“尚未確定，但可以肯定的是限購(gòu)年內(nèi)不會(huì)取消。”針對(duì)住建部正草擬的新一輪限購(gòu)城市名單的說(shuō)法，住建部一官員表示，下半年政策放松的可能性幾乎沒(méi)有。
7月22日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議提出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松的基調(diào)；7月12日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議稱(chēng)將進(jìn)一步擴(kuò)大限購(gòu)范圍，抑制二三線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。有專(zhuān)家據(jù)此判斷，限購(gòu)會(huì)持續(xù)實(shí)施至2012年初，在未來(lái)的1-2年內(nèi)，樓市將迎來(lái)實(shí)質(zhì)性調(diào)整。
“只要中央調(diào)控政策不變、‘限購(gòu)令’等持續(xù)，房?jī)r(jià)則‘穩(wěn)中微降’，反之，‘穩(wěn)定、忐忑、平衡’是主旋律，未來(lái)1年內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)量縮價(jià)穩(wěn)，或者形象地說(shuō)是‘溫水煮青蛙’。”上海市城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，目前，穩(wěn)定壓倒一切，房?jī)r(jià)的波動(dòng)因此不會(huì)太大，而這種“明調(diào)控、暗托市”的結(jié)果相對(duì)理想。
至于當(dāng)下輿論關(guān)注的焦點(diǎn)，則是限購(gòu)至三線城市名單何時(shí)遴選完成并擇機(jī)發(fā)布。中原地產(chǎn)總監(jiān)張大偉7月28日在接受本報(bào)記者采訪時(shí)預(yù)測(cè)，“應(yīng)該在8月底，以應(yīng)對(duì)金九銀十。”
限購(gòu)城市“消化”不良
自去年4月份北京率先開(kāi)始并迅即在全國(guó)43個(gè)城市實(shí)施住宅限購(gòu)令以來(lái)，相關(guān)城市樓市“受限”顯著。從今年上半年來(lái)看，住宅無(wú)論是期房還是現(xiàn)房，成交量都大幅縮水。不僅如此，限購(gòu)帶來(lái)的連鎖反應(yīng)還包括，樓市庫(kù)存積壓嚴(yán)重、開(kāi)發(fā)商資金回籠受阻、拿地意愿明顯下降、各地土地出讓金銳減。
截至目前，北京商品房可售房源已達(dá)10.8萬(wàn)套，北京樓市可售房源的消化周期已接近15個(gè)月，該數(shù)據(jù)是2009年的3倍。同樣的情況也出現(xiàn)在上海、深圳、武漢、杭州、蘇州、寧波等重點(diǎn)城市。中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，寧波商品房庫(kù)存的消化周期已達(dá)到29個(gè)月，杭州22個(gè)月，上海13個(gè)月，深圳、武漢、蘇州均超過(guò)15個(gè)月。
不僅是開(kāi)發(fā)商，受限購(gòu)影響深刻的還有地方政府，“慘淡”的賣(mài)地成績(jī)單便是明證。開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆橄陆担苯訉?dǎo)致各地土地出讓金收入大幅下滑。7月19日發(fā)布的全國(guó)130個(gè)城市土地出讓金“半年報(bào)”也顯示，北京、上海等6個(gè)城市的土地出讓金均低于去年同期，降幅最小的上海達(dá)到了21.97%，而上漲的5個(gè)城市則均為二三線城市。
對(duì)此，顧海波認(rèn)為，土地財(cái)政掣肘二三線城市限購(gòu)，因?yàn)橄拶?gòu)令落實(shí)好壞的關(guān)鍵取決于地方政府的積極性。“去年，二三線城市就已成為房產(chǎn)商投資的熱土。”北京浙江企業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳俊曾告訴記者，開(kāi)發(fā)商今年的很多銷(xiāo)售額都來(lái)自于不限購(gòu)的二三線城市。多位專(zhuān)家認(rèn)為，部分二三線城市房?jī)r(jià)較快上漲，部分原因包括一線城市“限購(gòu)”后炒房投資需求的轉(zhuǎn)移助推。
四川一地方官員則坦言，隨著限購(gòu)令的進(jìn)一步擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)商將在短期內(nèi)暫緩拿地或不拿地，地方土地出讓收入還會(huì)減少，實(shí)施限購(gòu)政策并不積極，“地方政府的抉擇越發(fā)艱難。”
三線城市成為新焦點(diǎn)
“二三線城市房?jī)r(jià)的快速上漲，已引起了決策層的擔(dān)心。”張大偉稱(chēng)，一線城市因限購(gòu)而擠出的投機(jī)資本進(jìn)入的城市將導(dǎo)致更大的風(fēng)險(xiǎn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局顯示，6月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅居前的均為二三線城市，包括石家莊、長(zhǎng)沙、烏魯木齊、丹東、洛陽(yáng)、牡丹江、蘭州、昆明、南昌、沈陽(yáng)、西寧、秦皇島等，取代“北上廣深”成為領(lǐng)漲主力，而小小的丹東以同比9.8%的漲幅位列首位。
