隨著3月31日歐盟提出一項新的房貸政策議案，歐美已相繼拿出有緊縮效力的購房貸款新政策提案。有分析認為，雖然新方案能加強保障金融機構(gòu)和消費者利益，但從緊從嚴的政策取向帶來樓市二次探底的隱憂。
歐美房貸新政“緊”字當頭
歐盟3月31日提出的這項新房貸政策議案，旨在讓貸款購房者利益得到保護，避免再次出現(xiàn)2008年由美國次貸危機引發(fā)的全球金融危機。初步措施將是制定統(tǒng)一的抵押品信息對比制度，并加強審核貸款人還款能力。
據(jù)法新社報道，該議案的聲明表示，要確保貸款買房者“能夠在風險面前得到有效的保護”。為了避免重蹈美國次貸危機的覆轍，新的政策給銀行和抵押貸款機構(gòu)設定了嚴格的限制，以保證買房者得到保護。為杜絕對還款能力的錯誤估計，歐盟的新規(guī)加強了對放貸方的要求，即放貸方要向歐盟監(jiān)管方提供每個抵押品的標準化信息。這個暫定名為“歐洲標準信息表”抵押品條件信息表，以供監(jiān)管當局能橫向?qū)Ρ绕渌J款者所出示的抵押品。放貸者還被要求一定要在放貸前評估消費者的還款能力。據(jù)悉，英國在2007年至2008年之間，45%的抵押貸款是沒有經(jīng)過消費者的收入證明而發(fā)放的。
歐盟預計新的措施將大幅降低抵押貸款違約數(shù)量，能為該地區(qū)金融機構(gòu)每年避免12億至19億歐元的壞賬損失。2008年，歐盟抵押貸款市場的市值相當于該地區(qū)經(jīng)濟產(chǎn)出值的50%，房產(chǎn)抵押占了抵押貸款市場的70%。
無獨有偶，3月29日美國監(jiān)管機構(gòu)也對房貸出臺新緊縮政策。據(jù)路透社報道，該規(guī)定稱惟有購房者繳足20%首付金，且在此前沒有貸款問題才能享受最優(yōu)貸款利率，此舉旨在重建貸款紀律，并確定最安全按揭貸款的形式。在該草案中，監(jiān)管機構(gòu)希望取得相關人士反饋的議題超過170條，暗示法案在最終確定前可能有很大修改。美國證券交易委員會(SEC)正在研究該草案，所有相關的機構(gòu)都表示將于本周對該草案進行投票，該草案將接受公眾評論60天。
樓市有二次探底隱憂
針對新政提案，反對者稱將加劇樓市的不振，房價下跌趨勢難阻。歐美樓市在新政壓力下將更難止跌回轉(zhuǎn)，IHS環(huán)球透視經(jīng)濟學家帕特里克·紐波特斷言，樓市的二次探底就將發(fā)生在今年下半年。
在美國，消費者團體、一些抵押貸款出借人和金融服務團體曾抱怨，20%的首付過高，將令很多人難以購買房屋，進一步拖累本就不景氣的美國房地產(chǎn)市場。聯(lián)邦存款保險公司(FDIC)董事長貝爾稱，F(xiàn)DIC特別關注該法案對低收入借款人的影響。監(jiān)管機構(gòu)提出的另外一個方案是10%的首付加抵押貸款保險。貝爾淡化了可能的影響。“這不意味著所有房屋購買者都必須滿足這些高標準才能獲得抵押貸款。“
監(jiān)管機構(gòu)面臨的另外一種反對聲音是，該草案過于嚴格，難以讓民間證券化市場起死回生。
有分析人士認為房地產(chǎn)市場本身存在“機能障礙”，20%的“安全”房貸無法改變這一狀況。目前，大部分經(jīng)濟學家對未來房價給予繼續(xù)下跌的判斷，甚至預估一些地區(qū)跌幅將達60%。
標普認為，如果凱斯-席勒房價指數(shù)低于2009年4月的低點，美國房地產(chǎn)市場將有可能在今年6月出現(xiàn)“二次探底”，而目前20個城市的指數(shù)僅比最低點高出1.1%。帕特里克·紐波特周二也表示，雖然房價并沒有像2009年那樣急轉(zhuǎn)直落，但正在慢慢探底。
房價是否穩(wěn)定往往是衡量經(jīng)濟衰退結(jié)束的最基本指標。一旦房地產(chǎn)領域投資者活躍，這就意味著國家的國內(nèi)生產(chǎn)總值就會增長。英國、德國和歐洲其他國家的房價仍處于下跌趨勢，歐洲經(jīng)濟前景由此看在新政壓力下更不樂觀。
有分析指出，在國際金融危機爆發(fā)數(shù)年之后，現(xiàn)在低迷的樓市成為了歐洲各國政府需要解決的當務之急。對于深陷債務危機泥潭的歐洲國家尤為如此，持續(xù)下跌的房價以及擴大的失業(yè)危機，進一步阻撓了國家經(jīng)濟的恢復。為擺脫債務危機而推出的財政緊縮政策也會對購房者造成很多困擾，房子賣不出去，消費不振，經(jīng)濟無法獲得起色。
據(jù)悉，英國樓市在2010年初復蘇勢頭強勁，之后就一路下跌。在2011年1月房價下跌1.1%，創(chuàng)下了自2009年8月以來的最大跌幅。專門反映西班牙房地產(chǎn)市場價格的IMIE指數(shù)顯示，去年12月西班牙房價下跌3.9%，其住房價格回落到2005年的水平。最糟糕的要數(shù)愛爾蘭，房價去年第四季度跌幅達到10.8%，而且下跌速度加快。西班牙銀行在去年10月份估計，該國有將近70至110萬套空置住房，這些未能售出的住房將在今年繼續(xù)打壓售價。