今年是我國(guó)保障房建設(shè)大提速的一年。目前年度計(jì)劃將半，記者在多個(gè)省市采訪時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，社會(huì)資金籌措難的“困境”仍較普遍。一邊是民眾翹首企盼的“民生工程”，一邊是“躊躇不前”的社會(huì)資本，社會(huì)資金的顧慮在哪里？如何打破社會(huì)資金進(jìn)入保障房建設(shè)的瓶頸？記者展開了調(diào)查。
政府“獨(dú)角戲”背后的尷尬
根據(jù)住建部公布的計(jì)劃，今年1000萬(wàn)套保障房建設(shè)所需的1.3萬(wàn)億元資金中，約有8000億元將通過(guò)社會(huì)機(jī)構(gòu)和保障對(duì)象及其所在企業(yè)籌建。
我國(guó)從1998年開始探索以經(jīng)濟(jì)適用房為主的保障房建設(shè)，其間一直鼓勵(lì)社會(huì)資金介入，但社會(huì)資金一直“望而卻步”。今年是保障房建設(shè)“大提速”的一年，保障房建設(shè)“主力軍”也從經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)向廉租房和公租房為主。
相對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房而言，廉租房和公租房資金壓力較大，社會(huì)資金籌集的迫切性也更加凸顯。然而記者在采訪中卻了解到，全國(guó)多地的社會(huì)資金籌集并不順利，政府“唱獨(dú)角戲”的不在少數(shù)。
陜西今年需要完成保障性安居工程總投資約776億元，其中政府配套資金和補(bǔ)貼占180億元，將近600億元需要其他渠道籌措。但截至目前，所需資金仍主要由政府籌措。
上海市是今年保障房建設(shè)的“大戶”之一，計(jì)劃新開工建設(shè)保障房建設(shè)1500萬(wàn)平方米、22萬(wàn)套。相關(guān)部門雖以“難以統(tǒng)計(jì)”為由，未向記者透露社會(huì)資金籌措計(jì)劃，但對(duì)于公租房和廉租房項(xiàng)目，則表示幾乎全部由政府渠道籌集。
類似的“尷尬”并不是特例。華北某市國(guó)土房管系統(tǒng)一位部門負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)“抱怨”說(shuō)，當(dāng)?shù)卦鲞^(guò)社會(huì)資金進(jìn)入保障房建設(shè)可行性的調(diào)研，但由于社會(huì)資金積極性不高，只能轉(zhuǎn)而基本全由政府籌集。
一些政府官員坦言，經(jīng)適房和兩限房雖能一次收回成本，但企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)往往“嫌棄”其利潤(rùn)低；公租房和廉租房等資金沉淀量大，回籠較慢，社會(huì)資金“顧慮”更多。
談起社會(huì)資金籌措，長(zhǎng)期研究保障房建設(shè)的住建部政策研究中心副主任王玨林對(duì)這種政府長(zhǎng)期“埋單”的形式深表?yè)?dān)憂：企業(yè)要考慮成本核算和投資風(fēng)險(xiǎn)，而地方政府有中央制定的硬任務(wù)，就只能“千方百計(jì)”將這部分資金填上。
社會(huì)資金緣何“望而卻步”？
金融界對(duì)社會(huì)資金參與保障房建設(shè)的討論由來(lái)已久。包括保險(xiǎn)資金、社保基金等都早已對(duì)保障房建設(shè)“躍躍欲試”，一些金融機(jī)構(gòu)和投資機(jī)構(gòu)也都對(duì)涉足保障房建設(shè)融資表示出“興趣”。但大多處于探索和觀望階段。
專家認(rèn)為，企業(yè)作為社會(huì)資金的主要載體，其參與的積極性如何，也被認(rèn)為是社會(huì)資金進(jìn)入保障房建設(shè)積極性的“風(fēng)向標(biāo)”。
實(shí)際情況卻不容樂(lè)觀。“對(duì)保障房項(xiàng)目，開發(fā)商問(wèn)得多、看得少，總體上還在觀望。”上海一中心城區(qū)房管局長(zhǎng)告訴記者。
北京盛榮房地產(chǎn)公司是家民營(yíng)企業(yè)，曾于去年計(jì)劃在北京房山拿地“試水”保障房建設(shè)，然而最終卻決定放棄。企業(yè)的部門負(fù)責(zé)人馬先生的“無(wú)奈”在房企中具有一定的代表性：保障房利潤(rùn)較低、盈利模式尚不明確、銀行貸款困難。
