今年以來，在國家一系列宏觀調(diào)控和房產(chǎn)稅政策等因素的影響下，重慶房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚，居民購房意愿下降，樓市一度十分低迷，商品房成交量降幅明顯，政策效應(yīng)得以顯現(xiàn)。
一些業(yè)內(nèi)人士和專家指出，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控形勢依然嚴(yán)峻，深層次的問題尚未得到根本解決，房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵還在于從土地、稅收、信貸等各個(gè)方面打好“組合拳”。更為重要的是，各地要加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)，從根本上抑制房價(jià)過快上漲，遏制投機(jī)炒房，促使房地產(chǎn)市場理性回歸。
購房意愿下降市場經(jīng)歷“寒冬”
熊鷹是重慶誠祥房產(chǎn)有限公司萬達(dá)分行的經(jīng)理，自去年4月國務(wù)院公布新一輪遏制部分城市房價(jià)過快上漲的“新政”后，她的生意就受到了很大影響。特別是今年以來，新的“國八條”和重慶市政府試點(diǎn)推出房產(chǎn)稅，她的生意更是雪上加霜。
“以前每個(gè)月可以賣10余套房子，收入在10萬元左右，現(xiàn)在每月只能賣1-2套房子，公司每月虧損7-8萬。很多中小中介甚至沒有交易記錄，基本處于停滯狀態(tài)。”熊鷹說。為了爭取更多客戶，扭轉(zhuǎn)月月虧損的局面，熊鷹將2011年重慶春季房交會(huì)看作了“救命稻草”，將分行所有員工全部派到現(xiàn)場，可是收效甚微，真正有購房意愿的少之又少。
房交會(huì)歷來是一個(gè)城市樓市的“晴雨表”。與往年房交會(huì)的火爆場面相比，今年重慶春季房交會(huì)只能用“慘淡”形容。在為期四天的展會(huì)中，共成交各類房屋3403套，成交建筑面積32.94萬平方米，成交金額20.67億元。翻開2010年春季房交會(huì)的交易記錄：成交各類房屋18616套，成交面積176.62萬平方米，成交金額88.75億元。
記者了解到，當(dāng)前，重慶主城區(qū)居民購房意愿大幅下降，樓市觀望氣氛濃厚。根據(jù)人民銀行重慶營管部發(fā)布的《2011年一季度重慶市企業(yè)家、銀行家、居民調(diào)查分析》，居民房地產(chǎn)投資沖動(dòng)明顯減弱，只有23%的居民認(rèn)為房地產(chǎn)投資最合算，較2010年四季度和2010年同期分別下降6.75個(gè)百分點(diǎn)和2.5個(gè)百分點(diǎn)。從近期來看，居民購房意愿明顯下降，只有10%的居民準(zhǔn)備在未來3個(gè)月內(nèi)購房，較2010第四季度和2010年同期分別下降1.5個(gè)百分點(diǎn)和11.5個(gè)百分點(diǎn)。居民持有的資金，轉(zhuǎn)戰(zhàn)股票、理財(cái)產(chǎn)品和黃金的正在增多。
樓市的冷清同樣反映在土地市場上。受房地產(chǎn)調(diào)控新政策影響，重慶市主城區(qū)土地市場陷入低迷。根據(jù)重慶土地交易中心提供的數(shù)據(jù)，3月，重慶主城區(qū)擬供應(yīng)地塊共9宗，分別來自沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)、渝北區(qū)，此次主要集中在沙坪壩，地塊出讓面積共計(jì)8.34萬平方米，其中一類工業(yè)倉儲(chǔ)類用地?cái)M供應(yīng)比例較多。從近5個(gè)月土地成交量的趨勢圖形來看，土地成交市場處于低迷狀態(tài)，土地連續(xù)兩個(gè)月沒有成交。
房價(jià)不降反升開發(fā)商與購房者持續(xù)“冷戰(zhàn)”
記者調(diào)查了解到，雖然商品房市場成交量下降，但房價(jià)卻依然堅(jiān)挺。從市場來看，開發(fā)商期待的購房火爆場面沒有出現(xiàn)，購房者期待的房價(jià)下跌也沒有出現(xiàn)。
“本來以為房價(jià)會(huì)跌點(diǎn)，但是愿望又落空了。如果新推商品房的價(jià)格仍舊居高不下，我就只能買二手房了。”家住南坪轉(zhuǎn)盤附近的50歲居民羅茉莉說。眼下她打算給兒子買套結(jié)婚新房，而面對(duì)高房價(jià)，她有些力不從心。
