海南省三亞市房地產(chǎn)交易管理所市場部的一項最新調查顯示，三亞市商品住房空置率平均高達近85%，尤其是三亞灣、大東海等海景資源稀缺片區(qū)商品住房空置率達到95%左右，海南樓市的高空置率帶來的資源浪費和物業(yè)管理等問題日漸凸顯。業(yè)內(nèi)人士認為，改變海南房地產(chǎn)單一產(chǎn)品結構、鼓勵開發(fā)經(jīng)營性地產(chǎn)、盤活空置房租賃市場——降低空置率需政府、房企、業(yè)主合力“解困”。
海南商品住宅空置率居高不下部分區(qū)域高達95%
今年春節(jié)期間和6月底，三亞市房地產(chǎn)交易管理所隨機從三亞五個片區(qū)已銷售80%以上且已交付使用的近300個項目中，抽樣調查23個項目的入住情況。調查顯示，在7333個抽樣樣本中，6月底平均空置率為84.75%，大東海和海坡片區(qū)的空置率分別為94.26%和96.26%；即使在海南旅游度假旺季的春節(jié)期間，平均空置率也達62.99%，海坡片區(qū)更是高達87.25%
三亞市房地產(chǎn)交易管理所市場部有關人士表示，國外的研究表明，空置率在10%以上，就說明商品房空置率嚴重，三亞高達百分之八九十的空置率相當驚人。
7月4日21時，記者在位于三亞鳳凰路上的高檔樓盤小區(qū)“山水國際”看到，距離小區(qū)門崗最近的兩棟高層建筑，亮著燈的戶數(shù)寥若晨星。后面的聯(lián)排疊拼別墅更是一片漆黑，連路燈也沒開，走進小區(qū)深處，只能看見值守的保安打著手電筒在到處巡查。一位來自蘭州的住戶告訴記者，每到這個季節(jié)入住的人極少，難得見到亮燈的住戶，走在小區(qū)內(nèi)都要用手機照明。
據(jù)“山水國際”物業(yè)公司相關負責人介紹，這個小區(qū)包括多層住宅、高層住宅、聯(lián)排疊拼別墅、獨體別墅在內(nèi)共1600余戶。業(yè)主大部分來自島外，在此購房只為休閑度假，并非居家常住。
小區(qū)的一位保安對記者說，空置率高給安保工作帶來了較大困擾，“很多業(yè)主冬天來住一兩個月，平時都空著，很容易招小偷，所以，我們必須24小時不停地在小區(qū)內(nèi)巡查。”
在三亞大東海和海坡兩個海景資源稀缺片區(qū)的住宅小區(qū)，空置率問題則更為嚴重。調查顯示，三亞越高檔的房屋空置率越高，如“鳳凰水城”的洋房和別墅空置率均在95%以上，“半山半島”空置率也達90%以上。從北京來三亞度假的馬璐嘆息道，面朝大海卻無人享受美景，這么好的資源就這么浪費了，真是太可惜了。
除了三亞，在海口、文昌、瓊海等海南沿海市縣，高空置率問題也較為突出，很多高空置率的小區(qū)一到晚上就黑燈瞎火，被人們戲稱為“鬼屋”。
外向型和投資性成背后“推手”高空置率“后遺癥”逐漸凸顯
高空置率與海南房地產(chǎn)結構單一、外向型特征明顯的特點密切相關。目前，海南房地產(chǎn)的開發(fā)以住宅地產(chǎn)占絕對主導，商品住宅竣工量占商品房的90%左右，而商品住宅中的80%以上又賣給了島外人。
海南省一位官員曾表示，海南房地產(chǎn)投資和消費市場兩頭主要在島外，80%以上的投資來自島外，近80%的房子賣給島外人，新房成交量和成交價格主要反映的不是本島居民的購買力，與本島居民的實際購買力關系不大。
海南地方經(jīng)濟水平不高，本島居民的收入不高，消費能力有限，以島外市場為主的資源導向型房地產(chǎn)開發(fā)帶來的高房價，更擠壓了海南常住型本島居民的住房需求。“很多開發(fā)商在拿地的時候就把目標購房者定位為外地高端購房者，本地人買不起，外地人買了不常住，海南住宅高空置率就成為一種必然。”一位開發(fā)商告訴記者。
資源環(huán)境優(yōu)勢是海南房地產(chǎn)的價值所在，近年來，集中在濱海地帶或旅游度假區(qū)的資源導向型房地產(chǎn)開發(fā)占據(jù)著海南房地產(chǎn)的開發(fā)。但也不可避免帶來了環(huán)境承載壓力和房價上行等問題。
