在國務(wù)院“樓市督查”結(jié)束前，西安率先對(duì)2011年房價(jià)控制目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。市場(chǎng)在關(guān)注樓市調(diào)控會(huì)否升級(jí)？市場(chǎng)僵持狀態(tài)何時(shí)打破？
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家認(rèn)為，目前房價(jià)雖然出現(xiàn)松動(dòng)跡象，但樓市整體仍處于相持、博弈態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控督查工作組在將情況上報(bào)國務(wù)院后，不排除樓市調(diào)控政策進(jìn)一步加碼的可能。專家推測(cè)，地方房價(jià)控制目標(biāo)可能會(huì)修改，同時(shí)可能會(huì)在稅收、土地等方面出臺(tái)新的政策。
地方房價(jià)控制目標(biāo)首現(xiàn)調(diào)整
國務(wù)院督查組結(jié)束在16省份的專項(xiàng)督查的消息正備受關(guān)注。按照此前猜測(cè)，中央很有可能盡快開始新一輪政策調(diào)整，其中多地房價(jià)控制目標(biāo)將面臨調(diào)整。
3月底，國內(nèi)主要城市均根據(jù)“國八條”要求相繼出臺(tái)了相關(guān)細(xì)則，各地同時(shí)也公布房價(jià)的年度控制目標(biāo)，除北京提出房價(jià)“穩(wěn)中有降”，長春市將房價(jià)控制目標(biāo)與房價(jià)收入比掛鉤外，其余絕大多數(shù)城市都將新建住房價(jià)格增長目標(biāo)定位在不高于當(dāng)年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)和人均可支配收入增長幅度。
各地房價(jià)調(diào)控目標(biāo)一經(jīng)公布就引發(fā)了業(yè)內(nèi)外的廣泛關(guān)注并引發(fā)爭(zhēng)議，房價(jià)調(diào)控目標(biāo)甚至被解讀為“限漲令”。為此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部3月底專門發(fā)出通知，要求已經(jīng)公布本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)的城市，要以適當(dāng)?shù)姆绞铰犎∩鐣?huì)的意見，并根據(jù)聽取意見的情況，酌情調(diào)整已發(fā)布的調(diào)控目標(biāo)。
與此同時(shí)，國務(wù)院在4月初派出8個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控督查工作組，對(duì)16個(gè)省(自治區(qū)、直轄市)貫徹落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況展開專項(xiàng)督查，督查重點(diǎn)是各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作責(zé)任落實(shí)情況。
在已經(jīng)公布房價(jià)控制目標(biāo)的城市中，西安近日率先進(jìn)行了調(diào)整并正式發(fā)布了2011年新建住房價(jià)格控制目標(biāo)的量化標(biāo)準(zhǔn)：新建住房價(jià)格增長幅度低于當(dāng)年城鎮(zhèn)人均可支配收入增長幅度3.5個(gè)百分點(diǎn)。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說，從已出臺(tái)的調(diào)控政策來看，力度在不斷加碼，中央明顯對(duì)大多數(shù)的地方版房價(jià)調(diào)控目標(biāo)并不滿意，“穩(wěn)中有降”已成為中央本輪樓市調(diào)控所要求的主基調(diào)，迫于中央問責(zé)機(jī)制的壓力，各地房價(jià)調(diào)控目標(biāo)或?qū)⒊霈F(xiàn)修改，但是這也要看當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來定。
胡景暉說，比如廣州的房價(jià)相比來說是一線大城市中最為理性的城市之一，所以廣州對(duì)之前所公布的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的調(diào)整可能不大。但一些房價(jià)上漲過快、房價(jià)過高的城市恐怕不得不要重新制定新的房價(jià)控制目標(biāo)。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)說，房價(jià)控制目標(biāo)應(yīng)與CPI掛鉤。在當(dāng)前形勢(shì)下，通脹指數(shù)是當(dāng)期影響房價(jià)的一個(gè)最重要的指標(biāo)，房價(jià)不與CPI掛鉤是說不過去的。
調(diào)控升級(jí)預(yù)期增強(qiáng)
