專(zhuān)家認(rèn)為，之所以土地長(zhǎng)期閑置政府不管不問(wèn)，是因?yàn)槠髽I(yè)和政府存在千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系；也有分析稱(chēng)，華潤(rùn)集團(tuán)是央企，而北京市國(guó)土資源局只是局級(jí)單位
華潤(rùn)置地“優(yōu)士閣二期項(xiàng)目建設(shè)用地”，在被媒體曝光“囤地6年獲利3倍”一周之后，仍未有動(dòng)工跡象。記者了解到，華潤(rùn)置地并不是第一次被指囤地。2010年以來(lái)，華潤(rùn)置地曾經(jīng)因土地閑置多次被曝光，就此記者聯(lián)系了北京市國(guó)土局等監(jiān)管部門(mén)，但截至發(fā)稿時(shí)仍未得到答復(fù)。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，在土地日益增值的當(dāng)下，一方面開(kāi)發(fā)企業(yè)不動(dòng)一兵一卒，僅以囤地謀利勝過(guò)建屋賣(mài)房是基本事實(shí)；另一方面相關(guān)部門(mén)監(jiān)管不力，相關(guān)法規(guī)嚴(yán)重僵化，使得企業(yè)打“政策擦邊球”行為屢屢成功。
閑置 屢次曝光卻未被處理
6月28日，記者來(lái)到位于泛CBD區(qū)，距離雙井橋不足百米的“優(yōu)士閣二期項(xiàng)目建設(shè)用地”。一片一個(gè)足球場(chǎng)大小的閑置空地被鐵皮和磚墻組成的簡(jiǎn)易圍墻分隔開(kāi)來(lái)。僅留一人進(jìn)出的小門(mén)供路人穿行，周?chē)h(huán)布高層住宅小區(qū)和商業(yè)寫(xiě)字樓，墻內(nèi)空地雜草叢生。
旁邊，同為華潤(rùn)置地(北京)股份有限公司開(kāi)發(fā)的優(yōu)士閣項(xiàng)目一期已經(jīng)落成，為住宅、公寓、商住樓型，售樓處就坐落在閑置多年的“優(yōu)士閣二期項(xiàng)目用地”邊沿。公開(kāi)資料顯示，華潤(rùn)置地(北京)公司注冊(cè)資本13億元、總資產(chǎn)逾100億元、凈資產(chǎn)近30億元、是累計(jì)開(kāi)發(fā)面積近500萬(wàn)平方米的大型綜合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。
事實(shí)上，被閑置的“優(yōu)士閣二期項(xiàng)目用地”并不是第一次被曝光。2010年8月，國(guó)土部公布1457宗閑置土地名單，華潤(rùn)置地旗下北京東三環(huán)項(xiàng)目?jī)?yōu)士閣二期公建用地曾因土地閑置被列入榜單。去年12月末至今年1月底，華潤(rùn)置地因土地閑置問(wèn)題，被國(guó)土部、北京國(guó)土局接連三次“點(diǎn)名曝光”。
根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的公開(kāi)資料顯示，2005年5月20日，華潤(rùn)置地旗下的北京華潤(rùn)京通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以1.6217億元的起始價(jià)拿下面積為6401平方米的優(yōu)士閣二期項(xiàng)目用地，合同約定該項(xiàng)目建筑控制規(guī)模上限為32000平方米，據(jù)此計(jì)算該地塊樓面地價(jià)接近每平方米5067元。
但是，在2010年8月份國(guó)土部公布的1457宗閑置土地，華潤(rùn)置地位列其中。有媒體報(bào)道稱(chēng)，該地塊合同價(jià)款卻顯示為4096萬(wàn)元。以此價(jià)格計(jì)算，該地塊的樓面地價(jià)為1280元/平方米。該商用地塊約定開(kāi)工時(shí)間為2005年12月6日，竣工時(shí)間為2007年6月30日。
如果按照《閑置土地管理辦法》和《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，這些土地由于閑置超過(guò)兩年，將依法無(wú)償收回、堅(jiān)決無(wú)償收回或者重新安排使用。然而最終令外界意外的是，國(guó)土部?jī)H僅公布了當(dāng)時(shí)的閑置土地名單，并未公布任何處罰措施。
非但如此，距國(guó)土部公布閑置名單10個(gè)月，在媒體又一次密集曝光“華潤(rùn)置地雙井橋優(yōu)士閣二期項(xiàng)目用地閑置6年獲利三倍”之后，該地塊仍未有動(dòng)工跡象。相關(guān)部門(mén)也未有處理措施。
