中國房產(chǎn)信息集團日前發(fā)布的最新房企銷售排行榜單顯示，2011年上半年，前十大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計實現(xiàn)銷售3323億元，同比增長逾80%。其中，萬科、恒大和中海地產(chǎn)分別以644億元、429億元和421億元的銷售業(yè)績位居排行榜前三名。
市場份額向大型房企集中
調(diào)控之下，大型房企的銷售額同比依然攀升，市場集中度也逐步提高。今年上半年，房企銷售金額前十榜單和銷售面積前十榜單的入榜門檻分別為155.5億元和116萬平方米，同比分別提高48%和25%。2010年上半年，前十企業(yè)銷售金額入榜門檻為105億元，銷售面積門檻為93萬平方米。
“我們銷售業(yè)績大幅提升，主要原因是公司營銷策略適應了政策和市場的變化，由此占據(jù)了其他中小房企的市場份額。”恒大地產(chǎn)總裁夏海鈞表示。
受限購、限貸等調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，中小房企的銷售額同比普遍下滑。但一線房企則采取逆市擴張戰(zhàn)略，大力布局具有發(fā)展?jié)摿Φ亩�城市；同時，通過適度調(diào)價和提升產(chǎn)品品質(zhì)等營銷策略加快促銷，由此搶占了很多市場份額。
“中小房企土地和項目儲備不多，周轉率較低，市場調(diào)整之際，他們面臨的資金壓力更大。很多房企后續(xù)拿地動力不足，項目結盤后便退出市場，部分房企甚至因資金鏈問題而被迫出售項目。房地產(chǎn)行業(yè)的并購整合也日益增多。”業(yè)內(nèi)人士表示。
國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年前五個月，全國商品房銷售額的同比增長率為18.1%，而房企十強的銷售額同比增幅超過80%。顯然，市場份額正在向大型房企集中。
具體來看，萬科上半年實現(xiàn)銷售644.2億元，今年繼續(xù)突破“千億大關”懸念不大。恒大地產(chǎn)位居其后，上半年銷售額達到429億元，同比增長103%，接近其去年全年500億元的銷售業(yè)績。同時，恒大銷售面積達到620萬平方米，同比增長86.75%，位居銷售面積排行榜首位。中海、龍湖等港股上市公司的銷售額增幅也超過八成。
擴張二三線城市
2011年上半年，一線城市樓市面臨重大壓力，而調(diào)控相對寬松的二三線城市則成為房企重要的利潤增長點，大型房企業(yè)績增長的主要貢獻來源于二三線城市。
“薄利多銷、快速周轉已成為房企在二三線城市房地產(chǎn)營銷的主要策略。”中房信集團一位分析師指出，萬科、恒大、保利等公司在今年二季度繼續(xù)保持強勁增長勢頭，主要得益于此前的戰(zhàn)略布局。
以恒大為例，公司從2004年就開始深耕二線城市，斥巨資布局升值潛力大的高增長區(qū)域。在二線城市獲得成功后，恒大又將目光瞄準三線市場，并于2010年3月大規(guī)模進入三線城市，目前已經(jīng)逐漸迎來收獲期。
主打二三線城市的大型房企也普遍采取“快銷售、高周轉”策略。今年上半年，恒大推售新盤總數(shù)達90個左右。下半年，恒大計劃每月將推售10至12個新盤，下半年累計推售新盤60至70個。從拿地到銷售，恒大的平均周期為8個月。
業(yè)內(nèi)人士指出，萬科、恒大以及碧桂園等為代表的傳統(tǒng)高周轉型企業(yè)正進一步加快周轉速度，而不少以中高端物業(yè)開發(fā)為主的企業(yè)，也開始積極向高周轉靠攏。這方面表現(xiàn)最突出的是中海地產(chǎn)。據(jù)了解，今年以來，中海地產(chǎn)在多個一線城市降價快銷，5月份更是創(chuàng)下了單月超過100億的紀錄。
