進(jìn)入“明碼標(biāo)價(jià)”時(shí)代的樓市在首周迎來了多地成交量的大幅下跌。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院9日公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周(5月2日至5月8日)監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，有25個(gè)城市樓市成交量出現(xiàn)下跌，部分城市成交量環(huán)比跌幅甚至超過50%，北京、上海等一線城市也未能幸免。接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪的專家認(rèn)為，樓市雖經(jīng)“重拳”調(diào)控，但房?jī)r(jià)仍未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌，“量跌價(jià)滯”的現(xiàn)狀正在加劇樓市焦灼。專家預(yù)計(jì)，5、6月份將成重要的時(shí)間窗口，如果房?jī)r(jià)持續(xù)居高，信貸、土地、稅收等調(diào)控措施可能進(jìn)一步出臺(tái)，甚至不排除采取行政手段直接干預(yù)房?jī)r(jià)的可能。
數(shù)據(jù) 上周逾七成城市樓市成交下跌
中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，上周監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中有逾七成城市樓市成交量出現(xiàn)下跌，其中，13城市成交量跌幅在30%以上，徐州、昆明、三亞、溫州跌幅逾50%。重點(diǎn)城市中，僅深圳和廣州環(huán)比上漲，其余7城市成交量均環(huán)比下跌，其中重慶跌幅最大，達(dá)48.69%，其次是北京，跌幅達(dá)到35.13%，天津跌幅也超過20%。
北京樓市成交大幅下滑的情況，記者還從亞豪機(jī)構(gòu)、偉業(yè)我愛我家、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等機(jī)構(gòu)處得到了證實(shí)。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周(5月2日至8日)北京期房商品住宅共成交1623套、14.86萬平方米，現(xiàn)房商品住宅共成交167套、2.15萬平方米，期房、現(xiàn)房住宅累計(jì)成交1790套，成交面積17.01萬平方米。環(huán)比前一周，成交套數(shù)減少了31.78%，成交面積下降了35.13%。
在成交量出現(xiàn)較大幅度下滑的同時(shí)，成交價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，三亞成交均價(jià)漲幅最大，達(dá)138.31%，原因是此前一周其成交均價(jià)下降幅度最大，達(dá)到68%；其次是深圳和包頭，成交均價(jià)跌幅分別達(dá)到39.18%和33.61%，昆明價(jià)格跌幅亦超過20%。
價(jià)格雖然略有浮動(dòng)，但市場(chǎng)觀望氣氛依然濃厚。“賣不動(dòng)！”在剛剛結(jié)束的上海假日房展上，多個(gè)樓盤的銷售人員告訴記者，購房者仍在觀望，以前開盤經(jīng)常出現(xiàn)購房者連夜排隊(duì)拿號(hào)，現(xiàn)在有免費(fèi)班車接送他們還要挑三揀四。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，“京15條”執(zhí)行之后，北京個(gè)別區(qū)域約有60%購房者退出市場(chǎng)，整體市場(chǎng)觀望情緒濃厚。目前，新增房客源量與調(diào)控后初期沒有明顯變化。北京4月份二手房成交9301套，與3月份相比下降了16%，購房者繼續(xù)選擇觀望。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說，“新國(guó)八條”已經(jīng)出臺(tái)3個(gè)月，綜合“五一小長(zhǎng)假”的市場(chǎng)表現(xiàn)，目前，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處在焦灼狀態(tài)，總體表現(xiàn)近似：交易量低迷，新房?jī)r(jià)格雖有松動(dòng)，但實(shí)質(zhì)性降價(jià)不多，二手房?jī)r(jià)格趨于穩(wěn)定，但降價(jià)跡象不明顯。
