初步判斷，利率上浮的狀況會持續(xù)到明年第一季度
繼建行上浮首套房貸利率至1.05倍后，16日，記者從多方獲悉，不少中小商業(yè)銀行也調(diào)整了首套房貸利率，上浮區(qū)間為5%至10%，包括光大銀行、廣發(fā)銀行、深發(fā)展銀行以及民生銀行等。同時(shí)，銀行上浮首套房貸利率所覆蓋的地區(qū)有北京、上海、廣州、深圳幾大一線城市以及天津、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長沙、蘇州等二線城市。
業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，目前，個(gè)人按揭貸款的市場需求依然較大，但進(jìn)入第四季度后，銀行信貸額度早已呈現(xiàn)捉襟見肘之勢，信貸資源的配置需要再調(diào)整，而個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中，房屋按揭貸款首當(dāng)其沖。
就央行最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年9月新增貸款僅4700億元，較上月明顯回落，且創(chuàng)下21個(gè)月來新低，這表明政策總體基調(diào)依然偏緊，而流動性正是樓市的大環(huán)境之一。“在準(zhǔn)備金連續(xù)提高的累積作用、準(zhǔn)備金率繳存基數(shù)擴(kuò)大、差別準(zhǔn)備金率動態(tài)調(diào)整以及存款增長放緩的影響下，今年銀行放貸的意愿和能力普遍較弱，貸款的供需矛盾狀況尤為突出。”中國銀行戰(zhàn)略管理部副總經(jīng)理宗良對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示。
從各銀行2011年中期業(yè)績報(bào)告數(shù)據(jù)來看，14家上市銀行中，大部分銀行上半年個(gè)人住房貸款占個(gè)人貸款總額比重均不低于60%。“目前，個(gè)人按揭貸款的市場需求依然較大，銀行只是采取提高利率的手段調(diào)整供需關(guān)系。”接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的銀行個(gè)貸部人士表示，一旦上調(diào)了按揭貸款利率，個(gè)人房貸規(guī)模就會因需求的減少而降低，那么，這就會騰挪出不少信貸資金。“抓住收益相對較高、風(fēng)險(xiǎn)成本低的項(xiàng)目配置信貸資源是銀行第四季度調(diào)整的傾向。”
除了宏觀貨幣政策的緊縮外，銀行自身還面臨著嚴(yán)格的新資本監(jiān)管要求，配置信貸資源也是銀行為年末考核未雨綢繆。宗良預(yù)計(jì)，銀行上調(diào)房貸利率這一狀況或許會持續(xù)到明年一季度。
值得一提的是，根據(jù)近期央行營管部對銀行家的調(diào)查結(jié)果顯示，自上季房價(jià)預(yù)期指數(shù)走低進(jìn)入不景氣區(qū)間后，三季度續(xù)降12.7%，其中看跌占比逐季上升至40%。這意味著，銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)貸將更加謹(jǐn)慎，房地產(chǎn)開發(fā)商回籠資金越發(fā)需要依靠銷售新房。
“首套房貸利率上調(diào)的消息對于開發(fā)商而言又將是一盆冷水，因?yàn)檫@種調(diào)整直接影響到‘剛需’客戶的購房心態(tài)，同時(shí)，投資者購房沖動也會進(jìn)一步抑制，尤其是高房價(jià)的一線城市。”興業(yè)證券房地產(chǎn)業(yè)分析師張憶東認(rèn)為。
央行對北京市2011年第三季度1400戶城鎮(zhèn)儲戶進(jìn)行的問卷調(diào)查結(jié)果顯示，儲戶第四季度購買住房意愿比例僅為14.2%，為2009年以來最低水平，接近2008年一季度水平。
另外，上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的8大典型樓市庫存調(diào)查報(bào)告顯示，截至9月底，北京、上海、深圳、廣州、杭州、廈門、南京、濟(jì)南等8個(gè)城市新建商品住宅庫存總量達(dá)4045萬平方米，同比新增952萬平方米，增長約30.77%。“由于2010年的高新開工增速和施工面積增速暗示2011年潛在的供給充足，隨著四季度推盤高峰到來，市場供應(yīng)量將繼續(xù)上升，一旦銷售承壓，將會直接導(dǎo)致庫存量增加，開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)壓力可想而知。”張憶東進(jìn)一步表示。
不可否認(rèn)的是，在房價(jià)尚未下跌、投資資金尚未轉(zhuǎn)移至其他投資渠道前，房價(jià)上漲壓力依然存在，但中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立告訴認(rèn)為，目前的樓市調(diào)控政策不會放松。“在開發(fā)貸收緊、按揭貸款利率上升、市場信心不足的多重因素影響下，房地產(chǎn)下行的趨勢會進(jìn)一步確立，樓市拐點(diǎn)只會漸行漸近。”
