銀監(jiān)會(huì)近日下發(fā)通知，進(jìn)一步明確銀行需加強(qiáng)對(duì)商業(yè)用房抵押貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等非住房類貸款監(jiān)測(cè)，涉及商業(yè)用房的信貸標(biāo)準(zhǔn)必須大幅高于住房，并加大對(duì)假合同、假按揭等行為和轉(zhuǎn)按揭、假按揭等做法的打擊力度。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份全國房地產(chǎn)資金來源中，國內(nèi)貸款進(jìn)一步回落，僅871億元，同時(shí)開發(fā)商1至8月自籌資金占比較1至7月擴(kuò)大1%，至41%。金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款收緊外，各類資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)投資也更趨謹(jǐn)慎。開發(fā)商面臨的資金壓力可謂前所未有。
這無疑引發(fā)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。日前，國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，“在很多地方不管是舊城區(qū)改造、新城區(qū)建設(shè)、旅游區(qū)開發(fā)，還是文化、休閑旅游產(chǎn)業(yè)、保健養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，都和房地產(chǎn)開發(fā)有著千絲萬縷的聯(lián)系。”銀行信貸“泛地產(chǎn)化”蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。
監(jiān)管 房地產(chǎn)金融政策再收緊
業(yè)內(nèi)初步估算，現(xiàn)在55萬億元左右的銀行信貸中，其中60%的貸款都與房地產(chǎn)有關(guān)。無論是房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)的企業(yè)貸款，還是企業(yè)和個(gè)人住房及土地抵押貸款都是如此。
“就前8個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況來看，主流房企尤其是前三十大房企所銷售的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生明顯變化，不受限購影響的商業(yè)地產(chǎn)和二、三線城市的占比顯著加大。”一位房地產(chǎn)市場(chǎng)研究人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說。
上述人士表示，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知意在警示銀行加強(qiáng)執(zhí)行企業(yè)“名單制”管理和開發(fā)貸款以在建工程抵押兩項(xiàng)基本要求，同時(shí)增加風(fēng)險(xiǎn)排查頻度，加強(qiáng)對(duì)抵押物及時(shí)估值和持續(xù)管理。此外，銀監(jiān)會(huì)還明確指出銀行對(duì)房貸不準(zhǔn)貸新還舊和貸款展期。
就目前情況來看，“大部分股份制銀行將額度向中小企業(yè)貸款傾斜，商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)做得不多，主要集中在四大行。”某國有大行個(gè)貸部經(jīng)理說。
據(jù)透露，各家銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款條件與二套房貸要求近似，利率上浮20%至30%不等，“如果銀監(jiān)會(huì)的新要求落地，首付比例及貸款利率也可能進(jìn)一步上調(diào)。”該人士進(jìn)一步表示。
在保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)投資方面，早在去年9月保監(jiān)會(huì)頒布的《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》中，就對(duì)險(xiǎn)資進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域保險(xiǎn)資金投資主體、投資標(biāo)的、投資方式、風(fēng)控機(jī)制等四大方面進(jìn)行了明確界定和系統(tǒng)規(guī)范。
其中規(guī)定，險(xiǎn)企投資不動(dòng)產(chǎn)的賬面余額，不高于公司上季度末總資產(chǎn)的10%，投資不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，不高于上季度末總資產(chǎn)的3%；上述兩項(xiàng)投資的賬面余額，合計(jì)不高于上季度末總資產(chǎn)的10%。因此，如果按5.6萬億元的保險(xiǎn)總資產(chǎn)計(jì)算，約有5600億元的保險(xiǎn)資金可以進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)。
承壓 開發(fā)商投資、貸款逐月遞減
一度被視為有政府資信做后盾的“藍(lán)德計(jì)劃”于今年6月獲批，由太保、國壽、平安、人保等國內(nèi)七家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司通過發(fā)行債權(quán)計(jì)劃把百億保險(xiǎn)資金借貸給北京市土地儲(chǔ)備中心，由后者利用這些資金為北京市保障房建設(shè)提供前期土地供應(yīng)。