的確，隨著調(diào)控的不斷升級(jí)以及成交量的持續(xù)低迷，部分一線城市的住宅成交價(jià)格已率先松動(dòng)。最新公布的中原領(lǐng)先指數(shù)月報(bào)(二手住宅)統(tǒng)計(jì)顯示，4月，北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市二手住宅價(jià)格指數(shù)漲幅繼續(xù)回落，其中北京二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比微跌0.5%；其余四城市二手住宅成交價(jià)格保持平穩(wěn)，指數(shù)雖仍有微幅上升，但漲幅持續(xù)收窄。
此外，5城市的二手住宅價(jià)格下跌的樣本所占比例正逐步提高，“表明后市價(jià)格松動(dòng)的空間有可能進(jìn)一步擴(kuò)大”，中原集團(tuán)研究董事程澐表示。在她看來，一線城市二手房市場(chǎng)的成交比重已占6成以上，一二手房市場(chǎng)之間存在著明顯的關(guān)聯(lián)性，二手房?jī)r(jià)格的率先松動(dòng)也將會(huì)對(duì)新建住宅市場(chǎng)的定價(jià)產(chǎn)生一定的影響。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，現(xiàn)在全國(guó)樓市或者東部大城市樓市基本上還處于一種僵持階段，部分城市成交量環(huán)比可能有所反彈，但同比仍大幅下降。尤其是4月份以來，全國(guó)房?jī)r(jià)有些城市已經(jīng)開始下跌，說明整個(gè)市場(chǎng)需求，尤其是投機(jī)、投資需求被有效抑制住了。
市場(chǎng) 房企加速分化并購活躍
在樓市焦灼態(tài)勢(shì)不斷加劇的情況下，部分大型房企開始一邊加快融資步伐，一邊繼續(xù)加緊促銷。
上周，萬科公告稱擬向建行申請(qǐng)3.4億貸款，華潤(rùn)亦宣布獲得13億港幣的定期貸款。據(jù)中原對(duì)十家標(biāo)桿房企的監(jiān)測(cè)顯示，2011年以來，其融資總額約188億，占去年全年融資額363億的50%以上。
標(biāo)桿房企在加速融資步伐的同時(shí)，亦繼續(xù)促銷以回籠資金。繼前周中海、萬科于深圳啟動(dòng)促銷并取得火爆成交之后，上周廣州碧桂園及恒大亦加入了促銷行列。其中，廣州碧桂園“鳳凰城”單價(jià)從上萬元降至6000至7000元/平方米；廣州恒大“御景半島”最高優(yōu)惠95萬元/套，“金碧天下”最高優(yōu)惠37萬元/套。
然而這種試探性促銷并未成為市場(chǎng)普遍現(xiàn)象。據(jù)中原調(diào)研，“五一”前后，盡管全國(guó)28個(gè)城市都在房展會(huì)期間推出了花樣繁多的打折促銷優(yōu)惠，但這些大多只是常規(guī)性的優(yōu)惠，幅度僅在1%至2%之間。
程澐分析認(rèn)為，降價(jià)尚未具備普遍性，顯示出眾多開發(fā)商依然持觀望態(tài)度，買賣雙方仍處于僵持狀態(tài)，這使得后市的調(diào)控路徑又增添了新的變數(shù)。
不過，市場(chǎng)僵持之下的房企分化正日益凸顯。根據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至4月29日，按申銀萬國(guó)行業(yè)分類136家房企中，剔除ST公司共有113家公布了2011年一季度財(cái)報(bào)。其中，26家出現(xiàn)虧損，44家房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑。
分析人士認(rèn)為，由于房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)大約滯后一年，一季報(bào)并不能反映一季度調(diào)控政策的影響，但房地產(chǎn)企業(yè)存貨增加和現(xiàn)金吃緊的壓力，正加劇行業(yè)分化。
統(tǒng)計(jì)顯示，113家發(fā)布一季度業(yè)績(jī)報(bào)告的房地產(chǎn)企業(yè)，期內(nèi)共實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)79.3億元，其中45家營(yíng)業(yè)收入同比下降，44家凈利潤(rùn)同比下降，69家現(xiàn)金流為負(fù)，房企之間業(yè)績(jī)分化非常明顯。
這從一組數(shù)據(jù)中可以看出端倪。萬科A、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)四家龍頭企業(yè)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入165.5億元，凈利潤(rùn)26.3億元，約占113家企業(yè)當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入的三成和凈利潤(rùn)的1/3。但綠景地產(chǎn)、嘉凱城、鳳凰股份等26家上市房企一季度仍凈虧損3.6億元。嘉凱城一季度營(yíng)業(yè)收入同比下降35.57%，凈利潤(rùn)同比下降172.23%。首開股份期內(nèi)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.25億元，但同比下降72.57%。
