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        房企資金吃緊 土地成交遇冷
        專家認(rèn)為樓市僵局已現(xiàn)松動跡象
        2011-05-31   作者:記者 王濤 實(shí)習(xí)記者 高偉/北京報(bào)道  來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
         
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          土地市場成交持續(xù)低量徘徊。中國指數(shù)研究院30日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,上周(5月23日至29日,下同),在監(jiān)測的20個(gè)主要城市中,僅有3個(gè)城市共成交住宅用地4宗,成交土地面積18萬平方米,環(huán)比下跌48%。
          接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家認(rèn)為,成交明顯下滑的背后,是開發(fā)商資金鏈緊繃及市場預(yù)期悲觀。在限購令和信貸緊縮之下,樓市僵局已現(xiàn)松動跡象,開發(fā)商主動對價(jià)格進(jìn)行調(diào)整的范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大。

        資料照片
          流標(biāo)再現(xiàn) 開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎

          根據(jù)國土資源部最新要求,土地監(jiān)控已經(jīng)細(xì)化到地方縣城。各縣級國土部門必須嚴(yán)格監(jiān)控當(dāng)?shù)厥袌龀山磺闆r,清理2011年以來的成交地塊,如有地價(jià)異常則需主動上報(bào)。而事實(shí)上,多位業(yè)內(nèi)專家告訴記者,當(dāng)前土地市場正處于量價(jià)齊跌的低迷時(shí)期。
          根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的最新土地市場交易周報(bào),上周20個(gè)主要城市土地市場供應(yīng)量大幅減少,成交量繼續(xù)走低。據(jù)統(tǒng)計(jì),受監(jiān)測20個(gè)主要城市共推出土地43宗,較上一周減少120宗,推出土地面積共計(jì)164萬平方米,環(huán)比下跌74%;成交土地35宗,較上周減少20宗,成交面積共計(jì)219萬平方米,環(huán)比下降3%。 
          在今年三四月份的黃金時(shí)期,“北上深廣”等一線城市,土地市場走低態(tài)勢明顯。有數(shù)據(jù)顯示,截至5月23日北京市土地成交收入同比2010年1至5月下降59.2%。上海市4月份土地出讓金同樣降幅明顯,并創(chuàng)下近兩年來單月土地出讓金新低。
          另一方面,開發(fā)商拿地?zé)崆橥瑯釉谘杆贉p弱,全國各大城市土地流拍、底價(jià)成交陸續(xù)出現(xiàn)。據(jù)中原監(jiān)測,各大城市宅地溢價(jià)率已連續(xù)3周保持在10%以內(nèi),且部分城市土地市場已出現(xiàn)流標(biāo)。上周一至周四,中原監(jiān)測的10幅到期宅地中有2幅流標(biāo),其中南京一幅宅地因起拍價(jià)過高而流標(biāo)。“與前段時(shí)間相比,開發(fā)商的心態(tài)越來越悲觀,拍地的熱情不像以前那么高。”中原集團(tuán)研究董事程澐接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)表示。
          萬科、保利、招商、金地等房地產(chǎn)龍頭企業(yè)在今年前4個(gè)月已經(jīng)不約而同地降低了拿地規(guī)模,并不同程度地表示,當(dāng)前針對土地市場的策略已經(jīng)趨向謹(jǐn)慎。
          來自中國房產(chǎn)信息集團(tuán)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,15家大型房地產(chǎn)企業(yè)在今年的前4個(gè)月中,拿地總量呈逐月下降趨勢。尤其在最近的4月份,通過招拍掛方式新增土地總建筑面積共260.08萬平方米,同比下降78%,環(huán)比下滑66%;成交土地總價(jià)約56.88億元,同比下降70%,環(huán)比下滑59%,創(chuàng)2010年以來拿地總量和成交總價(jià)的月最低紀(jì)錄。
          高策地產(chǎn)顧問董事長李國平告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,不僅僅在“北上深廣”等一線城市,在南京、天津、秦皇島等二線土地市場也同樣低迷。“更多的開發(fā)商開始持幣觀望,不敢入市。”
          東亞新華地產(chǎn)一位人士告訴記者,目前整個(gè)大的市場環(huán)境,體現(xiàn)了中央宏觀調(diào)控的力度和效果,同時(shí)也影響了企業(yè)對后期市場環(huán)境的信心。這意味著在供應(yīng)量不能提升的情況下,土地市場仍將持續(xù)走低。綜合市場判斷,土地溢價(jià)率、成交量仍然會雙雙下降。

