日前，國務院常務會議要求“房價上漲過快的二三線城市要采取必要的限購措施”。隨后，有媒體報道稱，住建部正在調查分析二三線城市和中小城市房價快速上漲的成因，并據此草擬新一輪限購城市的名單。
在持續(xù)調控下，當一線城市房價漲幅趨向平穩(wěn)后，被譽為樓市“殺手锏”的限購令開始瞄向“當前房價上漲仍然過快的二三線城市”。這一跡象表明，對于樓市調控的力度將持續(xù)從嚴，并有意向更廣范圍和更深層次推進。
接受《經濟參考報》記者采訪的多位業(yè)內分析人士和開發(fā)商表示，如果新一輪限購政策出臺并落實到位，將進一步降低二三線城市房地產市場預期。“那些原本從一線城市退居二三線的開發(fā)商如今退無可退，可能會選擇轉型或者徹底退出房地產業(yè)務，或者采取降價促銷加速資金回籠。但無論如何，房價進一步下行將勢成必然。”
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市民在上海房展會上觀看樓盤模型(2011年4月30日攝)。國務院總理溫家寶日前主持召開國務院常務會議，分析當前房地產市場形勢，指出要嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機投資性購房，合理引導住房需求。已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。新華社發(fā) |
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限購 二三線成新戰(zhàn)線
據記者統計，今年1月限購令作為調控政策重點在國務院常務會議八條房地產調控措施中推出后，1月底，青島率先出臺新版限購令，北京、上海、廣州等一線城市緊隨其后。緊接著，天津、南京、南昌、無錫、廈門、武漢、成都等二、三線城市也陸續(xù)公布限購細則。截至目前，已經有接近40個城市陸續(xù)推出了具體細則不盡相同的限購政策，其中以此前房價上漲過快的一線城市為主。
住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任王玨林告訴《經濟參考報》記者，“已經執(zhí)行限購令的城市到目前為止都取得了不錯的效果，起碼一些原本房價上漲過快的一線城市如今房價漲幅趨向穩(wěn)定，很多城市房價漲幅不到1%。”
當一線城市房價上漲幅度被限購政策“剎車”后，眾多開發(fā)商被“逼退”至二三線甚至三四線城市。受擠出效應影響，二三線城市隨即出現“房價上漲過快”的局面。
此前有業(yè)內人士分析，樓市的上漲區(qū)域已經從一線城市轉向二三線城市。今年上半年銷售額前10位的房地產企業(yè)，大部分銷售額來自于二三線市場的布局。中國指數研究院近日發(fā)布今年7月4日到10日間中國主要城市的樓市成交量最新報告顯示，多數城市樓市成交量同比上漲，且漲幅較大。該報告稱，受監(jiān)測的35個城市中，24個城市樓市成交量同比上漲，其中10個城市成交量漲幅在50%以上。而這些地方很多城市并未實施限購政策。
王玨林告訴《經濟參考報》記者，限購令向二三線城市推進很早之前就應該開始，“事實上此前的新版國八條已經提到，當時主張限購的城市既包括一線城市也有二三線城市，凡是房價上漲過快的城市都應當進行限購，各地應該根據房價漲幅情況自己控制。”
在國務院要求房價上漲過快的二三線城市須執(zhí)行限購政策兩天之后。有消息稱，住建部已經開始調查分析二三線城市和中小城市房價快速上漲原因，并據此草擬新一輪的限購城市的名單。名單擬定過程中，主要參考依據為房價漲幅和房地產開發(fā)投資增幅兩個指標。
調控 向更深層次推進
北京中原地產三級市場研究總監(jiān)張大偉在接受《經濟參考報》記者采訪時稱，“事實上，幾日前溫總理在國務院常務會議的講話，更重要的意義在于重申和強調國家層面關于宏觀調控的決心和力度。可以看出未來相當長一段時間中央對調控政策都不會松懈。”