而目前，該地塊周邊地塊的樓面地價(jià)都在2萬(wàn)元左右，在6年的按兵不動(dòng)后，就算直接轉(zhuǎn)讓土地，華潤(rùn)置地的獲利程度也在數(shù)倍以上。華潤(rùn)置地的“優(yōu)士閣二期項(xiàng)目用地”為何能一直閑置至今呢？監(jiān)管部門(mén)是否將采取相關(guān)處罰措施？
帶著這些疑問(wèn)，記者于28日、29日先后致電和發(fā)函試圖聯(lián)系北京市國(guó)土資源局、北京市規(guī)劃委員會(huì)、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)，欲就此事進(jìn)行相關(guān)采訪(fǎng)，但截至發(fā)稿時(shí)仍未得到任何回復(fù)。
秘訣 一邊閑置一邊變身
6月29日，華潤(rùn)置地一位工作人員告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，位于東三環(huán)雙井橋1號(hào)地的優(yōu)士閣二期公建項(xiàng)目將建設(shè)成為中國(guó)美術(shù)出版總社新社址。
同時(shí)記者發(fā)現(xiàn)，在北京市發(fā)改委一份“關(guān)于朝陽(yáng)區(qū)優(yōu)士閣二期項(xiàng)目重新核準(zhǔn)的批復(fù)”的公告中，優(yōu)士閣二期公建項(xiàng)目目前身份已經(jīng)不知不覺(jué)被規(guī)劃為“中國(guó)美術(shù)出版總社新社址”。
而華潤(rùn)置地在2005年最初競(jìng)得該項(xiàng)目用地時(shí)，相關(guān)負(fù)責(zé)人曾經(jīng)透露該項(xiàng)目定位及用途，由于CBD的發(fā)展引發(fā)朝外、燕莎、華貿(mào)等泛CBD區(qū)域蓬勃發(fā)展。雙井在距離上非常接近CBD，所以“作為優(yōu)士閣的二期，華潤(rùn)置地準(zhǔn)備打造一個(gè)純寫(xiě)字樓項(xiàng)目推向北京樓市，案名定為銀杉國(guó)際中心。”
在發(fā)改委的公告中，優(yōu)士閣二期項(xiàng)目定位、用途、規(guī)劃面積發(fā)生改變，連項(xiàng)目單位亦由“北京華潤(rùn)京通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”變更為“北京常業(yè)盛景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”。公告同時(shí)注明“具體用地范圍由規(guī)劃管理部門(mén)確定，具體規(guī)劃用地指標(biāo)由規(guī)劃管理部門(mén)核定。”
記者聯(lián)系北京市發(fā)改委、北京市規(guī)劃委員會(huì)和華潤(rùn)置地，咨詢(xún)?cè)摰貕K用途規(guī)劃的變更過(guò)程及原因，以及“北京華潤(rùn)京通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”與“北京常業(yè)盛景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”之間關(guān)系，未得到任何回復(fù)。
而公開(kāi)資料顯示，日前華潤(rùn)置地北京公司已與中國(guó)美術(shù)出版總社簽署了“中國(guó)美術(shù)出版總社拆遷置換合同”，“優(yōu)士閣二期”用地被華潤(rùn)置地作為拆遷置換用地提供給中國(guó)美術(shù)出版總社，同時(shí)取得上述北京市發(fā)改委關(guān)于“優(yōu)士閣二期項(xiàng)目重新立項(xiàng)核準(zhǔn)的批復(fù)”。
“優(yōu)士閣二期用地”經(jīng)過(guò)變身后，宣布進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)批審核階段，將于今年10月開(kāi)工建設(shè)。據(jù)此計(jì)算，距離華潤(rùn)置地競(jìng)得該項(xiàng)目用地時(shí)的合同約定開(kāi)工時(shí)間“2005年12月6日”，土地閑置接近6年時(shí)間。
土地專(zhuān)家鄒曉云告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“囤地”是一個(gè)很模糊的概念。目前并沒(méi)有明確的法律法規(guī)去限定“囤地”。企業(yè)只要?jiǎng)庸ぞ筒荒茉俦徽J(rèn)定為“囤地”或者閑置土地，而大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)諳熟這套游戲規(guī)則，“只要在項(xiàng)目用地上挖一道地基都算動(dòng)工。”
