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北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，清明小長(zhǎng)假期間，北京樓市共成交481套，較2010年同期的小長(zhǎng)假成交量下調(diào)了72.8%。新華社記者 趙琬微/攝 |
自去年以來(lái)，重慶市在全國(guó)率先大規(guī)模建設(shè)推進(jìn)以公共租賃住房(以下簡(jiǎn)稱“公租房”)為主體的保障性住房建設(shè)。為解決建設(shè)資金短缺問(wèn)題，重慶市積極搭建融資平臺(tái)，通過(guò)無(wú)償劃撥土地、銀行信貸、公積金貸款等方式，多渠道籌集建設(shè)資金，確保公租房建設(shè)順利推進(jìn)。
舍棄“土地財(cái)政”免費(fèi)劃撥土地
重慶的保障性住房，以公租房為主體，涵蓋了過(guò)去的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房。根據(jù)規(guī)劃，從2010年開(kāi)始的三年內(nèi)，重慶市將建設(shè)公租房4000萬(wàn)平方米，解決60萬(wàn)戶、200多萬(wàn)中低收入群體的住房困難。2010年，重慶市在主城區(qū)鴛鴦片區(qū)、大竹林片區(qū)、華巖片區(qū)、西永微電子園等地開(kāi)工建設(shè)1100萬(wàn)平方米。同時(shí)，萬(wàn)州、涪陵等6個(gè)中心城市和長(zhǎng)壽、璧山兩個(gè)衛(wèi)星城市開(kāi)工250萬(wàn)平方米。從總體上看，2010年重慶市共開(kāi)工建設(shè)公租房1300萬(wàn)平方米。首次公租房搖號(hào)配租于今年3月2日舉行，共有22317件申請(qǐng)和15281套公租房參與了搖號(hào)配租。此次配租的房源主要是位于北部新區(qū)鴛鴦片區(qū)的民心佳園和大竹林片區(qū)的康莊美地等5個(gè)公租房小區(qū)，共計(jì)15281套，房屋配租面積在40-80平方米不等。據(jù)了解，2011年重慶市計(jì)劃再開(kāi)工建設(shè)1350萬(wàn)平方米公租房。
舍棄“土地財(cái)政”，劃撥方式供地是重慶公租房建設(shè)過(guò)程中的一大特色。自2002年開(kāi)始，重慶市成立了土地整治儲(chǔ)備中心。2003年又在其基礎(chǔ)上成立重慶地產(chǎn)集團(tuán)，由市政府注資，建立了政府主導(dǎo)型的土地儲(chǔ)備供應(yīng)機(jī)制。近年來(lái)，重慶通過(guò)工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、老廠搬遷、院校置換、舊城拆遷、征用農(nóng)村集體土地等方法，已經(jīng)儲(chǔ)備了10多萬(wàn)畝土地。這些土地以主城區(qū)為中心向周邊地區(qū)輻射，包括主城區(qū)、城市重點(diǎn)拓展區(qū)、后中心區(qū)等，涵蓋了各等級(jí)地段。
記者了解到，由于公租房用地以劃撥方式供應(yīng)，減免土地出讓金，客觀上使得地方政府土地出讓收益大大減少，卻降低了公租房的投資成本。以最早開(kāi)工建設(shè)的民心佳園為例，這個(gè)小區(qū)占地504畝，根據(jù)這個(gè)區(qū)的地理位置，目前土地的市場(chǎng)出讓價(jià)格至少每畝600萬(wàn)元，那么土地出讓金收入為30多億元。而以劃撥方式供應(yīng)的價(jià)格為每畝42.6萬(wàn)元，總價(jià)為2億多元。這樣算下來(lái)，地方政府少收入土地出讓金28億多元。據(jù)了解，為推進(jìn)公租房建設(shè)，重慶市政府僅在主城區(qū)就從儲(chǔ)備土地中以劃撥方式拿出3萬(wàn)畝土作為公租房建設(shè)用地。
以建設(shè)1000萬(wàn)平方米公租房為例，約需成本500億元。由于公租房用地以劃撥方式供應(yīng)，加上免征城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅，免征城市建設(shè)配套費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，可減少一半資金投入，實(shí)際投資在250億元左右。
構(gòu)建國(guó)企融資平臺(tái)發(fā)揮“第三財(cái)政”功能
為了保障公租房建設(shè)資金，重慶市構(gòu)建了以國(guó)有企業(yè)為主體的融資平臺(tái)，重點(diǎn)依賴國(guó)有資本發(fā)揮“第三財(cái)政”的作用，為公租房提供強(qiáng)大的財(cái)力支撐。
重慶市國(guó)土資源和房屋管理局局長(zhǎng)張定宇介紹，重慶的公租房始終姓“公”，建設(shè)主體是市政府和各區(qū)縣政府，產(chǎn)權(quán)由國(guó)有的集團(tuán)公司和區(qū)縣政府性投資公司持有，建設(shè)在財(cái)政性投入和各項(xiàng)優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，國(guó)有集團(tuán)等操作主體以國(guó)有資本托盤(pán)，確保了公租房的公共保障屬性。重慶的公租房建設(shè)，先期試點(diǎn)由重慶市地產(chǎn)集團(tuán)為建設(shè)主體，后來(lái)重慶市城投集團(tuán)也加入到建設(shè)公租房的行列，投資建設(shè)主體擁有所建租賃房的完全產(chǎn)權(quán)，享有升值收益，但無(wú)房屋的定價(jià)權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)。