保障房盈利模式尚不成熟。萬(wàn)科表示，它在廣州的公租房項(xiàng)目“萬(wàn)匯樓”運(yùn)營(yíng)3年仍未找到合理的盈利模式。王玨林認(rèn)為，當(dāng)前，各方一方面應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)起保障房建設(shè)的社會(huì)責(zé)任，一方面還需加快探索保障房盈利模式，吸引更多社會(huì)資本。
“保障房項(xiàng)目保持合理的盈利空間，是實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)良性發(fā)展的重要前提。沒(méi)有合理的盈利模式，一切介入都是盲目。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明對(duì)記者說(shuō)。
政策預(yù)期不明朗同時(shí)增加了房企參建保障房的顧慮。有房企行業(yè)人士告訴記者，眼下公租房的優(yōu)惠政策、土地出讓條款等都還沒(méi)有全國(guó)性的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，加上保障房項(xiàng)目退出機(jī)制還不完善，這使收益率有很大不確定性。
另外一個(gè)“癥結(jié)”，則是對(duì)于資金的需求。上海一家房企負(fù)責(zé)人告訴記者，“前幾年保障房開發(fā)貸款利率是基準(zhǔn)利率或下浮10%，而現(xiàn)在優(yōu)惠利率已基本取消；預(yù)計(jì)今年的資金成本要比去年高出15%左右，盈利前景不容樂(lè)觀”。
在金融機(jī)構(gòu)操作層面，一家地方商業(yè)銀行行長(zhǎng)接受采訪時(shí)直言不諱：保障房建設(shè)耗資大、周期長(zhǎng)、貸款回收不確定性較大。同樣一筆貸款，保障房項(xiàng)目可有競(jìng)爭(zhēng)力？
如何“撬動(dòng)”社會(huì)資金？
一些地方正在積極探索資金籌集方式。貴陽(yáng)市已與北京國(guó)際信托投資有限公司達(dá)成50億元的意向性協(xié)議。南京積極與全國(guó)社保基金理事會(huì)商談合作，今年2月全國(guó)社保資金首單30億元保障房貸款落戶南京。
住建部和國(guó)資委都曾表示，保障房建設(shè)由社會(huì)來(lái)參與是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度設(shè)計(jì)，需要建立一套包括資金籌措、生產(chǎn)建設(shè)、管理運(yùn)營(yíng)、退出在內(nèi)的完善機(jī)制。
專家認(rèn)為，要“撬動(dòng)”社會(huì)資金，突破現(xiàn)有的制度瓶頸勢(shì)在必行。七部門制訂的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》去年6月便正式公布，但截至目前土地供應(yīng)、標(biāo)準(zhǔn)制定、資金籌措等各方面細(xì)化政策出臺(tái)進(jìn)度不一。
中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟說(shuō)：“必須建立完善保障房建設(shè)的法規(guī)和市場(chǎng)機(jī)制，確保公租房等盡管租金較低，但是社會(huì)資金一旦投入就能獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。”
復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰表示，為鼓勵(lì)社會(huì)資金進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域，財(cái)稅方面應(yīng)給予保障房參建企業(yè)稅收優(yōu)惠或減免；金融方面給予企業(yè)政策性長(zhǎng)期貸款和一定的財(cái)政貼息。土地供給方面，政府可給予參建保障房的企業(yè)一定幅度的土地出讓價(jià)格優(yōu)惠，同時(shí)允許適當(dāng)提高容積率等。
王玨林同時(shí)認(rèn)為，目前我國(guó)社會(huì)資金介入保障房建設(shè)的運(yùn)營(yíng)模式仍處于探索和起步階段。政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起主導(dǎo)作用，合理引導(dǎo)央企、國(guó)企承擔(dān)必要的社會(huì)責(zé)任，帶頭參與，率先探索可持續(xù)的開發(fā)建設(shè)模式。
陳杰說(shuō)：“房地產(chǎn)國(guó)企不能只專注在商品房中搶‘地王’，卻在保障房建設(shè)中難覓蹤影。建議建立剛性的考評(píng)約束制度確保央企、國(guó)企履行保障房建設(shè)的主導(dǎo)角色。”