與此同時(shí)，值得注意的是，113家上市房企期內(nèi)庫存同比增長(zhǎng)40%，一季度庫存超過100億元的企業(yè)達(dá)22家。
房企業(yè)績(jī)加速分化的同時(shí)，房企之間并購十分活躍。根據(jù)清科研究中心統(tǒng)計(jì)，4月的并購案例分布較為集中，從并購案例的數(shù)量來看，房地產(chǎn)行業(yè)火熱依舊，再次奪得魁首。化工原料及加工行業(yè)穩(wěn)步走熱，與房地產(chǎn)行業(yè)并列第一。兩個(gè)行業(yè)各完成13起并購交易，共占4月并購案例總數(shù)的29.2%。
調(diào)控 政策“利劍”高懸
雖然多數(shù)地區(qū)房?jī)r(jià)未出現(xiàn)大面積松動(dòng)，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，信貸、土地、稅收等調(diào)控措施還可能進(jìn)一步出臺(tái)，不排除采取行政手段直接干預(yù)房?jī)r(jià)的可能。在政策收緊預(yù)期之下，房?jī)r(jià)將進(jìn)一步承壓。
“信貸收緊在今年將是一種常態(tài)，房地產(chǎn)新增信貸漲幅將繼續(xù)回落。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)預(yù)測(cè)，接下來不排除二套房首付比例進(jìn)一步提高的可能。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)發(fā)展中心副總裁林蕾則表示，未來樓市調(diào)控行政干預(yù)力度有可能強(qiáng)化，實(shí)際上就是采取行政手段直接干預(yù)商品房?jī)r(jià)格。如果這種方法被更多城市效仿，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)下跌。國(guó)務(wù)院督查組要求有的城市修正房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，是另一個(gè)例證。
消息人士向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者透露，繼全國(guó)608個(gè)城市公布的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)和“明碼標(biāo)價(jià)”之后，廣州、深圳等熱點(diǎn)城市已經(jīng)悄然開始實(shí)行更嚴(yán)厲的“限價(jià)令”，限價(jià)方式包括同區(qū)域內(nèi)今年價(jià)格不高于去年同期的價(jià)格，同一樓盤后期價(jià)格不高于首期價(jià)格，豪宅暫緩入市等，具體措施各地方有所不同。
事實(shí)上，最近也有消息披露，在濟(jì)南、西安、沈陽、武漢、成都、北京、上海等地，政府對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行分片區(qū)限制、同時(shí)暫停發(fā)放高價(jià)房預(yù)售證。
徐楓表示，五月本是傳統(tǒng)的銷售旺季，但在目前的形勢(shì)下，多數(shù)開發(fā)商將選擇拖延工期、推遲取得預(yù)售證暫緩入市等應(yīng)對(duì)策略，因此，未來一段時(shí)間內(nèi)熱點(diǎn)城市新增供應(yīng)量將繼續(xù)萎縮。
在多重政策壓力之下，房?jī)r(jià)也將進(jìn)一步承壓。林蕾認(rèn)為，下半年房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)難以逆轉(zhuǎn)。未來兩個(gè)季度，成交量會(huì)呈小幅波動(dòng)。即使不照搬深圳實(shí)行分區(qū)限價(jià)的做法，而只落實(shí)現(xiàn)有的調(diào)控措施，政策疊加效應(yīng)，也足令一線城市的房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)為下行。信貸控制日趨嚴(yán)格甚至是嚴(yán)厲，開發(fā)商最難受的時(shí)候還沒有到，三季度以后資金面情況會(huì)越來越緊張。
胡景暉表示，在關(guān)鍵的5月份，如果大量的住宅供應(yīng)能夠按計(jì)劃推盤，并且房?jī)r(jià)能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)中有降的預(yù)期，那么樓市成交量將會(huì)逐步回暖，目前焦灼的樓市現(xiàn)狀有望打破僵局得到改觀。如果房?jī)r(jià)未能出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降，甚至又有所上漲，那么低迷的樓市很可能會(huì)遭受新一輪更為嚴(yán)厲的政策打壓，目前焦灼的樓市將可能陷入更加困難的局面。