2011年中報業(yè)績逐漸披露，部分房地產(chǎn)上市公司凈利潤大幅下滑，資金鏈進(jìn)一步緊繃的跡象愈發(fā)明顯。在資金壓力下，地產(chǎn)龍頭也紛紛開始“以價換量”，對新開樓盤降價促銷。接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的多位專家認(rèn)為，在調(diào)控依然從嚴(yán)從緊的預(yù)期下，開發(fā)商降價促銷壓力陡增，“價格戰(zhàn)”很可能一觸即發(fā)。
業(yè)績 利潤大幅下滑資金再度告急
中報數(shù)據(jù)顯示，在目前已經(jīng)披露上半年業(yè)績的房地產(chǎn)上市公司中，凈利潤下滑和資金鏈的進(jìn)一步緊繃已經(jīng)成為了一個普遍的現(xiàn)象。而接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種趨勢將在今年下半年得到進(jìn)一步強化。
WIND統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至記者發(fā)稿，按照申萬一級行業(yè)分類，兩市已共計有16家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布了2011年上半年業(yè)績報告。數(shù)據(jù)顯示，從凈利潤指標(biāo)來看，上述16家上市公司上半年實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤22.36億元，較去年同期僅微增1.22%。16家上市公司中，包括陸家嘴、嘉凱城、渝開發(fā)等8家上市公司的凈利潤均出現(xiàn)了下滑，且除陸家嘴外，其余7家企業(yè)的凈利潤下滑幅度均超過了30%，嘉凱城凈利潤下滑幅度甚至達(dá)到了98.39%。除此之外，上述16家企業(yè)中，包括ST興業(yè)、綠景控股、豐華股份和*ST合臣四家上市公司還出現(xiàn)了虧損。
從單季度的財務(wù)數(shù)據(jù)來看，上述16家上市公司中，有高達(dá)10家二季度出現(xiàn)了凈利潤同比下滑的情形，占比高達(dá)62.5%。其中，中匯醫(yī)藥、濱江集團和ST興業(yè)的凈利潤下滑幅度分別達(dá)到了199.48%、176.27%和137.74%。
不僅如此，業(yè)內(nèi)人士對于今年下半年的房企業(yè)績也并不樂觀。“一旦占據(jù)目前市場主體的二三線城市限購，下半年的房地產(chǎn)銷售面積可能出現(xiàn)明顯的下調(diào)。預(yù)計下調(diào)幅度可能超過2成。如果全面執(zhí)行下半年的銷售面積很可能低于4億平方米。而庫存積壓將明顯上漲。”北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉對《經(jīng)濟參考報》記者表示，“下半年上市企業(yè)業(yè)績可能更差。”
而從資金的狀況來看，中報披露的數(shù)據(jù)顯示，上述16家房地產(chǎn)上市公司的資金鏈正在進(jìn)一步收緊。WIND統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，16家房企今年上半年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額合計為-52.27億元，而去年同期，這個數(shù)字則是-49.14億元。16家房企中，有8家出現(xiàn)了經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額下滑的情形，其中臥龍地產(chǎn)的下滑幅度達(dá)到了45.73%、萊茵置業(yè)和深物業(yè)A的下滑幅度則分別達(dá)到了709.81%和998.02%。
張大偉表示，在限購影響銷售收入、商業(yè)信貸收緊開發(fā)貸等系列調(diào)控措施打擊下，7月來，房地產(chǎn)信托也明顯受到控制，在多重壓力下，房企的資金鏈進(jìn)一步繃緊。“最近各家企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金流都有惡化的跡象，如果下半年市場調(diào)控持續(xù)，甚至出現(xiàn)全國性的限購蔓延，預(yù)計部分中等上市公司很可能開始明顯的促銷行為。”
銀河證券地產(chǎn)行業(yè)分析師潘瑋則對《經(jīng)濟參考報》記者表示，從目前的情況來看，上半年龍頭房企的銷售依然不錯，但對于今年下半年來說，資金將成為決定性的因素，“從目前的情況來看，信貸緊縮在短期內(nèi)很難得到緩解。”她說。
對策 標(biāo)桿房企率先降價促銷
今年以來的樓市調(diào)控已持續(xù)半年之久，受資金壓力影響，標(biāo)桿房企紛紛帶頭開始“以價換量”。中原行業(yè)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，近日，萬科、碧桂園、龍湖等開發(fā)商紛紛高調(diào)宣布對新開樓盤進(jìn)行降價促銷。中原地產(chǎn)認(rèn)為，在這一輪房企的試探性降價見效之后，未來預(yù)計將有更多的樓盤低價推出。
這種預(yù)判可以從下面一組數(shù)據(jù)中得到佐證，根據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，8月份北京市場將有26個項目入市，其中以金科王府、納帕瀾郡、海怡莊園等為代表的純新盤共計13個，目前有5個項目定價尚未公布。在已公布價格的純新盤項目中，除中心城區(qū)的純新盤定價相對堅挺外，位于昌平、房山等普通住宅項目的定價，一般比同地段在售項目每平方米的單價低2、3千元。
