樓市調(diào)控效果正在顯現(xiàn)，3月全國房價(jià)漲幅繼續(xù)回落。18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，3月房價(jià)環(huán)比下降的有12個(gè)，持平的有8個(gè)，環(huán)比漲幅縮小的有29個(gè)。此時(shí)，距國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》已整整一年。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家認(rèn)為，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格整體仍呈現(xiàn)上升態(tài)勢，但漲幅持續(xù)縮小。隨著調(diào)控持續(xù)發(fā)力，房價(jià)漲幅有望持續(xù)回落。專家同時(shí)指出，目前樓市仍處于博弈之中，盡管大規(guī)模降價(jià)的局面尚未出現(xiàn)，但部分城市房價(jià)有可能率先下跌；5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合指數(shù)很可能首次下跌，即“拐點(diǎn)”出現(xiàn)。
判斷 房價(jià)“拐點(diǎn)”或臨近
在房價(jià)環(huán)比漲幅出現(xiàn)回落趨勢的同時(shí)，房價(jià)同比漲幅也出現(xiàn)回落的跡象。統(tǒng)計(jì)顯示，與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，同比價(jià)格下降的城市有2個(gè)，比2月份增加了1個(gè)，同比漲幅回落的有46個(gè)城市，比上月增加了16個(gè)。3月份，同比漲幅在5%以內(nèi)的有26個(gè)，比2月份增加了2個(gè)。
在環(huán)比價(jià)格漲幅持平和回落的20個(gè)城市里，北京、深圳、杭州等一線城市位列其中。“這是‘新國八條’之后政策效應(yīng)的顯現(xiàn)。”中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)說，影響未來市場走勢的兩個(gè)重要變量分別是調(diào)控政策執(zhí)行的力度和時(shí)間因素。他進(jìn)一步預(yù)測，在調(diào)控政策依舊從緊從嚴(yán)的情況下，隨著時(shí)間的推移，政策效應(yīng)的顯現(xiàn)將更明顯，房價(jià)環(huán)比下降的城市還會(huì)增加。
中原集團(tuán)研究董事程澐表示，上述數(shù)據(jù)表明房價(jià)向下的趨勢開始出現(xiàn)，未來一段時(shí)間內(nèi)，隨著連續(xù)成交量萎縮，價(jià)格下調(diào)的趨勢還會(huì)加強(qiáng)。具體來看，在新建商品住宅方面，價(jià)格實(shí)質(zhì)性的松動(dòng)還沒有完全出現(xiàn)，未來隨著區(qū)域性的供應(yīng)增加，這種情況將有所改變。
程澐告訴記者，中原集團(tuán)監(jiān)測的北京、上海、廣州、深圳、天津等五大重點(diǎn)城市的二手房房價(jià)松動(dòng)的跡象已經(jīng)開始比較明顯，其中的一個(gè)表現(xiàn)是從各地掛牌房源叫價(jià)情況來看，下調(diào)價(jià)格房源的比例開始增加，“這表明賣房業(yè)主的心態(tài)已經(jīng)發(fā)生變化，不再像此前那么強(qiáng)硬了”。
數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，3月70個(gè)大中城市中，二手住宅環(huán)比價(jià)格下降的有16個(gè)城市，持平的有10個(gè)城市。而與去年同月相比，同比價(jià)格下降的有5個(gè)城市，漲幅回落的有45個(gè)城市，比上月增加了23個(gè)。
“鏈家地產(chǎn)”市場研究部首席分析師張?jiān)路治稣f，從數(shù)據(jù)整體來看，新建商品住宅價(jià)格和二手住宅價(jià)格，環(huán)比下降或者持平的城市數(shù)都在增加，并且二者價(jià)格同比漲幅回落的城市數(shù)目占比都超過了6成，這說明調(diào)控效果正在逐步顯現(xiàn)。她表示，考慮到一線城市二手房市場歷史發(fā)展更為迅速，需求人群對降價(jià)期許更強(qiáng)，房價(jià)水平更高等特點(diǎn)，預(yù)計(jì)4月或者5月份，一線城市的價(jià)格指數(shù)將繼續(xù)引領(lǐng)回落趨勢。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格整體仍然呈現(xiàn)出上升態(tài)勢，但上漲幅度持續(xù)縮小。他預(yù)計(jì)，快則4月，最可能是5月，最遲不會(huì)超過6月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合指數(shù)將出現(xiàn)首次下跌，也即房價(jià)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。
楊紅旭認(rèn)為，當(dāng)前中央政策力度已夠，只要能較好的督促地方加快落實(shí)，房價(jià)出現(xiàn)持續(xù)幾個(gè)月的回落基本成定局。
現(xiàn)狀 博弈氣氛濃厚
在房價(jià)漲幅趨緩的同時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)，樓市博弈氣氛依然濃厚，一方面，商品房成交仍處于低迷狀態(tài)，另一方面，新盤打折促銷的仍屬少數(shù)，“降價(jià)潮”尚未出現(xiàn)。
中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，一季度，全國商品房銷售面積為17643 萬平方米，同比增長14.9%；銷售額為10152億元，同比增長27.3%；增幅較2010 年同期分別下降20.9個(gè)百分點(diǎn)和30.4個(gè)百分點(diǎn)。
另據(jù)中原監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，上周9大城市新建住宅成交面積為94.14萬平方米，與前五周的均值相比下降13%，與去年同期相比下降62%。分城市看，上海表現(xiàn)最好，上周成交量約為去年同期的6成，而政策最為嚴(yán)厲的北京表現(xiàn)最差，上周成交量不足去年同期的3成。
