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2011-09-13 作者:楊紅旭 來源:新聞晨報
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二三線城市限購升級,正在演變成了一場
“馬拉松”。但聞樓梯響,不見人下來。自7月12日國務(wù)院會議明確要求以來,已近兩月,除了浙江臺州于8月下旬率先站出來,并無其他城市勇敢地加入限購陣營。 近段時間以來,河北香河、廊坊、秦皇島,山東煙臺,廣東從化等二三線城市已經(jīng)或者準(zhǔn)備推出限制房價措施。最有代表性的是,韶關(guān)近日公布
《關(guān)于采取措施穩(wěn)定新建住房價格的通知》,其中壓根沒提限購,重點卻是:首次申請預(yù)售許可證的商品房項目,申請預(yù)售商品住房備案均價高于周邊同類樓盤半年內(nèi)實際成交均價10%的;在售項目申請預(yù)售許可證的,申請預(yù)售商品住房備案均價高于本樓盤同類房型半年內(nèi)實際成交均價5%的,暫緩備案和發(fā)放商品房預(yù)售許可證。 政策講得明白,直接干預(yù)開發(fā)商新推房源的價格,控制漲幅(5%-10%)。今年以來,這些城市的房價漲幅靠前,若按住建部制定的五項標(biāo)準(zhǔn),是應(yīng)該實行限購的。那么,地方政府為何偏愛限價,不逼自出,而卻對限購“敬而遠(yuǎn)之”? 不妨比較一下二者的作用機(jī)制。限購,直接壓制需求,如果市場需求萎縮,當(dāng)然是商品住宅成交量大降,進(jìn)而導(dǎo)致土地市場低迷,其結(jié)果是地方政府的土地出讓金和房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收都會大幅下滑。限價,直接干預(yù)價格,侵害開發(fā)商利益,卻并未影響需求;反倒是,如果新房定價不能明顯上漲,部分購房人更愿意入市;其結(jié)果是,成交量并不一定下滑,房地產(chǎn)稅收也就有了保證,土地出讓金也不會顯著減少。 由此可見,地方政府最關(guān)心的是樓市成交量,保住成交量,也就保住了市場信心,保住了財稅收入,保住了GDP。今年上半年,北京市GDP增幅只有8%,在全國31個省份中排名墊底,其中樓市、車市成交低迷是重要因素。至于房價,并非地方政府的“心頭肉”,在今年這種房地產(chǎn)形勢下,能夠?qū)崿F(xiàn)“以價換量”,政府還是愿意看到的。 住建部督促限購,地方政府避重就輕,棄限購、取限價,難道就不怕中央怪罪嗎? 業(yè)內(nèi)外有很多人,對這一點感到迷惑不解。其實,根子在于限購只是手段,目標(biāo)則是抑制房價。在房地產(chǎn)領(lǐng)域,地方有兩項工作是列入問責(zé)范疇的:保障房和房價。今年全國保障房新開工指標(biāo)是1000萬套,分解到各地,至7月已完成72%,11月底之前須全部完成,這是各地長官最頭痛、最操心的事。 而抑制房價的考核標(biāo)準(zhǔn),就是今年3月底各地公布的年度住宅價格控制目標(biāo)。遺撼的是,全國600多個城市,絕大部分的房價控制目標(biāo)為:漲幅不超過GDP或人均收入增幅。這分明是一個“控漲”指標(biāo),而非“促跌”指標(biāo)。地方政府的心思昭然。 對地方政府有利的是,今年全國樓市持續(xù)降溫,按今年前8個月的房價變化情況,多數(shù)地方只要保持現(xiàn)有態(tài)勢,就能確保完成全年房價控制目標(biāo)。邏輯很簡單,既然目標(biāo)無憂,干嘛必須搬出限購“重刑”?凡是敢于拍著胸脯,向住建部及國務(wù)院保證,能完成全年房價控制目標(biāo)的,上面也很難找到充足的理由硬讓其實行限購。 這就是為何上面急吼吼,下面磨嘰嘰,號稱限購“一大批”的二三線城市,始終沒有成批露面的原因。如果上面催得緊,那么像廊坊、韶關(guān)這類城市,就先行推出看似嚴(yán)厲的限價政策,以顯示其調(diào)控房價的積極姿態(tài)。筆者估計,最終只有少數(shù)三四線城市,主要分布于大都市圈周邊的,才有可能真正實施限購。 不過,細(xì)察已限購的臺州,只限新房、不限二手房,只限市區(qū)、不限郊縣,實屬從輕發(fā)落,對市場的影響力有限。限購政策,強(qiáng)弩之末;樓市調(diào)控,政策近底。購房者不宜過度看空市場。
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