在房價松動的同時，市場銷售狀況并不景氣。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國各限購城市新建商品住宅成交量環(huán)比均出現(xiàn)了明顯的下滑，其中一線城市成交量環(huán)比減少了29.3%，限購范圍內(nèi)的二線城市也減少了23.3%。
另據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至7月末，北京21個開盤項目的平均銷售率僅為13.3%，創(chuàng)年內(nèi)新低。21個開盤項目中，有10個項目在7月開盤當(dāng)月成交套數(shù)低于10套，個別項目甚至出現(xiàn)了零成交。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析說，樓市調(diào)控政策未有任何松動跡象，北京長期限購的傳言使得供需雙方對樓市的預(yù)期發(fā)生新的變化，新一輪的拉鋸戰(zhàn)將開始。7月開發(fā)商又開始多用純新盤試探市場，10個純新盤項目占據(jù)了全部入市項目的57.1%，但與前幾個月不同，7月純新盤的入市也未能撬動更多地消費，由此也給8月份新盤入市的定價帶來更大壓力。預(yù)計8月份樓市競爭將更加激烈，“價格戰(zhàn)”即將點燃。
中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)最新數(shù)據(jù)顯示，7月，北京、深圳的二手住宅價格指數(shù)繼續(xù)呈小幅下跌，其中北京已是連續(xù)第四個月下跌；上海、廣州和天津的二手住宅價格指數(shù)則繼續(xù)小幅上升，但漲幅進(jìn)一步收窄，環(huán)比漲幅均未超過1%。中原報價數(shù)據(jù)顯示，近期二手房業(yè)主調(diào)低報價的比例持續(xù)上升，反映出二手房價格松動現(xiàn)象有所擴散，預(yù)計第三季度會有更多城市指數(shù)出現(xiàn)下跌。
“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張月告訴記者，目前二手房業(yè)主已開始主動降價促銷，二手房的議價空間也在增大。統(tǒng)計顯示，在6月份新增掛牌房源中，大約有25%的業(yè)主調(diào)低出售底價價格，其平均總價降幅約為10萬元至20萬元，平均降幅為7%。7月份的二手房市場議價空間大約擴大了5%左右。
21世紀(jì)不動產(chǎn)認(rèn)為，隨著北京樓市價格的松動加速，未來北京二手房價格將繼續(xù)下降，但幅度有限，房價大幅降低的可能性較小。上海、深圳二手房價格下調(diào)已成事實，未來還有進(jìn)一步下降的空間。而一些二線城市，如成都、青島價格已多月持平，未來降價空間有限，房價將在一個相對平緩的水平上運行。
預(yù)期 調(diào)控高壓將引爆“價格戰(zhàn)”
盡管樓市已開始出現(xiàn)積極的變化，但自7月份以來從國務(wù)院常務(wù)會議到住建部、銀監(jiān)會等部委“樓市調(diào)控仍將持續(xù)從緊”的聲音一再被強調(diào)。其中，在8月1日結(jié)束的中國人民銀行分支行行長座談會上，央行強調(diào)，針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度不會放松。
央行表示，在房地產(chǎn)調(diào)控方面，將按照中央關(guān)于“房地產(chǎn)調(diào)控決心不動搖、方向不改變、力度不放松”的要求，進(jìn)一步執(zhí)行好差別化住房信貸政策，督促金融機構(gòu)對符合條件的保障性住房建設(shè)項目及時發(fā)放貸款。
與此同時，針對房價上漲過快二三線城市新一輪的限購名單正在緊鑼密鼓的醞釀之中。政策壓力下，廣州郊區(qū)、廊坊及其下屬市縣、上海、深圳、近期分別出臺了“限價令”或升級此前版本的限購令。有分析師認(rèn)為，各地限價限購政策的出臺和調(diào)整均著眼于當(dāng)?shù)厥袌鑫磥淼纳蠞q壓力。
對于未來的政策走向，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時說，在房價不出現(xiàn)劇烈回漲的情況下，政府再次出臺更嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策的可能性不大。但這并不代表無新政策出臺，執(zhí)行層面政策類似于行業(yè)規(guī)章、操作規(guī)范等可能還會繼續(xù)加碼。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭分析說，如果說上半年更注重抑房價，下半年將更注重抓保障。在樓市持續(xù)降溫、一線城市和部分二線城市成交低迷、全國價格漲幅趨緩、少數(shù)城市價格微跌等綜合情況下，政策面進(jìn)入密切觀察期，重在落實已有政策，“政策底”隱約可見。他表示，目前開發(fā)企業(yè)資金面持續(xù)緊縮，未來降價促銷壓力大增，預(yù)計三季度樓盤促銷的現(xiàn)象將越來越多。
“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張月認(rèn)為，未來隨著部分二三線城市被“限購”，二三線城市房企的降價壓力將增大，在調(diào)控重壓之下“價格戰(zhàn)”很可能一觸即發(fā)。