與此同時(shí)，各主要城市二手住宅的成交面積上周也依然處于歷史低位。中原監(jiān)測的5大城市中，北京受嚴(yán)厲限購政策之影響，上周成交環(huán)比繼續(xù)下滑12%，僅為去年同期的2成；上海、天津、深圳上周成交量較前4周的周平均水平持平或略增，分別恢復(fù)至去年同期水平的4成至6成；廣州表現(xiàn)最佳，上周成交較前4周均值增加44%，已恢復(fù)至去年同期水平的9成。
雖然成交低迷，但并未出現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)的行為。中原集團(tuán)研究中心高級經(jīng)理劉淵表示，從各地市場目前表現(xiàn)情況看，新盤打折促銷的仍屬少數(shù)，大規(guī)模降價(jià)行為尚未出現(xiàn)。他預(yù)計(jì)，下一階段各地住宅市場供求雙方仍將處于僵持狀態(tài)，房價(jià)短時(shí)期內(nèi)大幅度調(diào)整的可能性較小。
然而值得注意的是，3月一線城市市場房價(jià)出現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性下跌態(tài)勢。據(jù)中原地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，北京、廣州、深圳3城市房價(jià)環(huán)比下降分別為26%、17%和6%。
劉淵認(rèn)為，未來在一些受調(diào)控程度較深的城市，市場可能出現(xiàn)比較集中的打折促銷現(xiàn)象。諸如上海、重慶、北京、杭州等城市，由于3月期間上述城市成交業(yè)績較差，這些城市未來有率先出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)的可能。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，在限購令的作用下，高端樓盤入市后也難以避免“有價(jià)無市”的局面，無法帶動(dòng)成交量的上漲。從最近兩周上海低端樓盤主導(dǎo)成交榜的情況來看，剛性需求者是目前樓市的成交主力，但目前房價(jià)的松動(dòng)程度顯然還難以達(dá)到他們的預(yù)期，低端樓盤的供應(yīng)也處于相對不足的狀態(tài)，所以目前樓市的僵局還將延續(xù)。
陳國強(qiáng)認(rèn)為，僵局是否維持一方面取決于企業(yè)對未來市場的預(yù)期，另一方面也與其自身的資金狀況密切相關(guān)。如果資金鏈尚未面臨危機(jī)狀況，盡管它們對未來市場的預(yù)期趨于謹(jǐn)慎，也不會(huì)率先調(diào)整價(jià)格。
不過，陳國強(qiáng)同時(shí)表示，對于開發(fā)商來說，如果對目前市場有較清醒判斷的話，還應(yīng)采取更加積極主動(dòng)的策略，在價(jià)格上做一些調(diào)整將是打破僵局的一個(gè)比較現(xiàn)實(shí)的選擇。
業(yè)內(nèi)人士表示，目前部分上市房企的財(cái)務(wù)狀況相對較好，一般而言還可以維持半年左右時(shí)間，但對于絕大多數(shù)的中小房企而言，資金壓力十分巨大，對于這部分企業(yè)而言降價(jià)促銷回籠資金只是時(shí)間問題，這也很可能會(huì)成為打破目前僵局的突破口。
預(yù)期 調(diào)控可能升級
最近一段時(shí)間內(nèi)，政策部門頻頻透露出的信號進(jìn)一步強(qiáng)化了政策緊縮預(yù)期。分析人士普遍認(rèn)為，在央行再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等一系列調(diào)控政策之下，市場各方應(yīng)充分認(rèn)識到調(diào)控力度不會(huì)放松，甚至有可能再度升級。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥17日在無錫表示，房價(jià)合不合理，最有權(quán)利評價(jià)的是當(dāng)?shù)鼐用瘛τ谝压挤康禺a(chǎn)調(diào)控目標(biāo)、尚未聽取社會(huì)意見的地方，需要抓緊聽取群眾意見，完善調(diào)控目標(biāo)。他同時(shí)指出，當(dāng)前堅(jiān)決貫徹國務(wù)院的調(diào)控政策，要堅(jiān)決遏制不合理的住房需求，使市場價(jià)格符合真正的供求關(guān)系。要在增加土地供應(yīng)、進(jìn)而增加住房供應(yīng)的基礎(chǔ)上，全面準(zhǔn)確落實(shí)相關(guān)調(diào)控政策。
事實(shí)上，今年以來，為強(qiáng)化落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控各項(xiàng)政策，國辦再次下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，調(diào)控政策高壓從緊，財(cái)政、金融、土地政策密集出臺。
從4月上旬開始，國務(wù)院派出8個(gè)督察組，對16個(gè)省(區(qū)、市)貫徹落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督察。國務(wù)院總理溫家寶13日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議更是強(qiáng)調(diào)，要鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場調(diào)控成效，堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松。
“從中央最近的表態(tài)可以明顯地看到這樣的一個(gè)趨勢，即對房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該不會(huì)放松。”程澐說，不僅如此，繼多城市傳出銀行暫停個(gè)人房貸業(yè)務(wù)之后，央行于4月17日再次宣布上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率至20.5%的歷史高位。信貸的再度收緊，將對目前以剛需為主的住宅市場影響顯著，“而這與上述中央的表態(tài)都是密切相關(guān)的。”
“現(xiàn)在調(diào)控的重心還在于如何更好地執(zhí)行和落實(shí)前期調(diào)控政策，這是最關(guān)鍵的。”陳國強(qiáng)說。
另據(jù)此前消息，上述國務(wù)院督察工作將在4月20日左右結(jié)束，相關(guān)督察報(bào)告匯總后將上報(bào)國務(wù)院。有媒體新近援引消息人士的話稱，根據(jù)督察情況，中央很有可能盡快開始新一輪政策調(diào)整，調(diào)整可能圍繞土地出讓政策、開發(fā)商拿地門檻等方面展開，甚至不排除對房價(jià)進(jìn)行直接干預(yù)。