2月份新國(guó)六條出臺(tái)至今已經(jīng)半年。在上半年的樓市調(diào)控下，房企們的日子究竟過(guò)得如何？這在幾十份的上市房企的中報(bào)里似乎可以找到答案。進(jìn)入8月底，已經(jīng)有超過(guò)一半的上市房企公布了自身的半年度報(bào)告。據(jù)w
ind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在發(fā)布中期業(yè)績(jī)報(bào)65家房企4成業(yè)績(jī)下滑，存貨激增4成，庫(kù)存總額超6000億。
房企庫(kù)存高企的同時(shí)，炒房客卻在跑路。據(jù)溫州總商會(huì)對(duì)商會(huì)4萬(wàn)會(huì)員進(jìn)行的一項(xiàng)地產(chǎn)投資調(diào)查顯示，收回的問(wèn)卷中8成表示已經(jīng)放棄一線城市的住宅投資，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。另一方面，根據(jù)住建部政策研究中心調(diào)研數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：住宅投資已經(jīng)失去了金融杠桿的支持，投資回報(bào)率已經(jīng)從前幾年的15%下跌至5%，普通住宅已經(jīng)喪失了投資屬性。
房企業(yè)績(jī)嚴(yán)重分化
統(tǒng)計(jì)顯示，這65家房企2011年上半年共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入839.65億元，較去年同期的751.39億元增長(zhǎng)11.75%；實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)140.91億元。較去年同期的117
.50億元增漲19 .92%；總存貨則從2010年中期的4361億元上漲至2011年中期的6073億元，增幅為39
.26%。不過(guò)，雖然這65家房企的整體業(yè)績(jī)出現(xiàn)了近2成的增長(zhǎng)，但在樓市調(diào)控政策的持續(xù)打壓下，65家上市房企中業(yè)績(jī)下滑者達(dá)到了26家，占已披露中報(bào)房企總數(shù)的4成。
不單單是4成房企業(yè)績(jī)下滑，更有3成多房企凈利潤(rùn)也出現(xiàn)下滑。Wind統(tǒng)計(jì)顯示，23家房企歸屬于母公司凈利潤(rùn)較去年同期出現(xiàn)下滑，占已公布中報(bào)房企總數(shù)的36%，其中鳳凰股份降幅最大至490
.6%。
“從銷售額、利潤(rùn)等指標(biāo)來(lái)看，大型房企的銷售業(yè)績(jī)依然跑贏了市場(chǎng)大勢(shì)。并且，在經(jīng)營(yíng)規(guī)模上，大型房企的優(yōu)勢(shì)越發(fā)明顯，市場(chǎng)集中度也不斷增大。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，調(diào)控下房企面臨的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)日趨嚴(yán)峻，一些中小房企在下半年很可能出現(xiàn)一些“問(wèn)題”。
房地產(chǎn)行業(yè)的集中度正在進(jìn)一步提升。以營(yíng)業(yè)總收入為例，萬(wàn)科上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入199.89億元，招商地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)總收入也分別達(dá)到了51.60億元與46.17億元。而這4家房企的營(yíng)業(yè)總收入之和已經(jīng)占據(jù)了這65家房企的45
.09%。另一方面，一些中小企業(yè)則面臨著優(yōu)勝劣汰的壓力，近日一房企將部分資產(chǎn)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓，7套上海浦東新區(qū)的房源共1316.92平方米，掛牌價(jià)約1837萬(wàn)元，折算下來(lái)平均單價(jià)約在13949元/平方米左右。這一價(jià)格與當(dāng)前二手房市場(chǎng)25000元/平方米的別墅掛牌價(jià)格相比，將近縮水44%。
但業(yè)績(jī)大漲的規(guī)模房企并非一帆風(fēng)順，庫(kù)存積壓成為行業(yè)所有企業(yè)面臨的問(wèn)題。龍頭房企中，截至今年6月30日，招商地產(chǎn)的存貨為444億元，金地集團(tuán)的存貨為605億元，老大萬(wàn)科則為1713億元。其中，萬(wàn)科的存貨較去年同期增長(zhǎng)了598億元，同比增幅為53.63%。
投資客開(kāi)始跑路
房企們的日子不好過(guò)，投資客陣營(yíng)也開(kāi)始動(dòng)搖。樓市調(diào)控后苛刻的購(gòu)房條件以及住宅投資回報(bào)率的下降，讓溫州炒房團(tuán)迅速撤離了一線城市的住宅市場(chǎng)。據(jù)溫州總商會(huì)對(duì)商會(huì)4萬(wàn)會(huì)員進(jìn)行的一項(xiàng)地產(chǎn)投資調(diào)查顯示，收回的問(wèn)卷中8成表示已經(jīng)放棄一線城市的住宅投資，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。另外，對(duì)部分有升值潛力的非限購(gòu)住宅市場(chǎng)也有積極的參與。