國務院常務會議在分析當前房地產市場形勢時稱，當前房地產市場存在的主要問題是“部分城市房價上漲壓力仍然較大，有的城市調控力度有所放松。”會議因此強調，“當前房地產市場調控正處于關鍵時期，必須堅持調控方向不動搖、調控力度不放松，堅定不移地抓好各項政策措施的落實，不斷鞏固和加強調控效果。”
在限購的執(zhí)行力度和落實情況上，要求“已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施”。在抑制信貸和投資規(guī)模上“要求各個地方政府繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機投資性購房，合理引導住房需求。”
在房價控制上，則需要“嚴格落實地方政府房地產市場調控。從嚴把握和執(zhí)行房價控制目標，進一步貫徹落實國務院確定的各項調控政策，房價過高的地區(qū)要加大調控力度，著力改善供求關系，促進房價合理回歸。”
事實上，國務院會議一結束，旋即被業(yè)界解讀為這是中央層面關于當前宏觀調控的最新基調。多位業(yè)內人士認為在部分城市房地產投資高漲，房價上漲壓力依然存在的情況下，國家從信貸投資等方面著手將調控政策向縱深推進。
張大偉告訴《經濟參考報》記者，“原本房價上漲過快的一線城市如今步入理性，但二三線樓市被催熱后影響了調控效果，限購范圍在二三線城市進一步擴大是中央施放的一個信號，關于政策調控將持續(xù)從嚴從緊。”
王玨林同樣認為，國家關于宏觀調控立足于長遠目光，“就整個上半年來看，一線城市房價趨穩(wěn)肯定是政策調控的成果。但是并不意味調控可以就此松懈，目前情況下調控政策如果放松，房價肯定會報復性反彈。更何況部分二三線城市還存在上漲壓力，持續(xù)從嚴將是長期形勢。”
影響 強化房價下行趨勢
北京陽光100置業(yè)集團有限公司副總經理范小沖告訴《經濟參考報》記者，“當一線城市執(zhí)行限購政策后，很多開發(fā)商選擇向未執(zhí)行限購令的二三線城市布局。一旦新一輪針對二三線的限購令密集出臺，開發(fā)商在住宅市場將退無可退。”
范小沖說“如此一來，將會有更多的開發(fā)商選擇轉型至商業(yè)、工業(yè)、旅游地產，或者徹底放棄房地產行業(yè)。事實上，在持續(xù)調控下由于信貸從緊等多重因素，很多開發(fā)商已經開始選擇轉型了。”
據稱住建部在選擇新一輪限購城市名單時，除了房價上漲過快外，二三線城市房地產開發(fā)投資增速過快，也成為限購范圍擴大的重要參考指標。施行限購的另一目的，就是防止投資資金涌向二三線甚至四線城市。
統計局日前公布數據顯示，上半年房地產開發(fā)投資增速高達32%，投資熱情不減。業(yè)界普遍認為，抑制開發(fā)商過高的投資熱情是調控政策一直以來的主要目的之一。范小沖坦稱，限購令的全面鋪開和調控政策的持續(xù)從嚴是對開發(fā)商新一輪的考驗，“要么轉型，要么采取其他措施比如降價促銷加速資金回籠，因此下半年房價下降是可以肯定的。”
張大偉也告訴本報記者，“如果二三線城市新一輪限購令密集推出，在有效抑制需求降低市場預期后，將加速下半年房價下行趨勢。”另有分析人士稱，此次調控進一步推進，意味著中央對目前的房地產調控效果并不滿意。盡管今年上半年調控政策并未松懈，但從統計數據來看，部分地區(qū)商品房市場仍然出現量價齊漲的局面，這無疑是此次政策出臺的最根本原因。
中國房地產學會副會長陳國強認為，盡管目前還沒有公布二三線城市限購的具體范圍，但毫無疑問，對最先限購區(qū)域的投資投機需求將會有立竿見影的抑制效果。
上述分析人士表示，個別房價漲幅突出的二三線城市將會被首先限購。隨著下半年供應量增加和調控政策持續(xù)從嚴從緊，樓市極有可能迎來供過于求的局面，降價促銷將成為下半年房地產市場的主旋律。