央企紅利被進(jìn)一步要求用于民生支出。
5月3日，國資委一則通知，要求央企參建保障房。
在這份名為《關(guān)于積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)有關(guān)事項(xiàng)的通知》的文件中，國資委要求各中央企業(yè)進(jìn)一步加大對(duì)保障性住房開發(fā)建設(shè)的投入力度，通過多種途徑參與保障性住房開發(fā)建設(shè)。而這也是國資委首次下發(fā)專門文件，要求央企參建保障房。
而原則性的路徑，國資委也有倡導(dǎo)：“爭取地方政府的支持，在地方政府的領(lǐng)導(dǎo)下，按照市場化運(yùn)作方式”。
5月4日，國資委有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者表示，央企當(dāng)中，參建保障房的主體主要是以房地產(chǎn)為主業(yè)的16家央企，其他央企不得開發(fā)建設(shè)保障房。
一位國資委官員還對(duì)本報(bào)記者透露，國資委正考慮將一定比例的央企紅利用于民生支出，其中包括支持保障房建設(shè)所需資金。
“今后幾年，隨著國有資本收益上交比例逐步提高，用于社會(huì)保障的資金比例會(huì)隨之逐步提高，包括投資保障房。”上述官員表示。
而這被市場人士認(rèn)為是對(duì)此前局部地區(qū)安居工程保障不力，保障房建設(shè)資金缺位的回應(yīng)。
采訪中參與其中的多家央企一方面表示會(huì)履行“政治責(zé)任”，另一方面也表示擔(dān)憂，鑒于保障房項(xiàng)目盈利的艱難，乃至此前多個(gè)保障房項(xiàng)目開發(fā)的虧損，他們希望相關(guān)的金融支持政策和地方政府保障房開發(fā)優(yōu)惠政策，乃至后續(xù)的保障房管理政策，能夠及時(shí)配套，從而使得保障房項(xiàng)目作為一個(gè)體系，穩(wěn)步推進(jìn)。
參建主體
哪些央企參與到保障房建設(shè)中，打聽者眾。
一個(gè)直接背景是，去年3月，國資委下令要求除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，其他78家有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企，全部退出房地產(chǎn)行業(yè)。
而此次國資委要求央企積極參建保障房，令業(yè)界一度擔(dān)心一些被要求退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企，借此次參建保障房的機(jī)會(huì)“曲線拿地”。
對(duì)此，國資委相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者表示，《通知》中的“各中央企業(yè)”主要指16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企。此外，一些工程、建材和鋼鐵企業(yè)，將為保障房建設(shè)項(xiàng)目提供相關(guān)服務(wù)。
國資委在《通知》中點(diǎn)名要求參建保障房的央企包括勘察設(shè)計(jì)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工程建設(shè)企業(yè)、建材企業(yè)和礦區(qū)企業(yè)。
本報(bào)記者獲悉，除了16家房地產(chǎn)央企，另外五家“保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)但受到限制”的五家房地產(chǎn)央企也將參與保障房建設(shè)，分別是魯能集團(tuán)、中航工業(yè)、神華集團(tuán)、中煤集團(tuán)和新興集團(tuán)。
國資委允許這五家央企保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但對(duì)其投資房地產(chǎn)設(shè)限——集團(tuán)公司不能動(dòng)用主營業(yè)務(wù)的大額資金從事房地產(chǎn)開發(fā)，也不允許集團(tuán)公司對(duì)其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行擔(dān)保。
國資委規(guī)劃發(fā)展局局長王曉齊告訴本報(bào)記者，上述五家企業(yè)占央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總額的6%-7%，規(guī)模較大，并且做得比較規(guī)范。
國資委研究中心的一位副主任也告訴本報(bào)記者，上述五家企業(yè)在保障房建設(shè)有先天優(yōu)勢，比如，神華集團(tuán)和中煤集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要是開發(fā)工礦區(qū)土地，外界不容易進(jìn)入，這兩家央企可以爭取將本企業(yè)棚戶區(qū)改造工作，納入到當(dāng)?shù)乇Ｕ戏拷ㄔO(shè)計(jì)劃當(dāng)中。