除了房價(jià)控制目標(biāo)調(diào)整之外，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，此次督查之后，很可能在稅收、土地等方面繼續(xù)儲(chǔ)備政策，樓市調(diào)控很可能會(huì)進(jìn)一步升級(jí)。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，被調(diào)查人群中認(rèn)為政府可能繼續(xù)出臺(tái)第四輪調(diào)控政策的人數(shù)比例大約為82%。受訪者人群中，選擇期待調(diào)控再出重拳的人大約占61%。
“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)于新一輪調(diào)控的期待還是比較高的，一方面，房價(jià)回落趨勢(shì)雖然存在，但“普降”局面到來的時(shí)期仍不能明顯預(yù)見；另一方面，當(dāng)下北京購房者的人群結(jié)構(gòu)里，剛需占絕大部分，在這種情況下，市場(chǎng)對(duì)于房價(jià)下降的要求也更加迫切。
張?jiān)卤硎荆彿空咂诖乱惠喺{(diào)控“重而準(zhǔn)”，可以更精準(zhǔn)地直接面對(duì)房價(jià)或房企進(jìn)行調(diào)控。例如收緊開發(fā)商信貸、促使開發(fā)商合理定價(jià)、合理增加土地供應(yīng)、完善保障房購房資格、以及保證保障房及時(shí)供應(yīng)等。
胡景暉認(rèn)為，除了利率和存款準(zhǔn)備金率的提高，樓市調(diào)控政策將可能在促供應(yīng)、抑需求、重監(jiān)管等方面縱向深化。他解釋說，“促供應(yīng)”即量化保障房和商品住房用地的年度供應(yīng)要求；“抑需求”則是將禁購、限購、限貸、稅收等調(diào)控政策范圍擴(kuò)大、力度加強(qiáng)。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)也表示，政府對(duì)本輪樓市調(diào)控仍然有充足的政策儲(chǔ)備，稅收方面，比如土地增值稅、房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大、轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅方面還有上調(diào)空間；同時(shí)，人民幣升值現(xiàn)在外資進(jìn)入較多，在限制外資進(jìn)入樓市方面也可能進(jìn)一步嚴(yán)厲化；另外，就是“限房價(jià)，競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)，競(jìng)配建保障房”等土地出讓環(huán)節(jié)的調(diào)整。
國土資源部黨組成員、國家土地副總督察甘藏春19日在回答記者提問時(shí)也表示，今年在落實(shí)國務(wù)院的房地產(chǎn)調(diào)控政策過程中，國土資源部主要采取的一條措施便是完善招拍掛制度，改變過去完全依靠價(jià)高者得的方式，綜合考慮各種因素來控制地價(jià)。他透露，國土資源部正在總結(jié)、完善一些地方的經(jīng)驗(yàn)，將出臺(tái)一些規(guī)范性的文件。
僵局或在二季度打破
在不斷強(qiáng)烈的調(diào)控信號(hào)之下，市場(chǎng)各方的神經(jīng)陡然緊繃，房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入新一輪敏感期。有專家預(yù)測(cè)，隨著調(diào)控預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)，目前的僵局很可能在二季度打破。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)認(rèn)為，樓市當(dāng)前面臨的僵局是涉及政府、銀行、開發(fā)商、購房者等各方的一個(gè)多層博弈關(guān)系，也是調(diào)控中必然要面臨的一個(gè)階段，各方都在通過不同方式參與博弈過程，中央不停地釋放調(diào)控信號(hào)也是努力想在博弈中取得主動(dòng)地位。
聶梅生分析說，目前存款準(zhǔn)備金率處于高位，這實(shí)際上已經(jīng)鎖定了銀行放貸的能力。資金流入受到如此大限制，這和一季度完全不一樣。
數(shù)據(jù)顯示，信貸持續(xù)收緊的背景下，房企資金壓力進(jìn)一步加大。今年一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源19268億元，同比增長18.6%。其中，利用外資144億元，增長45.2%；自籌資金7126億元，增長27.2%；其他資金8161億元，增長18.7%。在其他資金中，定金及預(yù)收款4825億元，增長28.7%；個(gè)人按揭貸款2076億元，下滑5.3%。
專家認(rèn)為，這種情況如果繼續(xù)持續(xù)，樓市可能會(huì)在“五一”之后發(fā)生變化。未來一段時(shí)間內(nèi)，部分一線城市靠規(guī)模擴(kuò)張的大型房企，可能在存貨增加的情況下不得不為了加大資金回籠而采取促銷等措施，屆時(shí)房價(jià)將會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)。
楊紅旭預(yù)計(jì)，隨著調(diào)控預(yù)期增強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)商的壓力逐漸增大，推盤的速度將加快，打折優(yōu)惠的力度也將加大，商品房成交價(jià)格將有望出現(xiàn)回落，京、滬等一線城市的樓市將在4、5月份迎來“拐點(diǎn)”。