樓市調(diào)控再發(fā)力。
3月18日，佛山忽然宣布限購(gòu)，這是第一個(gè)實(shí)施限購(gòu)的地級(jí)市，作為廣東第三個(gè)開始實(shí)施限購(gòu)的城市，佛山此舉或許意味著，限購(gòu)開始在珠三角其他城市蔓延。
硝煙未散，3月22日，四川宣布將實(shí)行全省限購(gòu)，這是第一個(gè)明確全省限購(gòu)的省份。自此，限購(gòu)開始由部分城市向城市群甚至全省范圍延伸。同日，國(guó)家發(fā)改委網(wǎng)站發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，5月1日起，將全國(guó)實(shí)行“一房一價(jià)”。
這個(gè)三月，樓市博弈愈顯戲劇化。
全線限購(gòu)展開
3月22日，四川省政府發(fā)布《關(guān)于切實(shí)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），要求采取實(shí)行限購(gòu)政策、增加住房用地供應(yīng)、差別化信貸政策等措施控制房?jī)r(jià)。
在限購(gòu)方面，通知表示，四川省原則上對(duì)已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ハ拶?gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓䥇^(qū)域內(nèi)向其售房。
“現(xiàn)在樓市是省一把手負(fù)責(zé)，有誰(shuí)敢掉以輕心？”廣東佛山一位房管部門官員表示，四天前，該地區(qū)也實(shí)施了限購(gòu)政策。
佛山實(shí)施限購(gòu)已在市場(chǎng)預(yù)料之中，在廣州宣布限購(gòu)當(dāng)天，即有消息人士透露，佛山也有幾乎與廣州一模一樣的限購(gòu)方案。只是由于佛山作為地級(jí)市，申請(qǐng)程序有別于廣州，才導(dǎo)致推出時(shí)間延后。
佛山一位地方官員表示，“佛山去年的銷售量超過廣州、深圳，而且前兩個(gè)月的房?jī)r(jià)漲幅也排到了全國(guó)前三。”正因?yàn)槿绱耍鹕讲懦蔀榈谝粋�(gè)實(shí)施限購(gòu)的地級(jí)市。
但在“佛山版”限購(gòu)?fù)瞥龊螅撓⑷耸勘硎尽斑�是有些出乎意料”。其原因是，他所了解的上報(bào)省政府的第一個(gè)方案中，佛山并非全市限購(gòu)，樓價(jià)較低的高明、三水等區(qū)域并不在限購(gòu)范圍內(nèi)。但最終公布的限購(gòu)方案還是將這些區(qū)域納入其中。
在佛山限購(gòu)出臺(tái)后，房地產(chǎn)投資需求開始流向珠三角周邊城市。
3月14日~20日一周時(shí)間內(nèi)，與佛山同為珠三角重鎮(zhèn)的東莞，成交量環(huán)比上漲了8.75%，成交價(jià)格更是上漲了9.69%。有專家預(yù)計(jì)“限購(gòu)令”會(huì)在珠三角大幅蔓延。世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉就表示，隨著一季度末各城市公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的限期臨近，預(yù)計(jì)像中山、珠海等越來越多周邊城市將被納入到限購(gòu)范圍。
限購(gòu)存漏洞
就在“限購(gòu)令“不斷收緊的同時(shí)，各地樓市卻開始有所回暖。
根據(jù)中房指統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，三月份第三周35個(gè)主要城市中，六成城市成交量上漲，其中有10個(gè)城市的漲幅在20%以上。9個(gè)重點(diǎn)城市中，6個(gè)城市的成交量環(huán)比上漲，成都上漲了51.26%，北京上漲了30.98%。
而有別于以往的全線陰跌，該周35個(gè)城市中有17個(gè)成交價(jià)下跌，其余城市的價(jià)格有所回暖。其中一直嚴(yán)格實(shí)施限購(gòu)以及房產(chǎn)稅的重慶成交價(jià)環(huán)比甚至上漲了8.2%。
全線限購(gòu)能否拉住樓價(jià)飛馳的韁繩？
“我們這里，納稅證明很容易補(bǔ)辦，如果你愿意等，社保證明也同樣可以辦理。”林德標(biāo)向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示。林德標(biāo)是佛山市某中介公司的職員。在他看來，限購(gòu)令無非只是購(gòu)房者增加了幾千元的成交成本。
