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房產(chǎn)專家稱一線城市房價(jià)必跌 但跌幅難超10%
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2011-04-22 作者：楊紅旭 來源：第一財(cái)經(jīng)日報(bào)
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人間四月天，柳暗花明。房地產(chǎn)政策與市場，同樣徘徊不定。隨著國務(wù)院八個(gè)督察隊(duì)陸續(xù)回京，關(guān)于下一步的政策走勢，市場上隱現(xiàn)一種莫名的擔(dān)憂。有種說法是，國家可能還將出臺(tái)完善房地產(chǎn)調(diào)控的機(jī)制與措施。是否還有新政，市場又將走向何方？
從房地產(chǎn)政策面分析，中央態(tài)度比較明確。4月13日溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析一季度經(jīng)濟(jì)形勢時(shí)就曾表示，當(dāng)前市場仍處于相持階段，普通商品住房價(jià)格與調(diào)控目標(biāo)和群眾期待相比仍有較大差距，特別是有的城市房價(jià)過高、上漲過快的局面沒有根本改變，有的地方落實(shí)中央調(diào)控政策的措施也不夠有力，總的調(diào)控效果還有待鞏固和加強(qiáng)。
邏輯很清楚。政府對于可能出現(xiàn)的市場，尤其是房價(jià)反彈，有些擔(dān)心。而之所以可能反彈，最大的原因是地方政府落實(shí)政策不力，各地出臺(tái)的限購令和年度房價(jià)控制目標(biāo)，已暴露出這一點(diǎn)。所以在比較關(guān)鍵的4月份，國務(wù)院史無前例地派出“超豪華”陣容，到16個(gè)省(區(qū)市)進(jìn)行巡查和督戰(zhàn)。
那么，近期市場形勢如何？從房價(jià)來看，持續(xù)的調(diào)控抑制了房價(jià)漲幅，甚至少數(shù)城市已經(jīng)出現(xiàn)小幅下跌。3月份，70個(gè)大中城市中房價(jià)環(huán)比下跌的數(shù)量，由2月份的8個(gè)增加至12個(gè)。經(jīng)過筆者的測算，新建商品住宅價(jià)格綜合指數(shù)比2月份上漲了0.29%，增幅下降0.17個(gè)百分點(diǎn)。比如，上海新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅，由2月份的1.1%回落至0.2%，相當(dāng)明顯，而北京3月份的房價(jià)已經(jīng)止?jié)q。
至于房價(jià)的結(jié)構(gòu)性變化，也有一定規(guī)律性。經(jīng)過分析測算發(fā)現(xiàn)，3月份，二線城市新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅最大，為0.35%；一線城市漲幅最小，為0.13%；三線城市漲幅為0.25%。可見一線城市價(jià)格表現(xiàn)已經(jīng)弱于二三線城市。從戶型看，小戶型的新建商品住宅價(jià)格上漲幅度明顯大于大戶型，大面積戶型市場的不容樂觀已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)。由此可見，政策重點(diǎn)“關(guān)照”的城市，尤其是實(shí)行限價(jià)的城市，以及政策重點(diǎn)抑制的投資投機(jī)需求(主要購買大戶型、高檔房)，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)中。
然而，有一個(gè)市場規(guī)律一直存在：每年都有一波春季行情。若控制不好，則春季反彈就會(huì)演變成夏季狂熱，2007年和2009年即是如此。2010年幸虧“國十條”及時(shí)地抑制了3~4月的非理性反彈，好不容易收獲了5~8月份的市場降溫，卻還是沒能防住當(dāng)年9月到今年1月的再度升溫。
市場就是一頭“犟驢”，讓其俯首何其難也。自今年4月以來，隨著開發(fā)商推盤量的放大，以及促銷范圍的擴(kuò)大，成交量有所起色。接下來，成交量還將增長，問題的關(guān)鍵是，至少在未來半年內(nèi)，要防范房價(jià)也隨之上漲，否則本輪調(diào)控真有可能功虧一簣。
觀察宏觀經(jīng)濟(jì)與政策面，今年房地產(chǎn)調(diào)控面臨的形勢可謂非常復(fù)雜。國際上，幾個(gè)歐洲國家的主權(quán)債務(wù)危機(jī)隱患還沒消除，卻又新添西亞、北非政局動(dòng)蕩，以及日本地震；主要國際市場糧食、石油等大宗商品價(jià)格不斷上漲；通脹壓力正在從新興經(jīng)濟(jì)體擴(kuò)大到發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體。
國內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)運(yùn)行，但經(jīng)濟(jì)有下滑態(tài)勢；與此同時(shí)，通脹壓力依然很大，3月份CPI高達(dá)5.4%，這種通脹部分屬于輸入性通脹，單靠我們國家很難解決。如何處理好促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長和抑制通貨膨脹的關(guān)系，成為政府面臨的頭等大事，緊縮性的貨幣政策還能走多遠(yuǎn)，也漸成疑團(tuán)。
在可以預(yù)期的二、三季度，貨幣政策保持從緊的可能性較大，還將加息和提高存款準(zhǔn)備金率，房地產(chǎn)政策也難以放松。在這種政策背景下，若不出意外，接下去3~6個(gè)月，房價(jià)下跌城市數(shù)量將繼續(xù)增多，而一線城市必將出現(xiàn)房價(jià)下跌，70個(gè)城市房價(jià)綜合指數(shù)也會(huì)由漲轉(zhuǎn)跌。
至于第四季和明年走勢，當(dāng)前比較難以預(yù)測，估計(jì)政策會(huì)有局部放松，尤其是地方政府會(huì)先行一步。市場將逐步告別低谷，反彈上行。
另外，有兩大因素將制約房價(jià)下行空間。一是年內(nèi)高通脹還將持續(xù)，甚至?xí)又撩髂辏慨a(chǎn)保值增值功能依然具有很大吸引力；二是年內(nèi)人民幣升值還將持續(xù)，游資涌入中國是必然的，其中部分依然會(huì)選擇配置房地產(chǎn)。所以，筆者看空未來半年的房價(jià)，但并不悲觀，上海等多數(shù)城市房價(jià)整體下跌幅度很難超過10%。(作者系上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長)
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