2011年5月初，本刊接到了四川省成都市大邑縣讀者的報(bào)料電話(huà)，反映恒大地產(chǎn)在大邑縣的恒大山水城違規(guī)圈地。
處在事件中心的恒大地產(chǎn)先是在開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)上涉嫌做虛假?gòu)V告，后又拒絕住戶(hù)公積金貸款，以及與地方政府合謀拿地(詳見(jiàn)2011年1、2、3、4期《法人》雜志《恒大地產(chǎn)長(zhǎng)沙引爆行業(yè)潛規(guī)則》、《恒大地產(chǎn)再爆行業(yè)4大潛規(guī)則》、《全國(guó)人大代表提交建議剖析恒大地產(chǎn)4大行業(yè)潛規(guī)則》、《恒大地產(chǎn)長(zhǎng)沙演繹“蛇吞象”》等文)，如今，恒大山水城項(xiàng)目再一次將恒大集團(tuán)推向輿論的焦點(diǎn)。
62歲的老何是成都大邑的報(bào)料人之一，當(dāng)他帶著《法人》記者走到一排正在建設(shè)的獨(dú)棟別墅前的時(shí)候，突然停下了腳步，眼睛死死地盯著其中的一棟，表情及其不自然，這棟別墅所處的位置就是老何曾經(jīng)住了幾十年的家，在“深度開(kāi)發(fā)大邑縣旅游資源”
的大旗下，老何響應(yīng)縣里的號(hào)召，允許自己的房子被拆，條件是政府許諾給予他們家每畝兩萬(wàn)多的賠償，再加上落實(shí)他們一家的社會(huì)保險(xiǎn)問(wèn)題。如今，一棟棟別墅拔地而起，但政府的承諾變成了“空文”。
“家沒(méi)了，我們卻找不到說(shuō)理的地方。”老何的身后不遠(yuǎn)處，還有幾株頑強(qiáng)生長(zhǎng)、已經(jīng)成熟的油菜，由此，似乎還能找尋到這個(gè)地方昔日的田園氣息，但這氣息也許會(huì)變成永恒的符號(hào)，成為一段慘痛的記憶。
老何，四川省成都市大邑縣晉原鎮(zhèn)鳳凰村人，與老何有著相同境遇的鳳凰村村民為數(shù)眾多，他們所處的鳳凰村相當(dāng)一部分林地、基本農(nóng)田、宅基地被征用，用來(lái)建設(shè)目前大邑縣最大的旅游地產(chǎn)綜合項(xiàng)目——恒大山水城，這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商是在國(guó)內(nèi)“赫赫有名”的地產(chǎn)商恒大集團(tuán)。
距離老何站立處向西一公里的恒大山水城接待中心氣派、壯觀，其豎立在門(mén)口的背景板、路邊的桿旗，以及接待中心號(hào)稱(chēng)全國(guó)最大的項(xiàng)目展示沙盤(pán)，無(wú)不顯示著恒大山水城的“尊貴氣質(zhì)”，又處處顯示著不為外人所知的“秘密”。
圈地6000畝的玄機(jī)
“別看恒大山水城現(xiàn)在弄得挺紅火，他們現(xiàn)在所占的土地有四分之三都是通過(guò)‘違規(guī)’、‘違法’得來(lái)的，你信不信？你肯定不信，但事實(shí)就是如此。”大邑縣一位不愿透露姓名的知情人士如是說(shuō)。
該人士提供的資料顯示，老何所在的晉原鎮(zhèn)鳳凰村11組共有450多畝土地被占用，共涉及到50余戶(hù)的村民。此外，該村的3組、4組、7組、9到14組的3600畝土地，這些還不包括恒大山水城所占用的晉原鎮(zhèn)新樂(lè)村與另一個(gè)鎮(zhèn)——悅來(lái)鎮(zhèn)的土地，前后加起來(lái)有6000多畝土地被占，其中掛牌成交的土地僅有1500多畝。
“在此之前，我們什么協(xié)議都沒(méi)有簽過(guò)，組上給發(fā)了《房屋拆遷清償?shù)怯洷怼罚迕駪{此表進(jìn)行住房安置，就這樣，房子被拆了，土地也沒(méi)了。”鳳凰村12組一村民拿出了當(dāng)時(shí)他們小組所發(fā)的《房屋拆遷清償?shù)怯洷怼贰?BR> 至于這些被占的基本農(nóng)田、林地、河灘地是如何轉(zhuǎn)換性質(zhì)變成商業(yè)開(kāi)發(fā)用地的，絕大多數(shù)村民并不曉得，即便是有個(gè)別村民知曉?xún)?nèi)情的，面對(duì)強(qiáng)大的政府公關(guān)與可觀的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，也大多選擇了沉默。
在采訪(fǎng)中，《法人》記者掌握了如下信息：恒大山水城項(xiàng)目，是大邑縣委、縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門(mén)在廣州與恒大集團(tuán)簽署的合作項(xiàng)目，根據(jù)協(xié)議，從2010年至2014年，恒大集團(tuán)將在5年內(nèi)完成投資100億元以上，擬對(duì)該縣晉原鎮(zhèn)鳳凰片區(qū)數(shù)千畝用地進(jìn)行一級(jí)整理與整體開(kāi)發(fā)。