一位業(yè)內(nèi)人士告訴本報(bào)記者，開(kāi)發(fā)企業(yè)在處理“閑置土地”時(shí)慣用的“政策擦邊球”還有“在約定開(kāi)工日期大限”來(lái)臨之前申請(qǐng)改變土地用途或者規(guī)劃，或者將同一塊土地用“左手倒右手”的方法轉(zhuǎn)到同一集團(tuán)旗下的不同子公司。
溫床 監(jiān)管不力政策滯后
國(guó)土資源部關(guān)于“閑置土地處理辦法”規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)。滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí)，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。
辦法中，關(guān)于閑置土地處置方案限定為：“延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間，但最長(zhǎng)不得超過(guò)1年”，或者“改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)”。
高策地產(chǎn)顧問(wèn)董事長(zhǎng)李國(guó)平告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，土地一旦出讓?zhuān)p方簽訂土地出讓合同后，原則上企業(yè)無(wú)法改動(dòng)相關(guān)規(guī)劃，一旦改動(dòng)政府則應(yīng)該收回，除非是由政府主導(dǎo)的改動(dòng)行為。
李國(guó)平表示，如果政府需要對(duì)該地段進(jìn)行重新規(guī)劃，那么按照規(guī)定應(yīng)該在改動(dòng)前進(jìn)行公示，其他人包括在同一地區(qū)同一時(shí)期拿地的企業(yè)都有權(quán)利提出意見(jiàn)，否則對(duì)其他企業(yè)有失公允。“如果企業(yè)認(rèn)為政府改動(dòng)后與自身拿地規(guī)劃不符，利益有損的話(huà)往往不會(huì)配合，于是很容易出現(xiàn)企業(yè)與政府之間的扯皮現(xiàn)象，企業(yè)的開(kāi)工申請(qǐng)不被政府批準(zhǔn)，無(wú)法開(kāi)工造成地塊閑置。”
李國(guó)平同樣認(rèn)為，“目前對(duì)閑置土地的認(rèn)證，法律脫離實(shí)際很?chē)?yán)重，操作過(guò)程中也存在問(wèn)題，去年大規(guī)模的閑置土地整治運(yùn)動(dòng)最終不了了之。”他進(jìn)一步解釋?zhuān)绕湓陔p井橋這樣的地段，商業(yè)用地土地成本、建設(shè)成本都很高，“如果有條件閑置，企業(yè)都愿意坐等土地升值。”
鄒曉云則強(qiáng)調(diào)，之所以出現(xiàn)“改動(dòng)規(guī)劃”等擦邊球行為造成土地閑置，更深層次的原因在于政府部門(mén)的監(jiān)管不力以及對(duì)閑置土地處罰規(guī)定的執(zhí)行不力。
鄒曉云說(shuō)，“無(wú)論是國(guó)土部門(mén)還是其他規(guī)劃部門(mén)，都有責(zé)任去管這個(gè)事情。之所以土地長(zhǎng)期閑置政府不管不問(wèn)，是因?yàn)槠髽I(yè)和政府存在千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，監(jiān)管的結(jié)果有可能會(huì)給自己帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。”
鄒曉云認(rèn)為，法律法規(guī)都有滯后的一面，不可能盡善盡美，但是囤地的事實(shí)是肯定的，如果尊重事實(shí)就不會(huì)有“擦邊球行為”的存在，政府部門(mén)之所以不作為是擔(dān)心引火燒身。“在日本，只要發(fā)現(xiàn)土地閑置，政府公訴部門(mén)會(huì)立刻起訴企業(yè)，但是國(guó)內(nèi)的法院從來(lái)不受理土地閑置之類(lèi)的案件。”
一位業(yè)內(nèi)人士坦言，華潤(rùn)集團(tuán)是直屬于國(guó)資委的120家中央企業(yè)之一，而對(duì)其閑置土地進(jìn)行掛牌督辦的北京市國(guó)土資源局只是局級(jí)單位，所以以往督辦的結(jié)果最終不了了之。對(duì)此，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》將繼續(xù)予以關(guān)注。