          資金緊張 回籠慢融資難

          而開發(fā)商之所以謹(jǐn)慎入市,除了是對后期市場信心不足,最重要的則是來自資金鏈的擔(dān)憂。
          目前,與房地產(chǎn)融資有關(guān)的資本市場、銀行開發(fā)貸款、信托資金、海外債券四大融資渠道已出現(xiàn)“融資難”的狀況。
          同時(shí),在國務(wù)院啟動新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控后,金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的控制更為嚴(yán)格。多家商業(yè)銀行此前透露,將房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率上調(diào)至接近10%。并且不能再用土地進(jìn)行抵押貸款,而必須是建筑物。
          多地出臺的限購令,令市場銷售業(yè)績普遍下滑,資金難以迅速回籠。同時(shí)國家持續(xù)從緊的信貸政策讓融資再添難度,如此“雪上加霜”讓房地產(chǎn)企業(yè)在資金鏈上青黃不接。
          上述東亞新華地產(chǎn)內(nèi)部人士告訴記者,當(dāng)前的限購令和信貸政策,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其民企資金鏈的影響是空前的,“央企及大型房企資金充裕且擁有一定土地儲備,在市場低迷時(shí)期擁有一定的抗打擊能力,而民企及中小企業(yè)則無法比肩。”
          上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況研究》認(rèn)為,一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況已不容樂觀,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源增速放緩、房地產(chǎn)開發(fā)投資高位運(yùn)行、商品房銷售金額增速難以大幅回升、個(gè)人購房貸款余額增速回落等系列因素的影響下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈逐漸趨緊。研究預(yù)測,受融資環(huán)境依然嚴(yán)峻及資金難以快速回籠的影響,二季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金可能進(jìn)入預(yù)警區(qū)間。
          全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生告訴記者,房企資金吃緊的局面才剛剛開始。“目前可以檢測的數(shù)據(jù)基本上來自4月份或者更早,而事實(shí)上房企真正的資金鏈緊張從5月份才剛剛開始,并且會一直持續(xù)到今年第三季度。”
          聶梅生同樣認(rèn)為,房企的資金壓力主要來自于限購令和信貸政策。“陸續(xù)出臺限購令的35個(gè)大中城市投資比例平均是15%至20%,限購后會使整個(gè)交易量下降7%,交易額則會下降10%。另一方面,穩(wěn)健的貨幣政策使房地產(chǎn)業(yè)的資金流入明顯減少。從貸款利率上也可以反映出來。原來8%的利率開發(fā)商往往嫌高,現(xiàn)在攀至18%的高點(diǎn)時(shí)卻搶著貸款,說明房地產(chǎn)企業(yè)的資金開始緊張。”
          接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪的多位業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為,如何在資金鏈預(yù)警時(shí)提前做好應(yīng)對之策,在市場低迷時(shí)期快速取得資金回籠是現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要考慮的首要任務(wù)。

          價(jià)松量升 樓市僵局現(xiàn)松動跡象

          在資金面持續(xù)緊張之下,開發(fā)商推盤意愿強(qiáng)烈。與此同時(shí),受嚴(yán)厲調(diào)控信號引導(dǎo),業(yè)主的心態(tài)也逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變。多個(gè)熱點(diǎn)城市近期住宅市場成交量上漲,一二手房價(jià)也持續(xù)松動。
          中國指數(shù)研究院的最新統(tǒng)計(jì)顯示,上周監(jiān)測的35個(gè)城市中,19個(gè)城市樓市成交量上漲,9個(gè)城市成交量漲幅在30%以上,溫州、蚌埠兩城市漲幅逾100%。重點(diǎn)城市中,5個(gè)城市成交量環(huán)比上漲,其中武漢漲幅最大,達(dá)39.85%,其次是成都,漲幅達(dá)28.13%,南京跌幅最大,達(dá)30.71%。
          德佑地產(chǎn)研究部主任陸騎麟告訴記者,在地量成交的狀況之下,上周上海出現(xiàn)了單個(gè)項(xiàng)目周簽約超過了200套的狀況,這是在今年樓市調(diào)控以來從未有過的現(xiàn)象,表明了當(dāng)前市場只有通過開發(fā)商主動對價(jià)格進(jìn)行調(diào)整才能帶動成交的回升,打破當(dāng)前的僵局。
          “連續(xù)幾周我們已經(jīng)看到,價(jià)格的調(diào)整從小規(guī)模的試探,慢慢開始蔓延起來,目前來看,調(diào)整的幅度在5%至10%這個(gè)區(qū)間。”程澐表示,隨著調(diào)控的深入,政府與企業(yè)在資本市場、土地市場的博弈仍將繼續(xù),但由于政府往往掌握著更多主動權(quán),為搶占先機(jī)布局后市,房企擴(kuò)大促銷范圍為明智之舉。“未來一段時(shí)間,價(jià)格調(diào)整的項(xiàng)目將增多”。
          二手住宅市場方面,雖然與去年同期相比,多數(shù)熱點(diǎn)城市二手住宅成交量仍處于低位,但環(huán)比正逐漸恢復(fù)。中原監(jiān)測的京津滬深穗五大城市除天津外,成交量亦已連續(xù)兩周穩(wěn)步回升,總體環(huán)比升幅均在10%上下。其中,北京和上海環(huán)比升幅分別達(dá)39%和41%。
          程澐認(rèn)為,從一二手市場表現(xiàn)來看,樓市僵局已現(xiàn)松動跡象。她還預(yù)測,隨著新房促銷和二手房降價(jià)范圍的逐步擴(kuò)大及出臺新政預(yù)期的減弱,各地住宅成交將逐步緩慢地恢復(fù)。
          對于未來一段時(shí)間的房價(jià)走勢,李國平預(yù)測,中低端市場會有松動,由于調(diào)控政策及保障房供應(yīng)量提升等因素,房價(jià)同比下調(diào)幅度在15%以內(nèi)。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,全國房價(jià)指數(shù)將出現(xiàn)數(shù)月的環(huán)比下跌,但就全年整體來看,仍難下跌;全國商品房成交均價(jià),今年基本持平或略降,部分一二線城市會小降。

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