在此時(shí)間內(nèi)，恒大集團(tuán)將完成旅游度假區(qū)內(nèi)五星級(jí)酒店、運(yùn)動(dòng)中心、商業(yè)中心、會(huì)議中心、娛樂(lè)中心、時(shí)尚居家等配套設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)，將該區(qū)域打造成為成都市半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)集旅游、度假、生態(tài)、運(yùn)動(dòng)、休閑于一體的現(xiàn)代山水城市典范。
按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2010〕13號(hào)）以及國(guó)土資源部《土地儲(chǔ)備管理辦法》（國(guó)土資發(fā)〔2007〕277號(hào)）的相關(guān)要求，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理，是指對(duì)經(jīng)批準(zhǔn)區(qū)域范圍內(nèi)納入儲(chǔ)備的土地，有確定的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理單位依法籌措資金，配合轄區(qū)政府實(shí)施規(guī)劃編制報(bào)批、土地征轉(zhuǎn)、收回收購(gòu)、拆遷安置等工作，按照批準(zhǔn)的規(guī)劃要求組織實(shí)施道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、綠化、土地平整等為完善和提升土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)土地具備規(guī)定的供應(yīng)條件。
“如果真是按照國(guó)家規(guī)定的有關(guān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理，這事情就變得很簡(jiǎn)單了，但從現(xiàn)在的情況來(lái)看，是企業(yè)與政府一道‘掛著羊頭，賣(mài)著狗肉’，這就變得很可怕。”大邑縣上述知情人士說(shuō)。
他的說(shuō)法并非空穴來(lái)風(fēng)。
2010年1月恒大山水城開(kāi)工建設(shè)，然而，開(kāi)工建設(shè)所處的土地卻分別在2010年2月5日和7月22日才通過(guò)拍賣(mài)的方式被恒大地產(chǎn)拿下。
大邑縣“國(guó)土拍告[2010]03號(hào)”顯示，在2010年2月5日，大邑縣拍賣(mài)恒大山水城項(xiàng)目所在地晉原鎮(zhèn)大雙路的四宗地，最小的一宗地為248.95畝，最大的一宗地為465.23畝。這些宗地的面積，均超過(guò)了2009年國(guó)土資源部下發(fā)的《限制用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本）》中的標(biāo)準(zhǔn)。
在這次拍賣(mài)中，恒大以起拍價(jià)每畝29萬(wàn)元的價(jià)格，獲得了這四塊地的土地使用權(quán)。
到2010年7月，大邑縣國(guó)土局又發(fā)兩項(xiàng)拍賣(mài)公告，分別是“邑國(guó)土拍告[2010]11號(hào)”文和“邑國(guó)土拍告[2010]12號(hào)”文，在7月22日分兩次拍賣(mài)多宗地，其中一場(chǎng)拍賣(mài)的18塊地中，有14塊地處于恒大山水城項(xiàng)目所在地晉原鎮(zhèn)大雙路。這些地塊，最大的面積為105畝，均低于國(guó)土資源的限制性賣(mài)地規(guī)定。
這兩次拍賣(mài)，恒大地產(chǎn)的拿地價(jià)格是每畝34萬(wàn)元。
“說(shuō)豪奪，這種說(shuō)法確實(shí)有點(diǎn)過(guò)，但說(shuō)巧取，則是名副其實(shí)，人家恒大地產(chǎn)已經(jīng)提前在那些土地上把房子建起來(lái)了，你再與他們爭(zhēng)這些地，不但自尋煩惱，有可能還會(huì)惹火燒身，萬(wàn)一哪天被政府收拾了，哭都來(lái)不及。”有人表示這是大邑縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商圈內(nèi)“公開(kāi)”的秘密。
