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編者按：地產(chǎn)板塊大幅下跌、房地產(chǎn)信托銷售銳減、信托兌付風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)……綠城集團(tuán)信托項(xiàng)目遭清查引發(fā)的種種風(fēng)波正在持續(xù)發(fā)酵。不管監(jiān)管層如何回應(yīng)，一度走俏的房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)正在積聚，失去房地產(chǎn)項(xiàng)目，信托公司還能以何延續(xù)高收益？
綠城信托“調(diào)查門”驚現(xiàn)另一個(gè)版本。
“綠城發(fā)的大量信托產(chǎn)品或是為了還民間借貸的缺口，從而引來監(jiān)管層的注意。”知情人士向《中國經(jīng)營報(bào)》記者透露。而此前，綠城集團(tuán)出面聲明，未收到任何監(jiān)管部門的調(diào)查通知，但亦承認(rèn)公司的確通過信托業(yè)務(wù)募集資金。
資金饑渴的綠城僅在2011年上半年，就已經(jīng)發(fā)行信托產(chǎn)品共計(jì)20款，發(fā)行規(guī)模高達(dá)91.6億元。
此前，監(jiān)管層已經(jīng)開始高度警惕銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金或正充當(dāng)民間借貸過橋資金的風(fēng)險(xiǎn)。在2011年第三季度分析會(huì)上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康警示，“從事高利貸賺取巨額利息的行為今后應(yīng)重點(diǎn)加大監(jiān)管”。
分析人士認(rèn)為，監(jiān)管層對(duì)信托監(jiān)管的加碼或彰顯銀監(jiān)會(huì)試圖借此斬?cái)嘈磐匈Y金流向民間借貸的橋梁，嚴(yán)防銀行體系外的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到體系內(nèi)的決心。
資金極度饑渴
日前，不少信托公司收到了一份銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于信托公司與綠城集團(tuán)及關(guān)聯(lián)企業(yè)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)調(diào)查的通知》，并附帶一份上報(bào)調(diào)查情況表。一位接近銀監(jiān)會(huì)的人士也向記者證實(shí)“確有其事”。
此前一向?qū)Y金問題不愿多談的綠城亦選擇積極應(yīng)對(duì)。“綠城與平安合作發(fā)行信托產(chǎn)品，并不是缺錢缺到要借‘高利貸’，綠城是缺錢，但缺的是買地的錢。”綠城中國(3900.HK)常務(wù)副董事長兼執(zhí)行主席壽柏年如是對(duì)媒體公開表示。
以高負(fù)債運(yùn)營換取企業(yè)規(guī)模的快速發(fā)展，一直讓綠城備受質(zhì)疑。
綠城中國2011年中報(bào)顯示，綠城集團(tuán)凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)163.2%。壽柏年曾多次公開表示，綠城要在未來兩三年內(nèi)將凈資產(chǎn)負(fù)債率降到一個(gè)相對(duì)合理水平。“發(fā)行基金信托產(chǎn)品，或?qū)⑹蔷G城降低負(fù)債率的嘗試之一。”
據(jù)普益財(cái)富不完全統(tǒng)計(jì)，2011年上半年，綠城通過平安信托、中海信托、中泰信托等多家信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品共計(jì)20款，發(fā)行規(guī)模高達(dá)91.6億元。
分析人士指出，在今年越發(fā)嚴(yán)厲的樓市限購政策下，綠城銷售狀況堪憂，綠城迫切需要通過融資來緩解資金流壓力。
截至上半年末，綠城集團(tuán)總借貸達(dá)350億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)163.2%。高負(fù)債經(jīng)營的同時(shí)，綠城的銷售并不給力：上半年72個(gè)在售項(xiàng)目共取得203億元總銷售額，僅完成全年銷售目標(biāo)的37%。壽柏年亦稱，綠城樓盤定位為高端住宅，所布局的區(qū)域基本以高房價(jià)的一線城市為主，受“限購”政策的打擊較為嚴(yán)重，目前來看，完成全年銷售目標(biāo)550億元有困難。