據(jù)記者了解，除了已經(jīng)參與首輪限購(gòu)的省會(huì)城市之外，那些房?jī)r(jià)漲勢(shì)逼人的三線城市尤其成為住建部關(guān)注的地方，包括丹東、秦皇島、宜昌、韶關(guān)等。以秦皇島來(lái)說(shuō)，官方統(tǒng)計(jì)顯示，6月其新建商品住宅的價(jià)格指數(shù)同比漲幅達(dá)到8.6%，“位居全國(guó)第二。”
尤其值得注意的是，某些近年房?jī)r(jià)漲幅較快的三四線城市并不在限購(gòu)之列，比如榆林、鄂爾多斯等并不限購(gòu)。“這些位列國(guó)內(nèi)樓市投資者最活躍的城市，房?jī)r(jià)五六年間上漲六七倍甚至十倍。”近日，考察過(guò)鄂爾多斯的莊凌顧問(wèn)董事總經(jīng)理張映光告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，鄂爾多斯的房?jī)r(jià)上漲源于過(guò)多的熱錢(qián)所致，估計(jì)也將納入限購(gòu)之列。
“除了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速過(guò)快，也成為住建部選擇限購(gòu)的另一重要參考指標(biāo)。”刀客地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)謝逸楓表示，這其中要數(shù)秦皇島最為明顯，自今年3月以來(lái)，秦皇島房地產(chǎn)投資出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，1-5月達(dá)到45.68億元，同比增長(zhǎng)32.6%。
“遴選新一輪限購(gòu)的二三線城市名單，將主要依據(jù)房?jī)r(jià)漲幅和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅兩個(gè)指標(biāo)。”一位接近住建部的專(zhuān)家確認(rèn)，如果某一地方符合國(guó)務(wù)院提出的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，而未出臺(tái)限購(gòu)政策，住建部就會(huì)做相應(yīng)的督促工作。
“新一輪的限購(gòu)城市，將從這些城市中產(chǎn)生。”謝逸楓稱(chēng)，即便是那些已經(jīng)納入第一批的限購(gòu)城市，也會(huì)繼續(xù)限購(gòu)。
在這方面上海已經(jīng)作出了選擇。7月26日，上海房管局發(fā)布的“新滬四條”明確規(guī)定，非戶籍居民補(bǔ)稅購(gòu)房的，個(gè)人所得稅的申報(bào)日期須符合“自購(gòu)房之日起的前2年內(nèi)累計(jì)繳納滿12個(gè)月”的規(guī)定，補(bǔ)繳的不予認(rèn)可。
調(diào)控兩難延續(xù)
毋庸置疑，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期。上半年未限購(gòu)城市房?jī)r(jià)無(wú)一下跌，已成為中央“限購(gòu)令”再加碼的一大因素。不過(guò)，對(duì)土地財(cái)政有依賴的地方政府未必樂(lè)意。
不少專(zhuān)家認(rèn)為，即便從8月底第二輪“限購(gòu)令”席卷全國(guó)，樓市是否迎來(lái)“深度降溫”仍有待檢驗(yàn)。從市場(chǎng)來(lái)看，三線城市數(shù)量眾多，樓市發(fā)展水平參差不齊，不可能采取全部開(kāi)展限購(gòu)。“如果僅僅在少數(shù)典型城市進(jìn)行限購(gòu)，于大局無(wú)礙，結(jié)果無(wú)非是按下這里起來(lái)那里。”謝逸楓說(shuō)，限購(gòu)已陷入兩難困境。
對(duì)于限購(gòu)可能在二三線城市鋪開(kāi)，業(yè)界其實(shí)也有質(zhì)疑的聲音：盲目對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市實(shí)施限購(gòu)，不但沒(méi)起到遏制房?jī)r(jià)上漲的效果，反而導(dǎo)致越限越漲的局面，影響地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
但從國(guó)務(wù)院近日發(fā)布的“新國(guó)五條”看，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)依然是針對(duì)房?jī)r(jià)，遏制投資投機(jī)炒房需求。“在樓市調(diào)控進(jìn)行到關(guān)鍵時(shí)刻，‘新國(guó)五條’重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了限購(gòu)政策，顯示了政府調(diào)控的決心。”接受本報(bào)記者采訪的多位專(zhuān)家認(rèn)為，下半年，如何將政策調(diào)整到讓各方能夠平衡的節(jié)點(diǎn)，是擺在住建部面前的一大難題。
“這是調(diào)控處于博弈狀態(tài)的真實(shí)寫(xiě)照。”顧海波說(shuō)，今年年初在住建部的三令五申下，各地的限購(gòu)政策得以延續(xù)至今，若限購(gòu)令一旦取消或放松，很可能會(huì)引起市場(chǎng)的反彈。