但《法人》記者走訪(fǎng)了大邑縣幾個(gè)知名樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商，無(wú)一例外地遭到了“婉拒”。
紅線(xiàn)圈不住利益黑手
細(xì)心的人注意到兩個(gè)細(xì)節(jié)，一個(gè)是恒大山水城取得的地段價(jià)格均在30萬(wàn)元左右，而同樣在2010年7月22日拍賣(mài)的、同屬于晉原鎮(zhèn)且離大雙路不遠(yuǎn)的3塊宗地，起拍價(jià)均為每畝90萬(wàn)元，約是恒大地產(chǎn)項(xiàng)目地塊拍賣(mài)價(jià)格的3倍。
另外一個(gè)細(xì)節(jié)是“補(bǔ)償給村民的土地價(jià)格是每畝2.4萬(wàn)元，外加500元的青苗補(bǔ)償費(fèi)。”僅以鳳凰村11組為例，即便是把450畝土地的補(bǔ)償款以及青苗費(fèi)全部計(jì)算在內(nèi)，也只不過(guò)一千多萬(wàn)元，而這些土地經(jīng)過(guò)掛牌，保守價(jià)值有一億元，中間的差價(jià)之大可想而知。
不僅如此，2010年6月27日，恒大山水城開(kāi)盤(pán)，主要是以別墅為主，共599套，獨(dú)棟戶(hù)型面積區(qū)間是247至521平方米，雙拼戶(hù)型面積區(qū)間是182到256平方米，其中雙拼別墅以5680元/平米為起價(jià)，照此計(jì)算，該區(qū)每棟房屋價(jià)值均在百萬(wàn)元以上。
“雙拼別墅，恒大地產(chǎn)賣(mài)十棟就把我們小組的土地補(bǔ)償款給收回來(lái)了，要是獨(dú)棟別墅，頂多賣(mài)四棟就可以了。”鳳凰村11組村民稱(chēng)。
巨大的利益落差，讓村民心里不平，更讓大邑縣委、縣政府及相關(guān)部門(mén)也有了動(dòng)力。
2010年3月3日，時(shí)任大邑縣縣委書(shū)記的符禮建（后被“雙規(guī)”）為恒大山水城項(xiàng)目建設(shè)的拆遷等工作親自主持會(huì)議。符禮建在會(huì)議上提出，國(guó)土部門(mén)一定要根據(jù)合同約定和項(xiàng)目進(jìn)度供地。建設(shè)局長(zhǎng)嚴(yán)鳳文在匯報(bào)時(shí)表示，該項(xiàng)目到此時(shí)已經(jīng)拆遷528畝，征地6214余畝。
晉原鎮(zhèn)的主要領(lǐng)導(dǎo)在匯報(bào)工作計(jì)劃時(shí)表示，在2010年“必須一以貫之地貫徹‘拆得快、拆得穩(wěn)、拆得省’的工作要求。同時(shí)明確提到了，要采用集中優(yōu)勢(shì)力量對(duì)恒大、蓮興安置點(diǎn)、南出口等項(xiàng)目用地進(jìn)行攻堅(jiān)和圍殲的方式，保障重大項(xiàng)目及時(shí)用地。”
2010年6月26日，恒大山水城開(kāi)盤(pán)之日，符禮建親率“五套班子”出席，其重視程度可見(jiàn)一斑。
“資本與利益是可怕的魔鬼，它們能讓你上天堂，又能讓你下地獄，如果說(shuō)商人的趨利性無(wú)可厚非，但權(quán)力部門(mén)一旦被資本與利益控制，后果則無(wú)法想象。”
“這明顯是大邑縣在片面追求短期經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，為滿(mǎn)足個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)自己的政績(jī)欲望，將國(guó)家的用地政策和對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策置之度外，這與科學(xué)發(fā)展觀的要求是背道而馳的。”成都本地頗有影響力的公共政策問(wèn)題研究專(zhuān)家認(rèn)為，“這當(dāng)中不排除背后有權(quán)錢(qián)交易現(xiàn)象存在。”
默契的官商合作
早在2月26日，大邑縣縣委書(shū)記顏安、縣委副書(shū)記、縣長(zhǎng)陳歷章一行到成都督察局匯報(bào)土地例行督察整改工作進(jìn)展情況。
大邑縣委副書(shū)記、縣長(zhǎng)陳歷章介紹了土地例行督察整改工作的最新進(jìn)展和在構(gòu)建依法管地用地長(zhǎng)效機(jī)制方面所做的一些工作。同時(shí)，就整改中的難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了專(zhuān)題匯報(bào)。
大邑縣委書(shū)記顏安表示，大邑縣委、縣政府將按照相關(guān)要求，采取有力措施，堅(jiān)決整改到位，并吸取深刻教訓(xùn)，舉一反三，牢固樹(shù)立依法用地意識(shí)，全面規(guī)范管地用地行為。