監(jiān)管層警示風(fēng)險(xiǎn)
在綠城資金極度緊張之際，這些通過信托項(xiàng)目募集的資金是否真的充當(dāng)了高息社會(huì)借貸的過橋資金？
事實(shí)上，除了大舉信托融資，綠城早有“曲線”融資的案例。
早在2005年，綠城集團(tuán)通過委托信托公司辦理資金信托的方式，向內(nèi)部員工募集資金用于“金沙港”項(xiàng)目的開發(fā)，綠城的“丁香公寓”項(xiàng)目也曾采用這種融資方式，每次融資的年收益率不盡相同，最高的曾達(dá)到15%以上。關(guān)于內(nèi)部集資，綠城曾在內(nèi)部發(fā)文，大致內(nèi)容是：因綠城控股集團(tuán)有限公司下屬項(xiàng)目公司開發(fā)建設(shè)的需要，綠城控股集團(tuán)有限公司擬向外進(jìn)行階段性融資，綠城員工需通過所在單位、部門的工會(huì)小組向集團(tuán)工會(huì)上報(bào)出資人員名單及金額，并與集團(tuán)工會(huì)簽訂《委托合同》。
持續(xù)關(guān)注地產(chǎn)類上市企業(yè)的北京虎杰投資首席分析師張寅認(rèn)為，和其他房企相比，綠城獨(dú)特的特點(diǎn)就是存在民間借貸，“早在5年前，綠城就開始出現(xiàn)民間借貸，雖然目前也有很多房企從事民間借貸，但是像綠城這樣既有民間借貸又借助信托融資的行為并不多見。資金鏈條緊張一直是綠城最大的特點(diǎn)，此次通過信托融資也只是一個(gè)過渡，最大可能是為了還民間借貸的缺口。”張寅亦認(rèn)可前述知情人士的說法。
《中國經(jīng)營報(bào)》記者就此向綠城集團(tuán)求證，綠城中國董秘馮征承認(rèn)綠城集團(tuán)的確有多次內(nèi)部融資行為，但馮對(duì)記者表示，“與綠城上市公司無關(guān)。”而對(duì)于民間借貸以及高息融資的行為，馮征均予以否認(rèn)。
續(xù)貸輸血財(cái)技
“部分房地產(chǎn)企業(yè)近幾年擴(kuò)張較快，在金融資源不能及時(shí)跟上的情況下，有的企業(yè)會(huì)借高息資金，包括民間借貸、外資高息債等，這些利率差不多都在20%以上。”杭州一家投資公司負(fù)責(zé)人表示，利用開發(fā)貸款低成本置換以前借的高息資金無疑是綠城破解融資難的一條“捷徑”。
據(jù)此前媒體報(bào)道，2009年5月，綠城以8.5折的價(jià)格，提前贖回本金4億美元的高息票據(jù)，而這筆債務(wù)9%利率的債務(wù)原定是2013年到期，綠城此舉存在違約之處：一是凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)140%，超過了相關(guān)約定；二是債券條款限制綠城對(duì)聯(lián)營公司的投資規(guī)模比例較大，也超過了約定。
按發(fā)行債券條款規(guī)定，綠城一旦違約，債券持有人可以要求綠城在2009年6月提前贖回債券。對(duì)此，綠城中國在公告中稱，提前贖回高息債所需資金主要來自其內(nèi)部資源。
壽柏年曾解釋稱，杭州藍(lán)色錢江項(xiàng)目，除銀行貸款外的21億元為自有資本金外，信托產(chǎn)品有15億元進(jìn)到這個(gè)項(xiàng)目，代表公司就可以從資本金中拿走15億元還高息債。同樣，無錫太湖新城項(xiàng)目信托產(chǎn)品投入5億元，公司就可以從8億元投資款中拿出5億元還債。
顯然，憑借低成本的開發(fā)貸以及信托產(chǎn)品的融資，綠城“解決”了高息貸的風(fēng)險(xiǎn)。“高負(fù)債與高成長”亦成為綠城的財(cái)技標(biāo)簽。
而劉明康此前在銀監(jiān)會(huì)2011年第三季度分析會(huì)上的發(fā)言亦說明民間借貸等融資方式是房企不可觸碰的高壓線。
“在浙江等沿海地區(qū)出現(xiàn)了一些國有擔(dān)保公司，財(cái)務(wù)公司利用國有銀行資金，偷偷放高利貸現(xiàn)象，這些利用銀行低成本信貸，從事高利貸賺取巨額利息的行為今后應(yīng)重點(diǎn)加大監(jiān)管。”劉明康說，由于信貸需求旺盛，一些擔(dān)保公司，投資公司，咨詢公司紛紛轉(zhuǎn)行從事高利貸業(yè)務(wù)，而放貸的資金很大一部分來自銀行，是銀行給大型企業(yè)的貸款，這些公司利用管理漏洞和大型企業(yè)的虛構(gòu)項(xiàng)目從銀行套取低成本貸款，偷偷的放高利貸獲取差額。
劉明康表示，未來銀監(jiān)會(huì)將嚴(yán)把開發(fā)企業(yè)名單制管理，開發(fā)貸款發(fā)放必須以在建工程作為抵押，不要在開發(fā)商貸款上搞“貸新還舊”和“暫延期限”。
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