當(dāng)然，眾央企參與到保障房建設(shè)中，此前已有基礎(chǔ)。上述國資委研究中心副主任介紹，16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企中，已經(jīng)有11家企業(yè)參與了保障房建設(shè)，有的甚至將大部分精力投向保障房建設(shè)，是我國保障房建設(shè)的主力軍。
比如中冶集團(tuán)就是保障性住房建設(shè)規(guī)模最大的央企，2010年，中冶集團(tuán)的保障房項(xiàng)目共計(jì)24個(gè)，總投資257億元，總建筑面積564萬平方米，分布于天津、上海等城市。
而國資委發(fā)布通知之前，許多央企已開始“聞風(fēng)先動(dòng)”。保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者透露，兩會(huì)后，保利公司向有保利項(xiàng)目的城市政府發(fā)函，表示愿意參與保障房建設(shè)，目前已有一些地方政府給予回應(yīng)。保利計(jì)劃今年投資建設(shè)3至5個(gè)保障房項(xiàng)目。
而中國建筑更是將保障房建設(shè)寫入集團(tuán)“十二五”規(guī)劃中，力爭保障性住房投資開發(fā)占到全國市場的3%。
另據(jù)了解，五礦正在環(huán)渤海區(qū)域?qū)ふ液线m的保障房項(xiàng)目，現(xiàn)正待集團(tuán)投資委員會(huì)批準(zhǔn)建設(shè)。
至于此前未直接參與過保障房項(xiàng)目的央企，國資委上述人士表示，這部分央企本身就擁有大量的工業(yè)用地，保障房建設(shè)正好可以使得這些土地，獲得新的利潤增值渠道。
從開發(fā)比例看，也不容小覷。王曉齊對(duì)本報(bào)記者表示，目前，央企開發(fā)建設(shè)保障性住房面積約2300萬平方米，占全國已建成的保障性住房面積的13%-15%。
“這一比例算是較高的。”王曉齊表示，以土地面積計(jì)算，央企在商品房領(lǐng)域的市場份額僅為5%左右，但已承擔(dān)了全國13%-15%的保障性住房開發(fā)建設(shè)任務(wù)。
樓市新牒：21家央企可以國資收益投入保障房
而此番樓市調(diào)控宏觀背景下，國資委發(fā)文讓央企參與保障房，被寄望于從建設(shè)資金上充盈“短缺”的保障房建設(shè)資金。
據(jù)住建部資料，今年我國要興建1000萬套保障房，完成這一目標(biāo)，約需投入1.3-1.4萬億元。其中，5000多億元將由中央政府和地方各級(jí)政府籌集，剩下的8000億元由企業(yè)、銀行以及各種社會(huì)機(jī)構(gòu)籌措。
4月29日，財(cái)政部網(wǎng)站刊發(fā)消息，第二批中央補(bǔ)助保障性安居工程專項(xiàng)資金337億元已經(jīng)下?lián)埽由?月份第一批下?lián)艿?00億元，目前已經(jīng)累計(jì)下?lián)?37億元。
但由于資金數(shù)額較大，落實(shí)資金仍是一大問題。國務(wù)院督察組近期發(fā)現(xiàn)，一些地方的保障性安居工程建設(shè)資金尚未足額籌措到位。
中冶集團(tuán)一位內(nèi)部人士就告訴本報(bào)，中冶在遼寧某市的保障房貸款投入后，政府遲遲不給公司建設(shè)款項(xiàng)。
采訪中有不愿透露姓名的房產(chǎn)集團(tuán)人士介紹，保障房建設(shè)確實(shí)一直存在著資金缺口，此次國資委鼓勵(lì)央企積極參與保障房建設(shè)，同時(shí)也是貫徹中央的房地產(chǎn)市場調(diào)控精神。
據(jù)了解，2010年，部分地方建設(shè)保障房不力，“主管部門希望央企發(fā)揮自身的優(yōu)勢，大規(guī)模參與建設(shè)保障房建設(shè)”，一位央企高管對(duì)本報(bào)記者說。
本報(bào)記者獲悉，下一步在開拓政府籌資渠道方面，國有資本收益，有望為保障房提供一定資金支持。
當(dāng)然，央企參與保障房建設(shè)中，國有資本收益并不能作為資金的全部來源，保障房建設(shè)所需大部分資金需要企業(yè)自行籌集。
各央企正在尋找各種融資渠道。
中冶副總裁張兆祥對(duì)本報(bào)記者表示，中冶正在計(jì)劃與國家開發(fā)銀行、中國人壽共同研究針對(duì)保障性住房的創(chuàng)新性融資方式。
上述中冶內(nèi)部人士告訴本報(bào)記者，今年融資政策將更加傾向于保障性住房投資，并預(yù)計(jì)地方政府對(duì)保障性住房的金融支持將會(huì)加大。
國資委在《通知》中要求，房地產(chǎn)開發(fā)類央企“要抓住各地在保障性住房土地供應(yīng)、投資補(bǔ)助、財(cái)政貼息、融資、稅費(fèi)等方面出臺(tái)優(yōu)惠政策的機(jī)會(huì)”，“將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)有機(jī)結(jié)合起來”。
不過，張兆祥坦承，保障房建設(shè)的具體進(jìn)度，要視金融政策和國家政策的落實(shí)情況而定。
從貸款數(shù)據(jù)看，前景似乎是樂觀的，保障性住房比之商品房，正獲得更多的金融支持。4月28日，央行最新公布的數(shù)據(jù)也反映出了這一趨勢。2011第一季度2.24萬億人民幣。新增貸款中，房地產(chǎn)開發(fā)貸新增1678億元，余額同比增長17.0%，比上年回落6.5個(gè)百分點(diǎn)，其中保障性住房開發(fā)貸款新增