林向記者表示，佛山以前一直就有交錢補(bǔ)辦納稅證明的先例。現(xiàn)在雖然政策在收緊，但同樣可以補(bǔ)辦，價(jià)格在3000～5000元左右。據(jù)說辦理后甚至可以在稅務(wù)系統(tǒng)中查到納稅記錄。
“操作上很簡(jiǎn)單。”記者從一位從事該行業(yè)的人士中了解到，只要購(gòu)房者找到一家在佛山注冊(cè)成立滿一年的公司，然后讓這家公司出具入職證明，再由這家公司出面為其到地稅局補(bǔ)交稅款即可。
“地稅局對(duì)于補(bǔ)交稅款并沒有太多的程序或者手續(xù)上的障礙，最多是補(bǔ)交一點(diǎn)兒罰款。”該人士表示，只要購(gòu)房者愿意出錢，這份納稅證明百分百真實(shí)。
記者向佛山市地稅局了解情況時(shí)，該局表示現(xiàn)在審核程序較以往更為嚴(yán)格，如果造假要承擔(dān)嚴(yán)厲的法律責(zé)任。
這種情況是否只存在于佛山？記者通過一些項(xiàng)目分布在全國(guó)各地的開發(fā)商了解到，其實(shí)在許多二線城市都有這種“變通手法”。
“只要花些錢買上13個(gè)月的稅票，就可以買房。”一位開發(fā)商直言。
房?jī)r(jià)備案有弊端
如果限購(gòu)的邊際效應(yīng)在遞減，那是否還有更嚴(yán)格的調(diào)控措施？國(guó)家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長(zhǎng)許昆林表示，發(fā)改委正觀察“一房一價(jià)”的政策效果。
按照《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，開發(fā)商必須一次性公布房源，每一套商品房、代辦業(yè)務(wù)的費(fèi)用及物業(yè)費(fèi)用都必須明碼實(shí)價(jià)，不得在標(biāo)價(jià)之外再加收任何其他費(fèi)用。這套“備案、限價(jià)”措施目前正在北京、上海等一線城市開展試行。在已經(jīng)實(shí)施的城市中，有的甚至要求備案的房?jī)r(jià)在一定時(shí)期內(nèi)不能改變。
對(duì)于這一政策，世聯(lián)地產(chǎn)的一位研究員認(rèn)為對(duì)樓市調(diào)控的作用不大。可能反而會(huì)變相助推房?jī)r(jià)上漲。他表示：“一般來講，開發(fā)商的備案價(jià)往往會(huì)高于市場(chǎng)價(jià)，銷售時(shí)通過各種形式讓真實(shí)成交價(jià)低于備案價(jià)，在樓市上升階段，往往真實(shí)成交價(jià)還會(huì)高過市場(chǎng)價(jià)。而隨著銷售推進(jìn)，優(yōu)惠減少，人為制造一種緊張氣氛，這在一定程度上反而誤導(dǎo)了購(gòu)房者，容易導(dǎo)致需求在短期內(nèi)的集中釋放。”
上海是最早實(shí)施“房?jī)r(jià)備案”政策的城市之一。3月初，中海地產(chǎn)位于上海康橋的御景熙岸開盤，又重現(xiàn)了200人通宵排隊(duì)買房的景觀。
該項(xiàng)目開盤報(bào)價(jià)是2萬(wàn)～2.3萬(wàn)元/平方米。但該項(xiàng)目網(wǎng)上參考售價(jià)為2.6萬(wàn)～3.04萬(wàn)元/平方米。相對(duì)于其備案價(jià)格，該項(xiàng)目的開盤價(jià)相當(dāng)于打了7.6折，這也難怪市民瘋狂搶購(gòu)。
但實(shí)際上該項(xiàng)目周邊樓盤的價(jià)格基本在2萬(wàn)元/平方米左右，處于同一個(gè)板塊的綠地佳匯景苑的成交均價(jià)只有2.06萬(wàn)元/平方米，臨近中環(huán)的綠洲康城二期也只有2.39萬(wàn)元/平方米。所謂的7.6折只是市場(chǎng)價(jià)而已。
在世聯(lián)的研究報(bào)告中，“房?jī)r(jià)備案”另一個(gè)弊端是容易人為做低樓市均價(jià)。報(bào)告認(rèn)為，這樣的房?jī)r(jià)備案制可能會(huì)產(chǎn)生一種結(jié)果：各高價(jià)樓盤分批次在各個(gè)節(jié)點(diǎn)均勻推出，從而保持當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)的相對(duì)穩(wěn)定。這會(huì)給監(jiān)管部門及上級(jí)政府一種假象：均價(jià)穩(wěn)定甚至下降了，而實(shí)際情況是各樓盤價(jià)格可能根本沒有下調(diào)，甚至各檔次樓盤價(jià)格全面上調(diào)都有可能。