“這幾天外商咨詢數(shù)量增加了不少。”北京一大型中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人4月19日告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者。
外商咨詢的主要內(nèi)容是：本月初國(guó)家發(fā)改委會(huì)同商務(wù)部等部門對(duì)《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》(以下簡(jiǎn)稱《目錄》)進(jìn)行了修訂，在禁止外商投資的項(xiàng)目中，新增了“別墅的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)”一項(xiàng)，而該項(xiàng)在2007年版的指導(dǎo)目錄中，僅被列入被限制的項(xiàng)目中。
目前，該《目錄》正處在公開征求意見當(dāng)中。在相關(guān)人士看來，這一舉措旨在防止熱錢過多進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，對(duì)外資限制將“步步緊逼”。
在限購等一系列樓市政策下，外資對(duì)別墅這一價(jià)值洼地青睞有加。廣東刀客地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)謝逸楓表示，別墅雖然成本較高，但抗跌性與升值潛力也強(qiáng)，在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，將成為更保險(xiǎn)的投資選擇。
這個(gè)道理在金融危機(jī)中得以驗(yàn)證。從2008年金融危機(jī)開始，國(guó)內(nèi)整體樓市遭受了“價(jià)量雙跌”的重創(chuàng)，別墅的銷量也隨之大幅減少，但價(jià)格仍然保持堅(jiān)挺。2009年以來，全國(guó)各主要城市的別墅市場(chǎng)保持了良好增勢(shì)，一線城市北京、上海、深圳三地別墅市場(chǎng)需求旺盛，在樓市整體回暖的帶動(dòng)下，2008年壓抑的需求逐漸釋放，別墅成交活躍，成交面積和成交套數(shù)增幅較大。
根據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，今年2月，北京別墅市場(chǎng)新增供應(yīng)109套，相比2010年同期新增預(yù)售206套，供應(yīng)量下降近一半。在搜房網(wǎng)監(jiān)測(cè)的100個(gè)別墅項(xiàng)目中，零成交的達(dá)到了63個(gè)，低迷的交易量讓別墅的成交價(jià)格也出現(xiàn)了下滑，今年2月北京別墅成交價(jià)格相比1月下跌了922元/平方米。
別墅領(lǐng)域的價(jià)值洼地引發(fā)了外資的追逐。“一季度在人民幣升值預(yù)期等因素的作用下熱錢流入加速，外匯儲(chǔ)備季度增量達(dá)歷史次高。”中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行戰(zhàn)略管理部資深分析師付兵濤告訴記者。
國(guó)家外匯管理局統(tǒng)計(jì)顯示，一季度外匯儲(chǔ)備增加1973億美元，季度增量?jī)H次于2010年四季度的1990億美元，為歷史次高；相應(yīng)的，一季度外匯占款增加1.12萬億元，僅次于2010年四季度的1.25萬億元。
僅僅今年前2個(gè)月，我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)際使用外資41.5億美元，同比增長(zhǎng)50.5%。“禁止的目的在于分流熱錢，防止別墅價(jià)格拉高房?jī)r(jià)，影響樓市調(diào)控。”住建部政策研究中心副主任王鈺林認(rèn)為。
內(nèi)外資政策差異，為外資進(jìn)入別墅領(lǐng)域提供了通道。
“外資青睞國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)，尤其是別墅，制定政策的目的就是阻止外資將別墅當(dāng)做避風(fēng)港。”仲聯(lián)量行北京董事覃曉梅認(rèn)為。
別墅的稀缺與政策限制有極大關(guān)系。早在2003年2月8日，國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》(國(guó)發(fā)〔2003〕45號(hào))，其中第四條規(guī)定“今后5年內(nèi)，停止別墅類用地供應(yīng)。”之后，相關(guān)部門再也沒有對(duì)別墅供地解過禁，但別墅的開發(fā)也從未停止過。
全經(jīng)聯(lián)研究院副院長(zhǎng)陳寶存分析說，別墅不斷出現(xiàn)的原因有兩個(gè)：一是開發(fā)企業(yè)利用之前存量用地進(jìn)行開發(fā)；二是監(jiān)管部門沒有嚴(yán)格落實(shí)政策，開發(fā)企業(yè)通過各種借口，比如旅游地產(chǎn)、變通容積率等，來建設(shè)和投資了大量別墅。
但存量別墅依然無法滿足高端人士的需求。據(jù)業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì)，截止到2010年，別墅樓盤數(shù)量約占住宅市場(chǎng)的15%，開發(fā)面積則超過30%。“由于這兩年供地?cái)?shù)量和中小戶型商品比例的增加，別墅在住宅市場(chǎng)中的比例有了大幅減少。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)分析說。
別墅供應(yīng)的減少，恰恰被外資視為機(jī)會(huì)，之前的“限外令”同時(shí)給外資提供了方便。2006年7月，建設(shè)部、商務(wù)部等六部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》(即171文件)。《意見》規(guī)定：購買非自用房地產(chǎn)，必須設(shè)立外商投資企業(yè)。
此后，外資往往通過在內(nèi)地或者香港成立公司，以名義上的“建設(shè)、經(jīng)營(yíng)別墅”來實(shí)現(xiàn)購買別墅的目的。“也就是說，當(dāng)時(shí)限外令為外資建設(shè)、經(jīng)營(yíng)別墅留下了通道，規(guī)避了現(xiàn)在的限購令。”陳寶存認(rèn)為。
在覃曉梅看來，禁止外資建設(shè)和經(jīng)營(yíng)別墅這一舉措，恰恰統(tǒng)一了內(nèi)資和外資行為。“由于別墅主要集中在國(guó)內(nèi)開發(fā)企業(yè)手中，在樓市調(diào)控下，外資借內(nèi)資企業(yè)資金不足，進(jìn)行大規(guī)模別墅收購或者土地收購，勢(shì)必影響樓市的走向。”
據(jù)了解，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的指數(shù)，是一個(gè)住宅的全口徑統(tǒng)計(jì)指數(shù)，既包括普通商品住宅，也包括別墅等高端住宅。
陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，尤其青睞非普通住宅類產(chǎn)品。“通過收購一些歷史用地來投資開發(fā)別墅，一旦規(guī)模成型，別墅這種高檔產(chǎn)品的價(jià)格也會(huì)拉升樓市的均價(jià)。”