繼今年1月份《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》實(shí)行后，住建部近日又發(fā)布了《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，首次將拆遷補(bǔ)償由原來的按政府指導(dǎo)價(jià)格補(bǔ)償，修改為完全按照市場(chǎng)價(jià)值來評(píng)估，并規(guī)定由被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。
記者了解到，即使是按照市場(chǎng)價(jià)值來進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果與周邊房?jī)r(jià)仍可能存在較大差距。有些地方在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》實(shí)行后，被征收人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的“選擇權(quán)”仍然難以得到保證。業(yè)內(nèi)人士指出，新的評(píng)估辦法在評(píng)估程序上做了很好的規(guī)定，但具體操作起來情況如何，還有待觀察。
一路之隔評(píng)估價(jià)格懸殊
近年來各地頻繁發(fā)生的強(qiáng)拆糾紛，很重要的原因是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明顯低于市場(chǎng)價(jià)，被征收人的權(quán)益得不到保障。
北京營(yíng)天律師事務(wù)所律師鄒伙發(fā)向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者介紹了這樣一個(gè)案例：2010年9月，北京延慶一處國(guó)有土地上房屋拆遷，總共涉及200多戶居民。2010年拆遷地區(qū)周邊的房?jī)r(jià)達(dá)到1.2萬(wàn)元/平方米，但評(píng)估出來的價(jià)格卻只有每平方米4000多元。
“只隔一條馬路，評(píng)估出來的價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)為什么差距這么大？”居民丁先生向記者抱怨。對(duì)于如此低的評(píng)估價(jià)格，拆遷戶們并不認(rèn)可，已經(jīng)向法院提起行政復(fù)議。
事實(shí)上，北京市從2009年開始即采用類似房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。按照北京市2009年發(fā)布的《北京市城市住宅房屋拆遷市場(chǎng)評(píng)估技術(shù)方案》，標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)采用市場(chǎng)比較法評(píng)估確定，并選擇與拆遷范圍具有相同特征的臨近區(qū)域內(nèi)符合要求的不少于三個(gè)的交易案例進(jìn)行比較。
鄒伙發(fā)說，在實(shí)際操作過程中，評(píng)估公司選擇的是2006年、2008年、2009年總共四個(gè)交易案例，而且有的交易案例與拆遷地相距有五公里左右，并不是在臨近區(qū)域，這顯然是不合理的。
如果按照2003年原建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格的差距可能更大。該意見規(guī)定，拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法，應(yīng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。
政府“指導(dǎo)價(jià)”的發(fā)布往往滯后于市場(chǎng)價(jià)格，以至于和市場(chǎng)房?jī)r(jià)的差距越來越大。據(jù)了解，中國(guó)自1998年進(jìn)行房改以來，商品房的價(jià)格開始快速上漲，13年來的一手商品房?jī)r(jià)格復(fù)合增長(zhǎng)率年均超過7%，而一些地區(qū)的政府“指導(dǎo)價(jià)”多年來卻一成不變。
與此同時(shí)，不斷飆升的土地價(jià)格在原來的評(píng)估辦法中同樣體現(xiàn)不足。北京康正宏基房地產(chǎn)評(píng)估公司總經(jīng)理梁津接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)說，按照原來的辦法，評(píng)估價(jià)格中有一部分是土地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，但有些地方只對(duì)房屋的價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，完全不考慮的土地的情況。
《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。可見，新辦法對(duì)于土地價(jià)值的評(píng)估有了明確規(guī)定。
另外，新的評(píng)估辦法還提出了多種具體的評(píng)估方法，包括市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。鄒伙發(fā)說，評(píng)估機(jī)構(gòu)首先要進(jìn)行適用性分析，看哪種方法更合適更合理，也可以用多種方法同時(shí)進(jìn)行評(píng)估后取均值，這樣更能體現(xiàn)房屋的價(jià)值。
我的評(píng)估誰(shuí)做主
在上述北京延慶的房屋征收項(xiàng)目中，有幾戶居民自己找評(píng)估公司重新對(duì)房屋價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，得出的結(jié)果是近1萬(wàn)元/平方米，是原評(píng)估價(jià)格的兩倍多。
同樣是有資質(zhì)的評(píng)估公司，同樣按照類似房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果之所以大相徑庭，與評(píng)估公司的選取程序不無關(guān)系。
以往評(píng)估機(jī)構(gòu)由拆遷人選定，這意味著進(jìn)行房屋征收的政府既當(dāng)“運(yùn)動(dòng)員”，又當(dāng)“裁判員”。業(yè)內(nèi)人士指出，這種政策設(shè)計(jì)，導(dǎo)致政府、開發(fā)商和評(píng)估機(jī)構(gòu)串聯(lián)在一起，評(píng)估的合理和公平無法得到保證。第三方評(píng)估的不獨(dú)立，成為房屋征收與拆遷過程中出現(xiàn)大量矛盾的重要原因。
所謂“市場(chǎng)價(jià)格”，不應(yīng)該由政府說了算，也不應(yīng)該由被征收人說了算，而需要房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行獨(dú)立、客觀、公正的房屋征收評(píng)估。
《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定。在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。房屋征收評(píng)估流程包括選定機(jī)構(gòu)、簽訂合同、實(shí)地評(píng)估、公示解釋、交付報(bào)告、申請(qǐng)復(fù)核、申請(qǐng)鑒定。
鄒伙發(fā)說，以往評(píng)估過程不公開透明，被征收人只能到最后看到兩頁(yè)紙的評(píng)估報(bào)告，上面寫著估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)結(jié)果等簡(jiǎn)要的信息，至于價(jià)格是怎樣計(jì)算出來的，就無從得知了。現(xiàn)在評(píng)估報(bào)告出來后，被征收人可以提出異議，還可以申請(qǐng)由評(píng)估專家委員會(huì)進(jìn)行鑒定。
作為評(píng)估公司的負(fù)責(zé)人，梁津認(rèn)為，理論上評(píng)估的原則是獨(dú)立、客觀，不管是由誰(shuí)來選擇評(píng)估公司，評(píng)估結(jié)果都應(yīng)該差不多。但以前的模式可能會(huì)造成評(píng)估公司偏向于拆遷主體，新的評(píng)估辦法在程序上規(guī)定由被拆遷人來選擇拆遷公司，能夠更好的保護(hù)被拆遷人權(quán)益。
“新的評(píng)估辦法在評(píng)估程序上做了很好的規(guī)定，”梁津說，“但具體操作起來情況如何，還有待觀察。”
山東馬先生所住的區(qū)域今年面臨房屋征收，按理說應(yīng)依據(jù)1月份開始實(shí)行的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，由被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。不過馬先生告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，政府只是列了一個(gè)。