然而，如今看來，項(xiàng)目實(shí)施不盡人意，這項(xiàng)規(guī)模290億元人民幣的險(xiǎn)資大動(dòng)作，實(shí)際到位資金只有約110億元，不足預(yù)計(jì)規(guī)模的40%。
“從全國情況看，到目前為止，保險(xiǎn)資金進(jìn)入保障房市場(chǎng)仍屬個(gè)案。內(nèi)地城市要爭取保險(xiǎn)資金投資保障房其實(shí)難度很大。包括所謂社保基金等進(jìn)入保障房市場(chǎng)，目前都還只是在一線城市試行，而且，建保障房主要還是依靠地方融資平臺(tái)和銀行貸款。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院院長郝演蘇說。
有消息人士向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者透露，監(jiān)管部門在今年剩下的時(shí)間里可能不再批準(zhǔn)險(xiǎn)資投資土地儲(chǔ)備的項(xiàng)目。對(duì)此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，原因可能是對(duì)保障房土地儲(chǔ)備收益前景不明的擔(dān)憂。
事實(shí)上，上半年市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)資金收緊的狀況一直持續(xù)，并且隨著監(jiān)管要求日趨嚴(yán)格，開發(fā)商從金融機(jī)構(gòu)獲取信貸的難度增加。
據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者初步了解，盡管金融機(jī)構(gòu)對(duì)于開發(fā)貸沒有全面叫停，但從去年下半年起，銀行方面已經(jīng)開始?jí)嚎s開發(fā)貸款規(guī)模。今年中期，這種狀況更加突出，集中表現(xiàn)在大部分中小房地產(chǎn)開發(fā)商難以從銀行融到資金。
一位國有銀行人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，與往年相比，今年開發(fā)貸較去年壓縮了近20%的額度，對(duì)存量置換部分的規(guī)模也受到嚴(yán)格控制。“1至8月國內(nèi)房地產(chǎn)貸款、自籌資金以及個(gè)人按揭貸款來源數(shù)據(jù)同比增幅均較去年全年出現(xiàn)回落。”中銀國際一位分析師指出。
除了金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款收緊外，各類資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)投資也更趨謹(jǐn)慎。
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1至8月房地產(chǎn)開發(fā)投資共3.78萬億元，同比增速較前7月小幅下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至33.2%。分析人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，“保障房建設(shè)是彌補(bǔ)普通商品房投資額下滑的重要因素，如果剔除這一因素，房地產(chǎn)開發(fā)投資的整體下降趨勢(shì)將更加明顯。”
警覺 “泛地產(chǎn)化”風(fēng)險(xiǎn)不容忽視
從全國商品房月底成交量上看，宏觀調(diào)控的效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。
“由于去年成交多集中于四季度，9月至12月的銷售面積占全年的近50%，而今年受宏觀調(diào)控的影響預(yù)計(jì)四季度難以出現(xiàn)成交量的大幅回升，因此，四季度全國商品房成交量增速出現(xiàn)下滑是可以預(yù)期的，預(yù)計(jì)全年的商品房成交面積增速會(huì)在個(gè)位數(shù)。”東北證券分析師高建指出。
高建認(rèn)為，種種跡象顯示，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)加壓的概率不大，維穩(wěn)可能變成下一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要方向，即政策力度保持相對(duì)穩(wěn)定，既不放松也不增加。
全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)提出，“在政府對(duì)商品住宅交易嚴(yán)格限制下，投資持續(xù)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，二季度全國商業(yè)地價(jià)環(huán)比、同比增長率均為最高。商業(yè)地產(chǎn)成為地產(chǎn)資本‘蓄水池’還是新泡沫，值得關(guān)注。”
事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)的升溫也點(diǎn)燃了以擴(kuò)建為名違法占地開發(fā)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)苗頭。
分析人士指出，上海、廣州等一線城市人均商業(yè)面積已經(jīng)超出了世界發(fā)達(dá)國家人均1.2平方米的商業(yè)面積，上海甚至超出了人均2平方米，當(dāng)供應(yīng)量超過市場(chǎng)的消化能力，就會(huì)有一大批商業(yè)物業(yè)滯銷堆積，開發(fā)商的資金鏈斷裂，進(jìn)而引起一連串的連鎖反應(yīng)。
