在調(diào)控高壓下，部分城市高房價已出現(xiàn)松動，但最近北京釣魚臺７號院卻以每平方米３０萬元的身價，刷新了北京乃至中國內(nèi)地最貴樓盤紀錄。而此前幾天，這個項目銷售均價尚在每平方米１０萬余元。
是什么讓這個“天價樓盤”幾天內(nèi)暴漲２倍？開發(fā)商是否涉嫌牟取暴利？“一房一價”的調(diào)控政策如何避免被懸空？圍繞一系列疑問，“新華視點”記者進行了追蹤調(diào)查。
2011年5月25日北京出現(xiàn)單價30萬樓盤5月25日，媒體記者在北京東釣魚臺家園小區(qū)門前拍攝采訪。分析人士指出，在嚴厲調(diào)控之下，北京豪宅價格逆勢異常高漲，十分值得關(guān)注。新華社發(fā)（李方宇
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搜房網(wǎng)和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，從每平方米均價５萬元漲至１０萬元，北京樓市的豪宅用了５年時間；而從１０萬元漲至３０萬元，只用了不到一年的時間。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，釣魚臺７號院由中赫置地投資控股有限公司開發(fā)，從開盤至今已數(shù)倍溢價。２００９年７月２１日開盤時，以７．２萬元的最高售價刷新北京最貴豪宅紀錄。次年第１季度，每平方米銷售均價突破８萬元，第３季度已達到１０．３５萬元。盡管一路漲，但去年釣魚臺７號院卻沒能保住“最貴豪宅”地位，被位于北京飯店旁的霞公府項目取代，后者單價高達１０．７９１萬元。
據(jù)了解，私下里釣魚臺７號院不愿承認自己是北京豪宅的老二。霞公府剛問世時，中赫置地的一名客服經(jīng)理對記者表示，該項目中還布置了一些別墅，均價約為１７萬元／平方米。
然而，最近幾天，釣魚臺７號院掛出的售價令人咋舌。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，該樓盤３號樓為３０萬元／平方米，１號樓和４號樓為２０萬元／平方米，２號樓為１８萬元／平方米。這不僅是目前北京最高的價格，也是中國內(nèi)地可公開查詢的單價最高的項目。
從歷次漲價情況看，釣魚臺７號院的價格似乎沒受到過監(jiān)管。
“最貴豪宅”的銷售價格是如何確定的？對此，釣魚臺７號院的銷售人員給出的解釋是：地理位置稀缺、不可復制。銷售人員不斷強調(diào)，這個項目緊靠釣魚臺國賓館，西通中央政務(wù)區(qū)，是“天生的豪宅”。
據(jù)知情人士透露，在開盤前，中赫置地主要比照當時北京最貴的盤古大觀、昆侖公寓、銀泰中心等樓盤定價。“最初公司決策層想把開盤價定為６．５萬元／平方米。”
由此可見，６．５萬元／平方米的售價已能確保開發(fā)商的利潤，那么這個項目的成本究竟是多少呢？
記者多方查找釣魚臺７號院的土地出讓記錄未果。據(jù)相關(guān)知情者稱，這一地塊是開發(fā)商２００６年４月從軍方某下屬單位手中以協(xié)議方式取得。當年北京土地市場土地樓面價最高不到１萬元／平方米，而一般協(xié)議出讓地價比招拍掛便宜得多。
談到建筑成本，釣魚臺７號院的宣傳資料顯示，豪宅采用了諸多“高檔品牌”裝修，如外立面是紅磚、石材、原銅、鈦鋅板，排水、電梯和戶門等都是國外高檔產(chǎn)品。對此，有過高端項目操盤經(jīng)驗的香港金達利筑地北京公司副總經(jīng)理陳玉城說，一般高端項目建筑成本最多不超過２萬元／平方米。
“高端項目定價策略在于堅持高利潤，開盤價已能夠確保整個項目的利潤，如果沒有采用當今世界最先進的抗震玻璃、防彈設(shè)備等，這一項目的總體成本不超過４萬元／平方米。”陳玉城說。以此測算，北京釣魚臺７號院獲利數(shù)倍于成本。
有關(guān)專家指出，國家在調(diào)控中應(yīng)考慮對房地產(chǎn)開征暴利稅，對利潤過高的高檔商品房征收高額稅收，同一個項目房價漲幅越大，稅收越高，以抑制房價暴漲。
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逆市大漲沖擊調(diào)控 政府該不該監(jiān)管？
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針對“最貴豪宅”引發(fā)的爭議，釣魚臺７號院營銷副總王丹認為，３０萬元／平方米的價格只是最高限價，這個項目與普通商品房不可比，希望外界能理性看待，“我們的價格不會對市場產(chǎn)生影響。”
對此，北京市住建委有關(guān)負責人２５日告訴記者，釣魚臺７號院拿到了預(yù)售許可，后期售價由開發(fā)商自己確定，政府只要求報備，引導但不干預(yù)。
但一些專家指出，當前我國房地產(chǎn)調(diào)控正進入關(guān)鍵期，釣魚臺７號院翻番調(diào)高房價的舉動，出現(xiàn)在國家調(diào)控政策密集出臺的當下，這是典型的逆市操作行為，容易發(fā)出錯誤信號，誤導房價走勢。
北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事長楊少鋒說，這個“天價豪宅”看起來離老百姓很遠，但房地產(chǎn)定價有聯(lián)動效應(yīng)，會參照周邊或同類樓盤價格。如同當年釣魚臺７號院的定價會參照盤古大觀一樣，當下一些項目也在參照釣魚臺７號院的價格。而高端樓盤上漲，必然帶動中端市場，最終形成“多米諾骨牌效應(yīng)”。
有關(guān)專家指出，“一房一價”調(diào)控政策出臺后，開發(fā)商所報“備案價格”出現(xiàn)“注水”，遠超過地方政府2011年的房價調(diào)控目標。“一房一價”本是控房價，卻成了拉高房價穩(wěn)定漲價預(yù)期。陳玉城表示：“３０萬元／平方米的高價不排除有上述因素，不論是否合理，都將沖擊調(diào)控效果。”