與市民熱切希望房價(jià)下跌相比，一些開發(fā)商認(rèn)為目前的房價(jià)是相對(duì)合理的。思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司西南大區(qū)總經(jīng)理魏俊峰表示，與國內(nèi)一線城市相比，重慶的房價(jià)相對(duì)較低，另一方面在物價(jià)普遍上漲的情況下房價(jià)下跌不太現(xiàn)實(shí)。他認(rèn)為，政府出臺(tái)調(diào)控政策并不是打壓房地產(chǎn)，而是為了房地產(chǎn)市場健康有序運(yùn)行。
中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副理事長、重慶工商大學(xué)校長楊繼瑞說，不少人認(rèn)為，樓市調(diào)控就是調(diào)房價(jià)，讓房價(jià)下降就是樓市調(diào)控成果。這是誤讀了決策層的意思，因?yàn)闆]有哪一次的調(diào)控內(nèi)容中有這么一條內(nèi)容--讓房價(jià)下降。對(duì)于房價(jià)的調(diào)控，準(zhǔn)確地說是遏制房價(jià)過快上漲。從整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢看，去年全國樓市投資近5萬億元，在目前的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀下，很難再找到這么大的產(chǎn)業(yè)來支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從開發(fā)商自身的成本來看，今年以來，人力成本增加、鋼材價(jià)格提升、石油價(jià)格提升導(dǎo)致施工成本和裝修成本上升。從全國來看，土地價(jià)格并沒有大幅的下降趨勢。綜合這些因素，房價(jià)下跌的阻力很大。
樓市調(diào)控不能停頓仍需“組合拳”發(fā)力
一些業(yè)內(nèi)人士和專家指出，一段時(shí)期以來，對(duì)于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，的確收到了一定效果，市場也正按調(diào)控預(yù)期運(yùn)行。但當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控形勢依然嚴(yán)峻，深層次的問題尚未得到根本解決，樓市調(diào)控的步伐不能停頓，仍需從稅收、信貸等方面打好“組合拳”。同時(shí)，要加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)，從根本上抑制房價(jià)過快上漲，遏制投機(jī)炒房，促使房地產(chǎn)市場理性回歸。
“目前開發(fā)商之所以在房價(jià)上不退讓，是因?yàn)樗麄冞�有一定的流動(dòng)資金。政府出臺(tái)調(diào)控政策前，樓市的持續(xù)火熱為他們積累了一定的資金。”華夏銀行重慶分行一位經(jīng)理表示。他認(rèn)為，多數(shù)開發(fā)商的資金僅能維持到上半年，倘若下半年房產(chǎn)市場仍未好轉(zhuǎn)，則將面臨較大的資金壓力。政府維持現(xiàn)有政策時(shí)間越長，對(duì)房價(jià)過快上漲的抑制作用越明顯。
住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹認(rèn)為，信貸緊縮對(duì)中小開發(fā)商的影響相對(duì)較大，而對(duì)資金雄厚、融資能力強(qiáng)的開發(fā)商影響較小。記者調(diào)查了解到，信貸緊縮讓開發(fā)商在資金運(yùn)籌時(shí)普遍采取兩種措施應(yīng)對(duì)：一是讓建筑商墊資的方式，待房屋出售后予以返還；二是投資時(shí)更加謹(jǐn)慎，形勢不明朗時(shí)絕不輕易出手。
許多業(yè)內(nèi)人士和專家認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控形勢依然嚴(yán)峻，深層次的問題尚未得到根本解決，樓市調(diào)控的步伐不能停頓，仍需從稅收、信貸等方面打好“組合拳”。一是進(jìn)一步加強(qiáng)市場監(jiān)管和打擊捂盤惜售的力度，增加樓市實(shí)際供應(yīng)。二是加強(qiáng)信貸管理，嚴(yán)格把關(guān)，防止過量資金流入樓市。三是大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)。在保障房尚不能完全滿足住房剛性需求的情況下，政府實(shí)施房產(chǎn)稅改革，意在以“時(shí)間換空間”，保障房與房產(chǎn)稅的聯(lián)袂出臺(tái)將改變樓市格局，住房供給的“雙軌制”有望將房地產(chǎn)市場導(dǎo)入健康理性發(fā)展軌道。