限購面臨地方利益博弈，已經(jīng)是活生生的現(xiàn)實。
在樓市調(diào)控力度并未放松的前提下，作為具有強(qiáng)烈行政干預(yù)色彩的調(diào)控手段“限價令”，已先發(fā)制人。本報記者注意到，在7月底8月初，各地紛紛在“限價”方面發(fā)力，包括廊坊在內(nèi)的二三線城市出臺了限價措施，同時也有此前已出臺限價的城市，對限價措施做出了細(xì)化。
“圍繞著是否要被列為新增限購城市上報，二三線城市與住建部門之間展開了一場殊死博弈。”一位地產(chǎn)專家形象表述。
地方限價
“即便住建部下發(fā)了五條標(biāo)準(zhǔn)，讓地方自查二三線城市房價后再上報，但目前各地并不關(guān)心限購，而是關(guān)注年初與住建部簽署房價控制目標(biāo)協(xié)議如何完成。”河北住建系統(tǒng)一位自稱姓李的官員說，房價控制下去了，限購自然就消失了。
最近，住建部已向各地房地產(chǎn)主管部門下發(fā)自查通知，要求對照“5條標(biāo)準(zhǔn)”擬定二三線樓市“限購”城市名單。此消息一發(fā)出，最敏感的是各級省政府在恐慌中的變通。“我們已經(jīng)開會商討過，最好不要上報名單，先擬一個限價政策發(fā)給二三線城市的開發(fā)商。”上述河北李姓官員直言。
煙臺便是這樣一個典型的二三線樓市“限價”城市。據(jù)悉，山東煙臺住房局8月2日出臺的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售價格和合同備案管理的通知》，該通知中明確指出，商品房銷售均價原則上漲幅不能超過5%。“能躲就躲。”8月18日，煙臺一官員在電話中向記者表示，為了實現(xiàn)年初承諾的房價調(diào)控目標(biāo)，通過“限價”來避開限購實乃緩兵之計。
煙臺的濱海路與通海路交界處的海景房“檀瓏灣”項目，截至7月該項目樓市價格已突破6000元/平米，去年同期才4500元/平米左右。“如不限價可能超過8000元現(xiàn)在還剩下少量房源，如果要的話請盡早預(yù)約。”海景房“檀瓏灣”項目銷售處一位女士告訴記者，“沒有時間接受電話咨詢，要看請到現(xiàn)場來。”
這不是個案，河北、河南、廣東、四川等地將相繼出臺二三線城市樓市“限價”政策。“我們正在匯集二三線城市樓市價格，研究限價的政策。”四川某官員說。河南有關(guān)官員告訴記者，此前我們出臺過“限價”政策，那是針對省級樓市的，“現(xiàn)在我們也要出臺二三線城市樓市的‘限價’政策，不過還在研究中。”
記者注意到，廣州從化市國土房管局副局長鄒金明曾經(jīng)表示，從化房價的漲幅已經(jīng)達(dá)到9%，已通報增城樓盤“限價”為5%。這不奇怪，以“限價”來充當(dāng)“限購”，廊坊已為各地開了先河。
刀鋒地產(chǎn)董事長謝逸楓一針見血地指出，“二三線城市目前均以限價來規(guī)避限購，限價和限購都是行政干預(yù)手段，都具有很強(qiáng)的殺傷力，相比之下地方會選擇殺傷力較小的限價。”
對于限價，記者采訪了部分開發(fā)商，他們并未否認(rèn)此事。“我們?yōu)槭裁匆屨疇恐亲幼撸覀兣牡氖翘靸r土地，如果地方政府要讓我們?yōu)樗麄兘饫В敲吹煤炇鹨粋�明年便宜土地價格的協(xié)議。”某開發(fā)商經(jīng)理王志奇如是說。
局部限購
“由于開發(fā)商與地方政府的博弈，如果限價不成功就采取局部限購的方式。”山東有關(guān)官員透露，“我們已默認(rèn)一些城市，比如市中心可以限購，周邊不限購。”
從經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，東莞在全國算是三線城市。據(jù)悉，東莞市年初提出，東莞2011年新建住房價格漲幅不高于本年度GDP增長速度，即東莞房價警戒線為8.5%，房價不超過每平方米8200元。