651億元，比年初增長40.1%，保障房新增開發(fā)貸款占到房地產(chǎn)開發(fā)貸的四成左右。
五礦置業(yè)總經(jīng)理田景崎在接受本報(bào)記者采訪時(shí)坦言，“在商品房資金緊縮的局面下，保障房可以獲得貸款方面的傾斜，這對(duì)企業(yè)來說是有吸引力的。”
盈利模式憂慮
當(dāng)然，采訪中，雖然多家央企從政治任務(wù)、社會(huì)責(zé)任高度，應(yīng)允了保障房項(xiàng)目；但由于自負(fù)盈虧的企業(yè)運(yùn)作，實(shí)際操作中，一些央企也存擔(dān)憂。
一位不愿透露姓名的央企高管在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，盡管國資委號(hào)召央企加大保障房建設(shè)，但當(dāng)前最大的矛盾是短期行為和長期體系建立的矛盾，“做法很值得商榷”。
2月24日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)，出席全國保障性安居工程工作會(huì)議并講話，強(qiáng)調(diào)建設(shè)1000萬套保障房是硬任務(wù)。
“央企可以貢獻(xiàn)力量，但保障房應(yīng)該是政府的責(zé)任，地方政府一方面想通過市場化的途徑來解決保障房的建設(shè)，另一方面又不肯舍棄土地財(cái)政和稅收帶來的收益，于是就將企業(yè)置于尷尬的境地，利潤空間極其有限。”前述不愿具名的央企高管稱。
令眾多央企倍感困惑的還有規(guī)則的不確定性。例如，公租房本來是用于長期出租的保障房，但亦有一些地方允許五年之后回購。
由此前述不愿具名的央企高管擔(dān)心，保障房建成之后或許會(huì)引發(fā)更嚴(yán)重的矛盾：盡管完成了政治任務(wù)，但會(huì)形成新的利益既得者，“不單單是‘建’，還有養(yǎng)和管，最根本的問題是長期保障體系的建立”。
而不同的地方在保障房建設(shè)方面出臺(tái)的政策也不同，顯然，央企想要參與保障房建設(shè)，并且不虧損，很大程度取決于如何和地方進(jìn)行議價(jià)，商討優(yōu)惠的條件。
十六家央企中，僅有中國建筑、中鐵建、中冶、葛洲壩等企業(yè)擁有自己的施工建筑隊(duì)伍，也并非所有央企擁有全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，大多數(shù)央企只能以投資方式建設(shè)保障房，而據(jù)了解，以投資方式建保障房，風(fēng)險(xiǎn)較大。
事實(shí)上，建保障房的虧損問題一直未能很好解決。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊曾坦言，廣州西子灣項(xiàng)目的利潤有10%左右，但北京所建的保障房項(xiàng)目卻處于虧損狀況，其原因在于北京項(xiàng)目到了政府之前規(guī)定的銷售時(shí)間，但政府相關(guān)銷售方案卻遲遲未出臺(tái)，導(dǎo)致該項(xiàng)目所有樓盤不能按時(shí)銷售，參與該項(xiàng)目的7家開發(fā)商全部虧損。類似虧損案例還有很多。
許多企業(yè)對(duì)保障房建設(shè)也抱著畏懼的心態(tài)。
4月29日，廣州市首幅配建保障房住宅地拍賣遇冷，現(xiàn)場零舉牌成交，地塊由保利地產(chǎn)以7.885億元拿下，僅略高于起始價(jià)500萬元，折合樓面地價(jià)每平方米4407元。
“在現(xiàn)有的制度安排下，企業(yè)建保障房是很難保證不虧損的。”北京住總集團(tuán)董事長張貴林曾在接受本報(bào)記者采訪時(shí)坦言。他認(rèn)為，必須進(jìn)行制度上的探索，才能夠吸引更多的房地產(chǎn)企業(yè)加入保障房建設(shè)，變成一種可持續(xù)的力量。
中鐵相關(guān)負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者表示，在相關(guān)規(guī)則不明確，政策不完善的情況下，中鐵只會(huì)采取承建的方式來參與保障房建設(shè)。相對(duì)于投資帶來的不確定性，承建收取的是固定費(fèi)用，更能保證企業(yè)的回報(bào)。另亦有一些央企明確表示，必須找到穩(wěn)定的盈利模式后，再加大保障房的建設(shè)力度。
也有一些先行央企的盈利模式探索走在前面。中國建筑就是之一。該集團(tuán)董秘孟慶禹稱，中國建筑正在探索多種盈利模式，一方面完成央企職責(zé)，另一方面，也不會(huì)令股東利益受損。
具體的盈利模式包括施工總承包、限價(jià)開發(fā)和混合開發(fā)、成本加薪金競標(biāo)服務(wù)、BT
投資和城市綜合開發(fā)模式。其中施工總承包模式收益率為3%-6%，BT投資模式收益率可達(dá)8%-10%。
混合開發(fā)則包含一次競拍拿地、統(tǒng)一支付地價(jià)，其中商品房開發(fā)不限售價(jià)和銷售對(duì)象，保障房開發(fā)按規(guī)定運(yùn)作，收益率也能夠達(dá)到10%。據(jù)了解，中海在廣州金沙馨園即采用了該模式。