日前，住建部下發(fā)文件，要求各省住建廳在8月20日之前將上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作情況及需要采取必要限購(gòu)措施的城市名單上報(bào)住建部。經(jīng)過月余醞釀，新一輪專門指向二三線城市的限購(gòu)政策進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。多位業(yè)內(nèi)人士向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，在嚴(yán)厲的限購(gòu)及信貸政策環(huán)境下，市場(chǎng)成交量難言樂觀，房?jī)r(jià)下行的壓力正在不斷加大。
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限購(gòu) 成交量或遭重?fù)?/STRONG>
7月底，住建部公布了需要納入限購(gòu)范圍的二三線城市“五條標(biāo)準(zhǔn)”。據(jù)悉，住建部的具體標(biāo)準(zhǔn)為，“6月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)月均環(huán)比增幅較高，排名靠前的；6月份新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過或者接近全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位于已限購(gòu)區(qū)域中心城市周邊，外地購(gòu)房比例較高的；存在房?jī)r(jià)上漲過快，調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問題，社會(huì)反映強(qiáng)烈的。”住建部在文件中表示，凡符合五大條件中2條以上的城市，建議列入新增限購(gòu)城市名單。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部據(jù)此統(tǒng)計(jì)，廊坊、保定、揚(yáng)州、惠州、香河、宜昌、鎮(zhèn)江、舟山等19個(gè)城市均符合上述條件。其中，秦皇島、濰坊、柳州、煙臺(tái)、揚(yáng)州、東莞等14個(gè)城市滿足兩項(xiàng)以上限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。另外，約有18個(gè)城市在單一標(biāo)準(zhǔn)衡量中位于前列。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部預(yù)計(jì)，屆時(shí)將會(huì)有30至35個(gè)二三線城市列入限購(gòu)之列。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)赂嬖V《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》，截至8月已有41個(gè)大中城市出臺(tái)限購(gòu)政策，加上這次預(yù)計(jì)限購(gòu)的城市，限購(gòu)城市的總數(shù)將達(dá)到75個(gè)左右。廣發(fā)證券地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛卿則對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，當(dāng)前70個(gè)大中城市里，只有一半的城市施行了限購(gòu)政策。“如果此輪限購(gòu)城市數(shù)量在30個(gè)以內(nèi)的話，是比較正常的數(shù)目也是符合我們預(yù)期的，當(dāng)然它的影響也不會(huì)太大。如果超出這個(gè)范圍，達(dá)到30個(gè)以上，那就會(huì)有很大的影響，會(huì)波及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。”他說。
實(shí)際上，前期已經(jīng)實(shí)施限購(gòu)的城市的例子表明，對(duì)于實(shí)施限購(gòu)后的成交量，的確不容樂觀。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，作為限購(gòu)令實(shí)施樣本城市的北京，限購(gòu)持續(xù)半年以來合計(jì)住宅總簽約為91955套，為最近三年同期最低，總成交量環(huán)比上一個(gè)半年下降46.5%。
而一份來自中原地產(chǎn)近期對(duì)50個(gè)尚未實(shí)施限購(gòu)的城市市場(chǎng)情況及出臺(tái)限購(gòu)政策的可能影響進(jìn)行的調(diào)研表明，一旦這50個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)政策，成交量受影響的城市數(shù)量將占九成。
掙扎 資金鏈條緊繃房企日益難受
二三線城市限購(gòu)的全面落實(shí)，及其對(duì)于成交量可能造成的巨大影響，對(duì)于正在日益緊繃的資金鏈條和始終未見放松的調(diào)控政策中掙扎生存的房地產(chǎn)企業(yè)來說，無疑是一個(gè)再糟糕不過的消息了。
WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至記者發(fā)稿，按照申萬一級(jí)行業(yè)分類，兩市已有包括萬科在內(nèi)的40家房地產(chǎn)類上市公司公布了2011年中報(bào)，中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，從負(fù)債水平來看，剔除ST類上市公司外，房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率由去年同期的60.3%進(jìn)一步提升至60.9%，上述40家企業(yè)中，有24家出現(xiàn)了資產(chǎn)負(fù)債率上升的情形。從龍頭企業(yè)來看，萬科A和招商地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率分別由去年同期的69.8%和61.3%進(jìn)一步上升至77.8%和65.5%，上升幅度分別達(dá)到了11.5%和6.8%。
