盡管去年580萬套保障房的建設(shè)目標未能充分實現(xiàn)，但這并未阻擋中國政府在這方面的步伐——2011年全年將新建1000萬套保障房。這一雄心勃勃的新指標，將其他國家遠遠甩在了身后。
毋庸置疑，在近些年來中國商品住宅價格持續(xù)高漲、增速同樣領(lǐng)跑全球的背景下，中國政府加大保障房供給力度，在維護眾多購房者的切身利益，乃至維護社會穩(wěn)定方面意義重大。然而需要指出的是，在這一過程中，必須明確界定政府和市場的各自行為邊界，尤其是在資金投入方面，充分發(fā)揮市場力量、動員社會資源，否則只能會事倍功半。
保障房的建設(shè)涉及到資金、土地、建材、建設(shè)能力和制度建設(shè)等一系列復(fù)雜問題，其中，資金不足是制約保障房建設(shè)的一個主要因素。建設(shè)1000萬套保障房，如果以70平方米/套×2000元/平方米建筑成本計算，大約需要1.4萬億元建筑資金；再加上各種公用設(shè)施配套，每年可能需要3萬億元左右的資金。雖然可以從商品住宅的土地出讓金、住房公積金、財政資金等方面籌措資金，但缺口依然巨大。
要改變保障房的資金困局，必須改變保障房建設(shè)的資金來源思路，實現(xiàn)財政投入為主向社會投入為主的轉(zhuǎn)變。
建立以公租房為主體的保障房體系。保障房的供給對象是那些一時缺乏財力購買商品住宅的家庭。自上世紀90年代中期以后，經(jīng)濟適用房成為保障房的主要供給方式，這雖有利于解決一些低收入家庭的住房需求，但也引致了一系列負面效應(yīng)的發(fā)生，如財富分配的不公平，申購過程中的弄虛作假和腐敗等等。
尤應(yīng)指出的是，經(jīng)濟適用房作為保障房的主體，使買房成為居民的基本選擇。對一個國家來說，住房市場總是由買房和租房構(gòu)成的。在發(fā)達國家，居民的租房比重大致在35%左右。但中國在2007年存量房中居民擁有私人所有權(quán)的住房(簡稱“私房”)就已達85%以上。在此條件下，繼續(xù)鼓勵居民購房，只能使私房比重進一步上升。私房比重過高將使居民在地理位置上固化，嚴重制約勞動力的流動和各種資源的合理配置。
調(diào)整“福利性”供給公租房的思路，按照市場規(guī)則的要求建立公租房體系。公租房建設(shè)主要由財政資金投入貫徹著“福利性”建房和供房的思路。這一出發(fā)點是好的，但其結(jié)果可能違背初衷，甚至可能引發(fā)嚴重的經(jīng)濟社會后果。如，福利性公租房很容易從一開始就給承租家庭打下“政府資助”的心理印記，給承租家庭以依賴政府部門的口實，這將為后期的管理留下隱患。又如，在缺乏土地出讓金的條件下，市鎮(zhèn)建設(shè)和相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)將因資金短缺而嚴重滯后于公租房建設(shè)，這將給社會生活秩序穩(wěn)定留下嚴重隱患。土地出讓金是各地方政府用于市鎮(zhèn)建設(shè)和各住宅小區(qū)配套建設(shè)的基本資金，如果建設(shè)公租房的用地是無償劃撥的，則地方政府失去從這些土地上獲得出讓金的收入。再如，租房者的需求在房型結(jié)構(gòu)、地理位置和租金價格等方面都是多層次的，但由政府部門牽頭建設(shè)的公租房很容易發(fā)生單一化現(xiàn)象，由此，可能導致“城東公租房緊張而城西公租房過剩”。
要避免上述各項負面效應(yīng)，一個可考慮的選擇是，運用制度機制，界定政府和市場相關(guān)行為邊界，鼓勵企業(yè)和金融機構(gòu)投資于公租房建設(shè)。主要內(nèi)容大致有六個方面：一是改變僅由財政資金(或僅由政府部門籌措資金)進行公租房建設(shè)的狀況，放開對公租房建設(shè)的資金性質(zhì)限制，準許企業(yè)和金融機構(gòu)投資建設(shè)公租房。二是改變公租房的建設(shè)用地的無償劃撥狀況，實行限制用途(即只能用于建設(shè)公租房)的拍賣方式，同時，規(guī)定由此獲得的土地出讓金只能用于公租房的配套設(shè)施建設(shè)。三是規(guī)定建成的公租房在若干年(如15年)內(nèi)只能用于出租，在規(guī)定期滿后，這些住房的所有權(quán)歸投資建設(shè)方，他們可將這些住房出售也可繼續(xù)以出租方式經(jīng)營。四是公租房的承租方在租期內(nèi)不能在本地購買住宅，一旦購買了住宅，應(yīng)在規(guī)定期限(如6個月)內(nèi)退出公租房。五是公租房的租金按照市場機制界定，隨行就市；經(jīng)濟特別困難的家庭可申請財政補貼，但財政補貼實行1年一議，改變不計時間的一次性補貼方式。六是在公租房的租金現(xiàn)金流穩(wěn)定的條件下，準許出租方進行資產(chǎn)證券化。
(作者為中國社會科學院金融研究所所長)