其后的3月8日，國(guó)土資發(fā)〔2010〕34號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知
》中第一條也明確規(guī)定，確保保障性住房、棚戶(hù)改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。要嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地。
“很顯然，大邑縣仍在對(duì)上走形式，他們將國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策當(dāng)成一紙空文；對(duì)下動(dòng)真格，想怎么弄就怎么弄。”上述公共政策問(wèn)題研究專(zhuān)家認(rèn)為恒大山水城的“圈地與建房”運(yùn)動(dòng)現(xiàn)在仍然如火如荼進(jìn)行，其行為與地方政府的明里、暗地支持不無(wú)關(guān)系。
為了掌握更扎實(shí)的資料，《法人》記者先到了鳳凰村村委會(huì)，不知是巧合，還是故意，村支書(shū)、村委會(huì)主任都以在外辦事為由拒絕了采訪(fǎng)。
晉原鎮(zhèn)主管征地、拆遷的張姓副鎮(zhèn)長(zhǎng)，則要求《法人》記者先到大邑縣宣傳部報(bào)個(gè)到，經(jīng)過(guò)他們?cè)试S后，他才可以接受采訪(fǎng)。
《法人》記者表示，媒體依法有獨(dú)立的采訪(fǎng)權(quán)，當(dāng)?shù)氐男麄鞑块T(mén)可以配合，但沒(méi)有權(quán)利要求哪個(gè)部門(mén)接受采訪(fǎng)，哪個(gè)部門(mén)不可以接受采訪(fǎng)。張姓副鎮(zhèn)長(zhǎng)仍要求我們先到宣傳部報(bào)到。
為了減少采訪(fǎng)的阻力，《法人》記者來(lái)到了大邑縣委宣傳部，負(fù)責(zé)外宣的楊光紅副部長(zhǎng)表示：“恒大山水城項(xiàng)目的運(yùn)行絕對(duì)沒(méi)有任何問(wèn)題，因?yàn)檫@是縣委、縣政府的招商引資項(xiàng)目。”
《法人》記者提出，最好是宣傳部出面協(xié)調(diào)一下相關(guān)部門(mén)，以便于采訪(fǎng)順利進(jìn)行，并列出了要采訪(fǎng)部門(mén)的清單，楊光紅口頭答應(yīng)可以，并表示，如果他的電話(huà)打不通，可能是他在開(kāi)會(huì)或者是在辦事，可以聯(lián)系外宣辦公室，他們有人值班。
幾個(gè)小時(shí)后，當(dāng)《法人》記者再一次聯(lián)系晉原鎮(zhèn)張姓副鎮(zhèn)長(zhǎng)時(shí)，張表示，自己未接到縣委宣傳部外宣辦的通知，拒絕采訪(fǎng)。
《法人》記者又來(lái)到了大邑縣國(guó)土資源局，該局辦公室主任強(qiáng)調(diào)，沒(méi)有接到縣委宣傳部的電話(huà)，他無(wú)法安排采訪(fǎng)，《法人》記者重申，媒體采訪(fǎng)，宣傳部門(mén)可以配合，但他們無(wú)權(quán)要求哪個(gè)部門(mén)是否接受采訪(fǎng)，作為被采訪(fǎng)對(duì)象，國(guó)土局可以選擇接受或是拒絕采訪(fǎng)，該主任稱(chēng)，這是大邑縣的規(guī)定。《法人》記者要求其出示相關(guān)規(guī)定文件時(shí)，該主任說(shuō)沒(méi)有。
隨后，《法人》記者又聯(lián)系大邑縣委宣傳部，宣傳部值班的工作稱(chēng)，他們也不清楚有沒(méi)有此項(xiàng)規(guī)定，需要請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)，直到本刊截稿時(shí)止，《法人》記者也沒(méi)有接到大邑縣委宣傳部的任何回應(yīng)。
作為恒大山水城的開(kāi)發(fā)商，恒大集團(tuán)也是無(wú)法回避的當(dāng)事方，《法人》記者聯(lián)系恒大集團(tuán)總部時(shí)，得到的仍然是沉默。面對(duì)公眾和媒體的質(zhì)疑，在大邑縣恒大山水城這個(gè)項(xiàng)目上，大邑縣委、縣政府及相關(guān)職能部門(mén)所表現(xiàn)出來(lái)的躲避、相互推諉的態(tài)度，實(shí)屬罕見(jiàn)；作為公眾公司，恒大集團(tuán)所表現(xiàn)出來(lái)的態(tài)度，更讓人無(wú)法理解，“官商默契配合”的背后是否隱藏更大的秘密，留待時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)。