幾年前，房地產(chǎn)投資的高額利潤(rùn)吸引了大量制造業(yè)企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)。2009年浙江百?gòu)?qiáng)民營(yíng)企業(yè)中有70%涉足房地產(chǎn)業(yè)，2010年溫州市百?gòu)?qiáng)企業(yè)中有50家涉足房地產(chǎn)業(yè)。但是自去年開(kāi)始的以限購(gòu)和緊縮銀根的調(diào)控政策執(zhí)行后，部分民間資本開(kāi)始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和有升值潛力的非限購(gòu)區(qū)域住宅。
事實(shí)上，溫商撤離的不單單是一線住宅市場(chǎng)，就連溫州當(dāng)?shù)囟加写罅繜徨X撤離。“至少有220億熱錢從溫州樓市撤離，并可能轉(zhuǎn)戰(zhàn)民間信貸市場(chǎng)。”溫州中小企業(yè)促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文表示，除了資金緊張的炒房客外，一些制造業(yè)者因在銀行貸不到款，民間借貸利率又高，只好賣掉自己的房產(chǎn)自救，也加入到了拋售房子的大潮中。而今的溫州街頭，樓盤大降價(jià)促銷廣告隨處可見(jiàn)，今年上半年同溫州商品房比下降近九成，新房成交量不到去年1/6，二手房交易同比下降37.5%，土地流標(biāo)率74%。
為何溫州炒房團(tuán)開(kāi)始跑路？一項(xiàng)半官方的調(diào)研成果或許可以作為注解。據(jù)悉，高和投資聯(lián)合住建部政策研究中心共同組成的課題組，歷時(shí)半年，走訪山西、鄂爾多斯、陜北以及浙江溫州等多地政府以及數(shù)十位資產(chǎn)過(guò)億的投資者，發(fā)現(xiàn)隨著限購(gòu)政策的影響不斷深入，住宅投資已經(jīng)失去了金融杠桿的支持，投資回報(bào)率已經(jīng)從前幾年的15%下跌至5%，普通住宅已經(jīng)喪失了投資屬性。
國(guó)統(tǒng)計(jì)7月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)亦顯示，北上廣深一線城市已經(jīng)停漲，而今漲幅較快的二三線城市又將面臨新一輪的限購(gòu)，在宏觀調(diào)控政策難以放松的情況下，樓市未來(lái)要出現(xiàn)以前那般大幅的投資回報(bào)確實(shí)已經(jīng)難上加難。
一二手房?jī)r(jià)倒掛頻現(xiàn)
自年初2月份新國(guó)六條出臺(tái)至今，樓市調(diào)控成果初現(xiàn)。在諸多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此時(shí)已是關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)，回顧號(hào)稱“史上最嚴(yán)”調(diào)控的2010年，年底一波瘋狂的樓市熱浪讓全年的調(diào)控成果付諸流水，而今還會(huì)步去年的覆轍嗎？
“開(kāi)發(fā)商將在今年剩下的幾個(gè)月內(nèi)加班加點(diǎn)地推銷未售樓盤。”瑞士信貸房地產(chǎn)分析師杜勁松認(rèn)為，上半年的大規(guī)模投資加上銷售的疲軟，讓存貨總量只增不減，高庫(kù)存、新入市樓盤以及政府限制購(gòu)房的持續(xù)調(diào)控，意味著供需矛盾將越發(fā)明顯。“而這一次開(kāi)發(fā)商無(wú)法指望用信貸來(lái)渡過(guò)難關(guān)。發(fā)放給房地產(chǎn)行業(yè)的銀行貸款，已從一季度的258億美元下降到二季度的65億美元。”
此外，綜合多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，包括北京、上海、廣州、深圳等一線城市，以及重慶、武漢、天津、寧波、鄭州、佛山等二三線城市在內(nèi)的多個(gè)城市，已經(jīng)頻現(xiàn)一二手房均價(jià)倒掛現(xiàn)象，而一二手房?jī)r(jià)格倒掛往往被認(rèn)為是市場(chǎng)整體回調(diào)的先期征兆。
一向被視為國(guó)內(nèi)樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳，一二手房?jī)r(jià)格倒掛早在今年1月份就開(kāi)始出現(xiàn)，到5至6月時(shí)的價(jià)格差最大時(shí)每平方米相差近萬(wàn)元。中原地產(chǎn)根據(jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委成交系統(tǒng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳一二手房?jī)r(jià)格差從2011年1月份逐步擴(kuò)大，5至6月時(shí)達(dá)到高峰。
北京、上海及廣州也不例外。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份北京樓市將有26宗項(xiàng)目入市，其中13宗純新盤項(xiàng)目中，除5宗目前尚未公布定價(jià)外，其余項(xiàng)目的定價(jià)均低于周邊二手房均價(jià)，折價(jià)幅度在10%至15%之間。而根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域?qū)ζ煜?00余家門店抽樣統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前上海一、二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象有所加劇，寶山月浦、嘉定南翔、松江新城三個(gè)板塊表現(xiàn)尤為突出，部分區(qū)域二手房比新房單價(jià)可高出每平方米2300元至3300元。