從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~這一指標(biāo)來看，房地產(chǎn)類上市公司資金鏈條捉襟見肘的跡象也十分明顯。WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上述40家房地產(chǎn)公司中，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~同比出現(xiàn)下降的達(dá)到了22家，這22家企業(yè)中，除了ST東源外，降幅均超過了10%，降幅超過50%的也達(dá)到了15家；而總的來看，剔除萬科A以后，39家房地產(chǎn)上市公司今年上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-121.5億元，較去年同期-113.9億元出現(xiàn)了進(jìn)一步下降。以招商地產(chǎn)為例，2011年上半年，招商地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-30.2億元，較去年同期下滑了51.4%。
“房地產(chǎn)上市公司目前的資金鏈條確實(shí)比較緊張。”西南證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師肖劍對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，目前中小開發(fā)商的融資渠道較窄，而大型開發(fā)商的融資渠道較多，其項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分布廣泛，其在二、三線城市的良好銷售在一定程度上緩解了其資金緊張程度。“總的來看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條目前呈現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)，一是支出大于流入，二是資金成本不斷升高。”肖劍認(rèn)為，一旦二、三線城市限購(gòu)政策得到落實(shí)后，開發(fā)商的成交量將進(jìn)一步受到抑制，銷售肯定不如上半年，屆時(shí)其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)也將出現(xiàn)小幅放緩的情形。
來自好買基金研究中心的數(shù)據(jù)則顯示，2011年7月，43家信托公司共成立185只固定收益信托產(chǎn)品，其中，投向房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品數(shù)量達(dá)到了56只，占比達(dá)到了30.27%，僅在披露募集金額的28只信托產(chǎn)品中，募集資金規(guī)模就達(dá)到了74.51億元。
“調(diào)控政策不會(huì)放松，進(jìn)一步從嚴(yán)的程度將會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的最新變化進(jìn)行相機(jī)抉擇。”盡管開發(fā)商資金日益捉襟見肘，但民生證券地產(chǎn)行業(yè)分析師肖肖認(rèn)為，“在房?jī)r(jià)整體依然維持高位、樓市銷售并未跌至冰點(diǎn)的現(xiàn)狀下，調(diào)控政策全面轉(zhuǎn)向放松的概率幾乎為零，而進(jìn)一步從嚴(yán)的程度將會(huì)根據(jù)外圍及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和房?jī)r(jià)的最新變化進(jìn)行相機(jī)抉擇，整體仍將維持偏緊的態(tài)勢(shì)。”
影響 房?jī)r(jià)下行壓力加大
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在資金鏈條持續(xù)緊繃，調(diào)控政策未見放松的預(yù)期下，二三線城市的全面限購(gòu)在打擊成交量的同時(shí)，也勢(shì)必將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生較大影響。
“執(zhí)行限購(gòu)的政策三線以上城市達(dá)到75個(gè)，意味著全國(guó)將有一半以上的城市執(zhí)行限購(gòu)。限購(gòu)政策在二三線城市繼續(xù)深入，將有利于房?jī)r(jià)加速下行。”張?jiān)卤硎荆胺績(jī)r(jià)調(diào)控的疊加作用將顯現(xiàn)，一方面限購(gòu)力度不放松，表明政府對(duì)于樓市調(diào)控的決心，消費(fèi)者對(duì)于房?jī)r(jià)下行的信心將持續(xù)增強(qiáng)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下降之前，商品住宅成交量將會(huì)回落；另一方面限購(gòu)城市已然占據(jù)較大比重，投資需求受抑制的程度加深，對(duì)于房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用減弱。”
方正證券首席分析師湯云飛則表示，從前期房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)果來看，大中城市房屋成交價(jià)出現(xiàn)反彈但增幅回落，房屋成交量萎縮，總體效果有待加強(qiáng)。“我們認(rèn)為，央行的信貸緊縮政策對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的作用已到位，進(jìn)一步的措施更多的只能依賴行政手段。住建部二三線城市限購(gòu)五標(biāo)準(zhǔn)的操作性強(qiáng)，若執(zhí)行嚴(yán)格，二三線城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭有望得到遏制，但三四線城市可能被擠出的資金推漲。”湯云飛表示。
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，此次全面落實(shí)全國(guó)范圍內(nèi)二三線城市的限購(gòu)，表明了政府對(duì)于部分房?jī)r(jià)上漲過快城市的調(diào)控力度在加大。“原因很簡(jiǎn)單，盡管大家對(duì)于限購(gòu)有爭(zhēng)議，但就實(shí)際運(yùn)行的情況來看，限購(gòu)確實(shí)對(duì)于抑制房?jī)r(jià)過快上漲產(chǎn)生了實(shí)際效果，一些前期限購(gòu)的城市成交量出現(xiàn)了下滑，價(jià)格也出現(xiàn)了松動(dòng)。”顧云昌表示。
顧云昌認(rèn)為，此次限購(gòu)將有效地抑制全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資需求，進(jìn)而改變市場(chǎng)的供求關(guān)系，促使市場(chǎng)向供求基本平衡或者供略大于求的買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。“總的而言，下半年全國(guó)城市房?jī)r(jià)將有望總體保持平穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)軟著陸。”