數(shù)據(jù)顯示，上半年東莞新建住房均價達(dá)到每平方米8179元，同比上漲約16.8%，已接近房價警戒線。東莞住建局稱，東莞的房價增長幅度并不會沖破警戒線，而東莞市委書記劉志此前也一度公開表示，東莞會在房價較高的區(qū)域限購。
在整體房價相對較高的廣東，目前僅有深圳、廣州、佛山三個城市實施了限購政策。“上半年，珠海、中山及惠州房價漲幅不小，卻沒有限購。”謝逸楓疑惑地說。實際上，廣東省住建廳副廳長陳英松不久前曾公開表示，廣東很多城市不用全市統(tǒng)一限購，而是可以在房價過高、上漲過快的轄區(qū)實行“局部限購”。
記者采訪發(fā)現(xiàn)，局部限購最近成為更多二三線城市的明智選擇，只要中央不點名，地方主動限購的幾乎沒有。目前，全國已有608個城市按照要求公布了2011年新建住房價格控制目標(biāo)，占全國城市總數(shù)的92.5%，但實行限購政策的城市僅40余個，且以一二線城市為主。
去年以來，各個主要一二線城市實施的限購政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果明顯。國家統(tǒng)計局18日公布了7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，漲幅回落的城市有26個。7月份，同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有39個。
此外，還有部分未被納入70個大中城市統(tǒng)計范疇的二三線城市，無疑已經(jīng)成為房價上漲的“重災(zāi)區(qū)”，比如海南瓊海、山西榆林、內(nèi)蒙古鄂爾多斯(16.84,-0.37,-2.15%)等非限購城市，已經(jīng)成為樓市投資最活躍地區(qū)。“這些地區(qū)房價短期內(nèi)上漲之快令人瞠目，是否限價還是限購，至今信號不明。”地產(chǎn)分析師張大偉說。
不限購又如何
“有形之手”全面發(fā)力，樓市能否如期“退燒”？記者采訪得到的回答是“高房價仍未完全降伏”。
今年1月，國務(wù)院常務(wù)會議推出“新國八條”，其中第六條規(guī)定：各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施；第七條規(guī)定，未如期確定并公布相關(guān)措施的省(區(qū)、市)政府，將對相關(guān)負(fù)責(zé)人問責(zé)。
但眼下，大部分二三線城市不限購，既有土地財政依賴的慣性，更有政策執(zhí)行差異下的比較收益考量。
2010年在一線城市被宏調(diào)政策的緊箍咒壓制時，泛濫的流動性已將二三線城市視為“價值洼地”；去年4月間，“新國十條”出臺之后，“二三線城市機(jī)遇論”的說法甚囂塵上。因此，一線城市限購后，這對二三線城市來說，不限購意味著坐等盆滿缽滿。
地產(chǎn)專家顧海波質(zhì)疑的是：不限購，你又拿它如何？住建部一位副部級官員在其內(nèi)部會議上明確表示，將向地方官員施壓，“不限購，就約談”。“但現(xiàn)在看來，誰來‘約談’、怎么‘約談’已成笑話。”顧海波告訴記者，限購令難以發(fā)揮實效。
從去年“國十條”開始，到今年1月“國八條”，再到如今二三線城市樓市“限購”，住建部推出“五大標(biāo)準(zhǔn)”，建議符合2條以上的，均可列入新增限購城市名單。“目前，全國估計有2/3的二三線地方政府在抵制限購，原因是當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)是財政收入的來源之一。”地方官員說。
2011年各地房價控制目標(biāo)，基本上都參照各地的GDP或房產(chǎn)稅，方能依此了解到均價增幅超標(biāo)。“很多二三線城市成交數(shù)據(jù)一般都由地方政府提供和操控，住建部很難掌握房價上漲的底細(xì)。”
“限購之后，GDP增長和土地財政收入受限不說，最關(guān)鍵是今年地方政府負(fù)債多，況且今年地方保障房建設(shè)需要大量資金。”多位專家擔(dān)憂的是，一旦限購，土地難賣，地方將面臨“四面楚歌”的困境。