三亞市房地產(chǎn)交易管理所市場部的調查文章表示，三亞高空置率的原因主要有剛性需求不足、本地居民對商品住房需求有限、房地產(chǎn)三級市場不活躍。三亞85%以上的房子賣給了海南島外客戶“候鳥”族和投資性購房人群，驚人的空置率說明，三亞樓市具有投資性為主要需求的市場特性。
“海南‘第二居所’的特征和投資投機性購房較多造成了目前高空置率的局面。”海南大學中國現(xiàn)代經(jīng)濟理論研究所所長王毅武說，目前海南約有“候鳥”人群45萬-50萬人，占海南800萬人口的6%左右，季節(jié)性、非常住的使用特征明顯。
海南以島外市場為主、季節(jié)性居住的特點，帶來房地產(chǎn)業(yè)的脆弱性以及物業(yè)控制和設施配套、物業(yè)管理的難題。海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳總規(guī)劃師宋祎說，空置率居高不下不僅給小區(qū)的物業(yè)管理帶來難題，物業(yè)費收取困難，也造成巨大的資源浪費。
王毅武認為，由于房屋空置率居高不下，且又沒有充分利用，從物業(yè)管理企業(yè)管理成本、公共服務設施的使用、空置房屋資源的使用等方面造成極大的浪費，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)方面容易引發(fā)糾紛，還造成了投資投機性購房者和本地居民的矛盾。
轉變結構、培育三級市場考慮對空置房征收空置稅
《海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與中長期規(guī)劃》中表示，近期政策性住房和公共住房成為海南長居型居住地產(chǎn)的主體，但隨著海南經(jīng)濟社會的進一步發(fā)展和房地產(chǎn)市場體系的逐步完善，應積極引導面向本地居民的長居型居住地產(chǎn)走向市場化。業(yè)內(nèi)人士認為，要降低海南房地產(chǎn)的高空置率，海南應避免過度依賴純資源導向的外向型房地產(chǎn)開發(fā)模式，理性開發(fā)和定位，釋放海南本地剛性需求。
宋祎認為，應改變海南以居住地產(chǎn)為絕對主導的單一房地產(chǎn)產(chǎn)品結構，以本島常住型居住地產(chǎn)為基本、經(jīng)營性旅游地產(chǎn)為主導、度假旅居型地產(chǎn)為特色、商業(yè)及其他地產(chǎn)為補充，建立多元化、多層次的房地產(chǎn)產(chǎn)品供應體系與住房保障體系。同時發(fā)展分時度假等度假型居住地產(chǎn)，增加度假地產(chǎn)的流動性，促進度假地產(chǎn)資源的交換使用和重復利用。
三亞市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長劉樹國說，商品住房空置率過高，不是房地產(chǎn)活躍的表現(xiàn)，應鼓勵開發(fā)經(jīng)營性房地產(chǎn)，減少商品住房類的投資建設，企業(yè)應積極轉向以旅游地產(chǎn)為主的開發(fā)投資。
“盤活空置房則需要政府、房企、業(yè)主合力‘解困’”劉樹國說，應由政府主導，在稅收、規(guī)范管理等方面給予優(yōu)惠政策，以物業(yè)管理企業(yè)為主體，充分與空置房屋業(yè)主協(xié)商，以商住小區(qū)為單位，采取“高、中、低檔家庭旅館”、“產(chǎn)權式物業(yè)經(jīng)營”等多種經(jīng)營方式，實現(xiàn)空置房屋的充分利用。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一認為，海南應抓緊制定培育和發(fā)展二手房市場和租賃市場的政策，鼓勵島外購房者將閑置的住房直接出租或者與物業(yè)公司簽訂協(xié)議，請物業(yè)公司代為出租。
海南合縱連橫地產(chǎn)營銷顧問有限公司總經(jīng)理何希聞認為，海南國際旅游島建設需要大量的家庭旅館和租賃型的住房，而海南本身資源比較稀缺，政府應加強政策上的扶持和引導，減少租賃交易成本，鼓勵建立類似“房屋銀行”的專業(yè)中介公司對空置房代租代管。王毅武則認為，房子的第一屬性是居住，而不是投資和投機，應恢復房子的基本屬性，可以考慮對空置房征收空置稅。