此后一直維持在80%以上。
從產(chǎn)權(quán)上來看，新加坡的私宅多是擁有永久地契的房產(chǎn)，組屋大多是99年的地契，地契到期之后需要補交一定的費用。
組屋兼顧實用性和舒適性
新加坡的組屋根據(jù)面積大小分為“一房”至“五房”等房型。這里的“房”指的是房間數(shù)量。最小的“一房式”是單身公寓，最大的“五房式”是三室兩廳兩衛(wèi)外加書房。
建屋發(fā)展局的調(diào)查顯示，約有41%的組屋居民選擇“四房式”，即三室兩廳兩衛(wèi)(沒有書房)，套內(nèi)面積在90至100平方米。27%選擇“五房式”，套內(nèi)面積在100平方米至120平方米。選擇兩室兩廳兩衛(wèi)、套內(nèi)面積80平方米的“三房式”的約占20%。
雖然是公共住房，組屋的設(shè)計精良，一般為明廚明衛(wèi)，由于政府有較多儲備地，市區(qū)以及一些私宅集中的地段都有大量的組屋供應(yīng)。近年新加坡政府推出更多優(yōu)化社區(qū)環(huán)境的措施，令大多數(shù)居民感到滿意。
與私人公寓相比，組屋的最大區(qū)別在于其開放性，沒有圍墻，也沒有專門服務(wù)于小區(qū)的物業(yè)管理處。另一個特點是組屋一層大多是作為開放空間，只有廊柱和承重墻，由此方便居民活動，同時也避免底層組屋不安全和房屋潮濕。
在公共配套方面，新加坡幾乎每個社區(qū)都有小販中心、餐廳和停車場，將流動攤販集中在有頂蓋的公共設(shè)施中，方便市政管理和保持衛(wèi)生。
據(jù)建屋發(fā)展局統(tǒng)計，該局在過去50年里建造了1.66萬個商業(yè)和餐飲設(shè)施，223個市場和餐飲中心，其他設(shè)施還包括30多座體育館和72個市政公園和花園，基本上每個社區(qū)的購物和餐飲都在幾分鐘路程內(nèi)，非常方便。
新組屋的申請流程
新加坡的組屋市場是一個由政府嚴格規(guī)管的市場。申購新房的必須是一戶居民，而且是新加坡公民或永久居民。購房申請人的年齡必須滿21歲。申請人可以與其未婚妻或未婚夫共同申請組屋，但必須在拿到房子三個月之內(nèi)向建屋局提交結(jié)婚登記書。申請人也可與父母一起，或在父母不在的情況下與單身的兄弟姐妹一起申請。
新組屋的購買也有嚴格的家庭收入限制。最基本的原則是家庭月收入不能超過8000新元。不過，對于父母及已婚子女或更多人共住的大家庭購房者，這一上限可以提高至1.2萬新元。購買共管公寓的申請人家庭月收入不能超過1萬新元。政府也會根據(jù)經(jīng)濟和物價調(diào)整收入上限。
建屋局在其網(wǎng)站上對于規(guī)定條件有詳細說明，并附有多個實例加以解釋。市民通過上網(wǎng)查詢，基本能夠明白自己符合申請什么房型。
除了一般的組屋之外，建屋局也推出少量主要面向單身人士的單身公寓，但條件是申請人需滿55周歲。還有一種由私人發(fā)展商承建的共管公寓，面向收入在8000新元以上1萬新元以下的夾心層。建屋局近年來還在一些新市鎮(zhèn)推出了類似共管公寓的“設(shè)計、建造和出售”公屋。
新購房屋者可以享受政府的補貼和使用強積金，鼓勵人們置業(yè)。一般而言，兩個中等收入的人共同買房，扣除強積金，所需首付資金有限。
政府在決定建造組屋的類別和套型時的主要依據(jù)是市場反饋，以及每5年進行一次的建屋局調(diào)查，包括對組屋設(shè)施、社區(qū)管理及滿意度等。
由于組屋是政府以低于市場的價格賣給符合資格的首次購房者，組屋的轉(zhuǎn)售購買方也必須是符合資格的公民或永久居民，基本原則是每戶居民只能擁有一套組屋。因此，土地供應(yīng)、開發(fā)商，以及炒房者所在的二手市場三個環(huán)節(jié)均在政府嚴格控制下，可以杜絕暴利的產(chǎn)生。
物業(yè)管理由市鎮(zhèn)理事會負責
新加坡近年來在北部的兀蘭和東部的淡賓尼等地推出了許多組屋項目，形成新市鎮(zhèn)。這些地方的居住條件以及購物休閑設(shè)施比較成熟。
胡軼強和潘越蓉夫婦在兀蘭擁有一套“五房式”組屋，套內(nèi)面積約120平方米，采光通風(fēng)條件較好。
胡軼強說，這個組屋小區(qū)的物業(yè)管理由所在選區(qū)的市鎮(zhèn)理事會負責。最主要的服務(wù)是日常的垃圾清理和綠地及公共設(shè)施的維護，以及每半個月沖洗一次公共區(qū)域地面。市鎮(zhèn)理事會一般會選擇相應(yīng)的公共服務(wù)承包商來提供服務(wù)，也有的選擇建屋發(fā)展局的人員。
物業(yè)服務(wù)承包商一般不在小區(qū)設(shè)辦公室。建屋發(fā)展局巡視員經(jīng)常來小區(qū)監(jiān)督住戶遵守制度的情況，如檢查是否有亂堆放雜物或亂停車等行為，并有相關(guān)懲罰措施。住戶裝修房屋需向建屋發(fā)展局申請許可證，出租組屋的一個房間也需要向建屋發(fā)展局登記。
胡軼強每個月交的物業(yè)管理費為64新元(約合338元人民幣)，直接交給小區(qū)所在的市鎮(zhèn)理事會。此外，與私人住宅一樣，組屋業(yè)主需要每年繳納一定數(shù)量的地產(chǎn)稅。地產(chǎn)稅是新加坡政府公共行政開支的主要來源。