中小房企難度日
截至6月28日，已經(jīng)公布上半年業(yè)績預告的上市房企合計為31家。31家房企中業(yè)績預增的有15家，占目前公布中報預告房企總數(shù)的48.4%。
其中天倫置業(yè)以4079.54%的業(yè)績增幅位列第一。公告顯示，2011年上半年凈利潤約1800萬-2300萬元，預計增長的幅度為3171.09%-4079.54%。與2010年中期相比，其全資子公司廣州潤龍房地產(chǎn)有限公司將所持河南新景致房地產(chǎn)有限公司70%股權全部轉讓，形成投資收益約2200萬元，導致公司2011年中期業(yè)績較上年同期發(fā)生大幅變動。
從凈利潤增長的具體金額上看，主營商業(yè)地產(chǎn)的金融街以凈利潤約8.6億-11.2億元的業(yè)績增幅居首，其增長幅度為70%-120%。在業(yè)績預告中就稱，上半年的業(yè)績增長一是報告期內(nèi)公司部分已銷售房地產(chǎn)開發(fā)項目滿足收入確認條件的較多；二是報告期內(nèi)公司津塔寫字樓和金融街中心等項目計入投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量。
深物業(yè)A、深長城、天保基建、寧波富達、珠江實業(yè)、浦東金橋、廣匯股份的業(yè)績預報增幅也在100%以上，榮盛發(fā)展、浦東金橋的業(yè)績增幅則在50%以上；而南國置業(yè)和世聯(lián)地產(chǎn)這兩家房企的業(yè)績增幅較低，均為不到30%；剛泰控股、中江地產(chǎn)則成功實現(xiàn)扭虧。不過，這其中廣匯股份已經(jīng)在5月31日出售了旗下的房地產(chǎn)業(yè)務，而本次業(yè)績預增的主要原因正是對房地產(chǎn)開發(fā)和銷售等非能源業(yè)務實施剝離產(chǎn)生的收益及新增煤炭銷售業(yè)務產(chǎn)生的收益。
除15家預增房企外，其他16家房企中，有11家出現(xiàn)業(yè)績下滑，另有五家虧損。在11家業(yè)績下滑的房企中，幅度最大的是嘉凱城，公告顯示其上半年凈利潤約500萬元，同比下降98.9%。對此，嘉凱城表示2011年半年度比2010年半年度凈利潤大幅減少的主要原因是由于上半年可結算的項目較少，導致可確認的銷售收入和凈利潤較上年同期大幅減少。不過嘉凱城也稱，根據(jù)公司現(xiàn)有項目的開發(fā)情況，2011年可結算項目將多數(shù)集中在三、四季度結算。
海德股份、重慶實業(yè)、濱江集團、中茵股份、宜華地產(chǎn)的業(yè)績降幅都在60%以上，廣宇集團、世榮兆業(yè)、合肥城建的業(yè)績降幅則均為30%-50%。四大房企傳統(tǒng)龍頭之一的金地集團也表示業(yè)績將會較去年同期有所下降。今年1-3月凈利潤比去年同期下降86.08%，營業(yè)收入同比下降70.31%。
在虧損的5家房企中，津濱發(fā)展的情況最為嚴重，其今年上半年的凈利潤約為負1億-負8000萬元，降幅高達384%。對此，津濱發(fā)展表示，受公司目前房產(chǎn)項目開工及竣工時間的影響，導致公司全年可竣工結算項目較少，公司在2011年半年度可確認的收入與2010年相比有較大下降，因此引起公司2011年半年度出現(xiàn)虧損。萬澤股份、高新發(fā)展的凈利潤下滑幅度均超過220%，虧損金額也都超過了千萬元；國興地產(chǎn)、ST興業(yè)也出現(xiàn)了虧損。
中原地產(chǎn)認為，上市房企很可能在三季度出現(xiàn)明顯的分化，而為了使得年報不會太差，部分之前業(yè)績不理想的企業(yè)可能率先開始降價求量。