在通常的理解中，地價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)中的主要成本，但這一理解或被泛海建設(shè)旗下的北京樓盤泛海國(guó)際居住區(qū)二期所“顛覆”。
泛海國(guó)際居住區(qū)地處北京東四環(huán)邊上的朝青板塊。目前該樓盤只開發(fā)了一期，二期尚在建設(shè)之中。目前開發(fā)商對(duì)于二期的銷售價(jià)格還未公布，但多位業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，該樓盤二期的銷售均價(jià)會(huì)在4.5萬元/平方米左右。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如果該樓盤二期最終以4.4萬元/平方米的價(jià)格入世，房?jī)r(jià)將達(dá)到地價(jià)的近170倍；如果以4.5萬元/平方米開盤，該比例將攀升近173倍。
房?jī)r(jià)或高達(dá)地價(jià)的170倍
多位業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，泛海國(guó)際居住區(qū)二期的銷售均價(jià)會(huì)在4.5萬元/平方米左右。記者從北京部分中介處獲知，該樓盤前期入市的一期樓盤，目前二手房均價(jià)約4.4萬元/平方米。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪發(fā)現(xiàn)，該樓盤一期一個(gè)186平方米、三室兩廳兩衛(wèi)一廚的房間，業(yè)主出售時(shí)的報(bào)價(jià)為850萬元，均價(jià)為45699元/平方米。
北京搜房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，該樓盤二手房目前均價(jià)約4.4萬元/平方米，據(jù)此，行內(nèi)人士推測(cè)，依照正常推盤邏輯，該樓盤二期推出時(shí)，均價(jià)應(yīng)在4.5萬元/平方米左右。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如果該價(jià)格預(yù)測(cè)準(zhǔn)確，此價(jià)格與該樓盤2006年7月時(shí)的報(bào)價(jià)14500元/平方米相比，已上漲3倍多。
如果這個(gè)數(shù)據(jù)還不太令人意外的話，該樓盤超低的地價(jià)，肯定讓人大跌眼鏡。
根據(jù)去年國(guó)土部公布的1457宗閑置土地的公開資料顯示，2004年8月，泛海建設(shè)旗下公司以2.249億元拿下該樓盤所在的地塊，共計(jì)供地面積為29.159萬平方米，建筑面積為86.47萬平方米，樓面價(jià)僅約260元/平方米。
如果該樓盤二期開盤價(jià)為4.5萬元/平方米，那么該樓盤開盤價(jià)將為樓面價(jià)的近173倍。即使以該小區(qū)目前二手房成交價(jià)開盤，房?jī)r(jià)與地價(jià)的差距也高達(dá)近170倍。換句話說，該樓盤土地成本在房?jī)r(jià)中的占比微小。
實(shí)際上，由于開發(fā)商拿地時(shí)的樓面價(jià)極低，該樓盤的房?jī)r(jià)與地價(jià)間的差距一直較大。比如該樓盤于2009年初的時(shí)候，銷售價(jià)為32600元/平方米，房?jī)r(jià)與地價(jià)的差距也達(dá)到驚人的近125倍。
泛海回應(yīng)：開發(fā)成本不低
“新國(guó)八條”中要求，將對(duì)高利潤(rùn)樓盤進(jìn)行增值稅清算。地價(jià)是樓盤建設(shè)的主要成本，這是時(shí)下樓市中的共識(shí)。因此泛海國(guó)際居住區(qū)地價(jià)在房?jī)r(jià)中的占比如此之低，不得不令行業(yè)人士猜測(cè)，該樓盤開發(fā)商的利潤(rùn)率極高。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電該樓盤開發(fā)商北京泛海信華置業(yè)有限公司時(shí)，該公司相關(guān)人士回應(yīng)說，泛海國(guó)際居住區(qū)二期相關(guān)拆遷等問題還未接到公司總部的相應(yīng)通知，因此二期開盤價(jià)也還沒有最終確定。該人士建議記者致電公司總部泛海建設(shè)。
當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者與泛海建設(shè)取得聯(lián)系時(shí)，該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此回應(yīng)說，該樓盤的開發(fā)成本并不低。除了地價(jià)之外，該地塊的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、代征綠地七通一平費(fèi)等，也是一筆不菲的支出。目前該樓盤相關(guān)開發(fā)成本已高達(dá)40億元以上。此外，該樓盤這幾年發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用數(shù)額也是很大的。同時(shí)，該樓盤所在地塊東風(fēng)鄉(xiāng)項(xiàng)目為北京市綠隔項(xiàng)目，項(xiàng)目用地除建設(shè)用地外，還有面積大過建設(shè)用地的代征綠化用地，代征綠化用地的拆遷及費(fèi)用全部由開發(fā)商負(fù)責(zé)和承擔(dān)，這部分費(fèi)用預(yù)計(jì)也會(huì)很大。如果這些成本全算在一起，項(xiàng)目用地成本很大。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，正常情況下，一個(gè)樓盤的建安成本達(dá)到5000元/平方米就已經(jīng)很高了，一般最終確定的房?jī)r(jià)不會(huì)超出樓面價(jià)3倍以上。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一般的地產(chǎn)開發(fā)中，地價(jià)是主要的成本。