[關(guān)于房地產(chǎn)市場博弈的思考(中)]順勢而為才能獲取最大利益
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關(guān)于房地產(chǎn)市場博弈的思考(中)
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2011-05-30 作者:陳曉彬 李佳鵬 來源:經(jīng)濟參考報
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在社會主義市場經(jīng)濟條件下,不能否認社會上利益多元化的發(fā)展趨勢。在利益關(guān)系十分復(fù)雜的房地產(chǎn)市場,只要是合法合規(guī)的利益訴求都無可厚非。問題是各利益攸關(guān)方如何正確認識自己的根本利益所在,該堅持的堅持,該妥協(xié)的妥協(xié),從而找到一條打破“膠著”狀態(tài)的共贏之路。 如果說,在以往中央對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控時,有些希望維持高房價的地方政府和開發(fā)商曾采取“遇到紅燈繞著走”,“上有政策,下有對策”之類的方式與中央政策博弈,那么這次情況就不一樣了。這次中央調(diào)控目標(biāo)之明確、決心之大都不容置疑,就像在“石頭、剪子、布”的猜拳博弈中,中央出的是“組合拳”,各利益攸關(guān)方如果要與中央政策博弈,出什么拳都無勝算。只有順應(yīng)調(diào)控的大勢,才有可能獲取最大利益,逆勢而為恐怕要吃虧了。 說到開發(fā)商之間的博弈,即使在規(guī)模不大的中小城市,房地產(chǎn)商也不能只有兩三家,形成寡頭壟斷局面。眾多開發(fā)商結(jié)成“卡特爾”,捂盤惜售,死扛著不降價,似乎是大家都能獲得“最大”利益。但是,按照博弈論的理論,有眾多賣家參與的價格“卡特爾”根本靠不住。開發(fā)商中,各家的資金實力、庫存壓力并不一致。在降價已成大趨勢的情形下,沒有開發(fā)商會選擇為了嚴(yán)守“價格同盟”默契(只可能有某種私下默契,不可能訂立正式的“價格同盟”契約),自己承擔(dān)資金和存貨壓力帶來的損失。盡管有報道說,目前不少房地產(chǎn)企業(yè)資金和庫存壓力還不大,但交易清淡的情況再持續(xù)下去,肯定有人承受不了,只好降價求售,以價換量。 到那時,可供開發(fā)商選擇的決策是率先降價,還是追隨別人;是一點點地降,還是一下子降到市場認可的水平。依筆者看,恐怕是率先降價,且一下子降至市場認可的水平,以價換量,減輕利息負擔(dān),加快資本周轉(zhuǎn)者更能獲利。因為,一旦樓價拐點出現(xiàn),后降價者只有更大幅度降價才能贏回自己的市場份額。 在剛性需求所造成“供不應(yīng)求”局面的房地產(chǎn)市場,購房者在博弈中注定處于弱勢地位,只能被動接受市場價格。但是,每個消費者都應(yīng)該了解中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的方向與決心,再根據(jù)自己的需要與能力,選擇合適的品種,在合適的時機、合理的價位上去圓自己的購房夢。 至于想把住房當(dāng)做投資品的購房者,在自有資金充實的條件下,能有耐心“吃瓦片兒”,靠長期租金等獲取合理收益,也許比炒股更安全些;但想靠倒買倒賣獲取暴利,恐怕在可以想見的未來一段時期風(fēng)險很大。
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