重慶市公共住房開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司是重慶地產(chǎn)集團(tuán)下屬的子公司，主要負(fù)責(zé)當(dāng)?shù)毓沧》康拈_(kāi)發(fā)建設(shè)。該公司總經(jīng)理助理黃建介紹，公司去年開(kāi)工了民心佳苑、康莊美地、明安華府三個(gè)公租房項(xiàng)目，建筑面積350萬(wàn)平方米，總投資104億元。目前已落實(shí)商業(yè)銀行貸款50.8億元，其中工商銀行貸款15億元，交通銀行貸款19.8億元，華夏銀行貸款16億元。同時(shí)公司也在積極爭(zhēng)取其它商業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款。“由于公租房貸款風(fēng)險(xiǎn)小，且有穩(wěn)定的租金來(lái)源，所以商業(yè)銀行的貸款利率下浮了10%。”黃建說(shuō)。
重慶市國(guó)有資監(jiān)督管理委員會(huì)主任崔堅(jiān)表示，在過(guò)去一年中，重慶的國(guó)有企業(yè)在公租房建設(shè)中分別完成了土地準(zhǔn)備、資金籌措、建設(shè)等任務(wù)，發(fā)揮了主力軍作用，為公租房建設(shè)作出巨大貢獻(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2010年，承擔(dān)主城區(qū)公租房建設(shè)的重慶地產(chǎn)集團(tuán)和重慶城投集團(tuán)，僅通過(guò)商業(yè)銀行貸款直接融資100億元。
重慶市社會(huì)科學(xué)院財(cái)政金融研究所所長(zhǎng)鄧濤表示，重慶市讓國(guó)有企業(yè)承擔(dān)公租房建設(shè)，一方面充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)國(guó)資預(yù)算和融資能力，搭建了融資平臺(tái)，確保公租房建設(shè)資金來(lái)源。另一方面，公租房的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)有企業(yè)所有，保證了公租房姓“公”的屬性。
拓寬融資渠道破解資金“瓶頸”
在通過(guò)國(guó)有企業(yè)融資平臺(tái)積極爭(zhēng)取商業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款的同時(shí)，重慶市還探索通過(guò)爭(zhēng)取住房公積金貸款用于公租房建設(shè)試點(diǎn)，開(kāi)征房產(chǎn)稅等舉措，拓寬公租房建設(shè)資金來(lái)源，確保公租房建設(shè)順利進(jìn)行。
2010年8月初，重慶同北京、天津、青島等28個(gè)城市一起被國(guó)家列為住房公積金支持保障性住房的試點(diǎn)城市。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，這些城市可嘗試?yán)米》抗e金貸款建設(shè)經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房、棚戶區(qū)改造安置用房、公租房等保障性住房。
重慶市住房公積金管理中心主任嚴(yán)志華介紹，重慶市住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)，主要是用于公租房建設(shè)，貸款額度為30億元，總建設(shè)規(guī)模為732萬(wàn)平方米。其中，重慶市地產(chǎn)集團(tuán)貸款15億元，所屬項(xiàng)目是位于北部新區(qū)的鴛鴦組團(tuán)、大竹林組團(tuán)和位于九龍坡區(qū)的華巖組團(tuán)三個(gè)公租房項(xiàng)目，建設(shè)規(guī)模354萬(wàn)平方米；重慶市城投集團(tuán)15億元，所屬項(xiàng)目分別是位于北碚區(qū)蔡家組團(tuán)、沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)和渝中區(qū)菜園組團(tuán)三個(gè)公租房項(xiàng)目，建設(shè)規(guī)模378萬(wàn)平方米。目前，重慶市住房公積金管理中心已將13億元貸款資金發(fā)放到位，剩余貸款也將盡快發(fā)放到位。
同時(shí)，房產(chǎn)稅收入也將成為公租房建設(shè)資金來(lái)源。經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，重慶市已于1月28日正式啟動(dòng)房產(chǎn)稅開(kāi)征試點(diǎn)，對(duì)高端住房征收房產(chǎn)稅。按照重慶市市長(zhǎng)黃奇帆的說(shuō)法，房產(chǎn)稅收入將全部用于公租房建設(shè)和維護(hù)。據(jù)測(cè)算，2011年，重慶市房產(chǎn)稅收入大約在2億元左右。今后，隨著稅收范圍的擴(kuò)大，房產(chǎn)稅收入將進(jìn)一步增加，為公租房建設(shè)提供更多資金。
專家認(rèn)為，重慶市將住房公積金貸款、房產(chǎn)稅收入支持公租房建設(shè)，一定程度上彌補(bǔ)了政府在公租房建設(shè)方面的資金不足，可以加快公租房建設(shè)進(jìn)程，有利于解決城市中低收入人群的住房問(wèn)題，對(duì)促進(jìn)住房保障體系的完善、構(gòu)建“市場(chǎng)加保障”的住房“雙軌制”供應(yīng)體系具有積極意義。