樓市限購(gòu)風(fēng)暴襲來(lái)，作為風(fēng)向標(biāo)的二手房市場(chǎng)似乎最先感受到了樓市降溫的寒冷。
各地“限購(gòu)令”中，北京市的政策被認(rèn)為是最嚴(yán)厲的。“京十五條”開(kāi)始執(zhí)行的首個(gè)周末，北京樓市二手房成交量以交白卷的方式回應(yīng)了這一政策。盡管業(yè)內(nèi)很多人認(rèn)為北京樓市調(diào)控細(xì)則對(duì)于新開(kāi)樓盤(pán)的影響遠(yuǎn)大于二手樓盤(pán)，但現(xiàn)實(shí)中二手房表現(xiàn)卻讓人看到調(diào)控政策強(qiáng)烈的后續(xù)效應(yīng)。
二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)冰火兩重天
以“京十五條”開(kāi)始執(zhí)行的17日為界，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)出冰火兩重天的景象。
“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部根據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2011年2月16日，北京市二手房住宅單日簽約2057套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于節(jié)后幾天的日均成交量616套。2月17日，北京二手住宅網(wǎng)簽總量為248套，相比前一交易日大跌了87.9%。
盡管業(yè)內(nèi)對(duì)二手房成交量下降預(yù)期十分明確，但在同一周的周末兩天，北京樓市二手房成交量以交白卷的方式收?qǐng)觯瑒t是以極端數(shù)字零來(lái)回應(yīng)調(diào)控政策。
同樣，與16日晚京城各大小地產(chǎn)中介為客戶(hù)網(wǎng)簽的繁忙景象相比，“京十五條”執(zhí)行后的中介機(jī)構(gòu)則可以說(shuō)是門(mén)庭冷落。為此，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者走訪了位于長(zhǎng)椿街上的一家地產(chǎn)中介，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望見(jiàn)幾名工作人員在門(mén)口抽煙閑談，在記者詢(xún)問(wèn)相關(guān)政策過(guò)程中并未見(jiàn)一名購(gòu)房者前來(lái)辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，甚至連咨詢(xún)的人都沒(méi)有。
事實(shí)上，在各地落實(shí)樓市“新國(guó)八條”細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)之前，二手房市場(chǎng)受到的影響已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。在福州，“新國(guó)八條”后，二手房成交量出現(xiàn)率先大幅下滑的現(xiàn)象，近一個(gè)月來(lái)福州二手房成交量比一個(gè)月前銳減五成左右。
中原地產(chǎn)22日發(fā)布的報(bào)告顯示，受房地產(chǎn)新政影響，1月份深圳二手房成交面積環(huán)比大幅下滑，跌幅逾30%。但價(jià)格環(huán)比略有上升。由于供應(yīng)有所減少，市場(chǎng)依舊呈現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求，導(dǎo)致二手房成交價(jià)格環(huán)比小幅上漲，成交均價(jià)為21280元/平方米，環(huán)比12月份小幅度上升1.46%。
據(jù)了解，目前全國(guó)各大城市陸續(xù)出臺(tái)“限購(gòu)令”，其中武漢、南昌等地首次將二手房列入限購(gòu)范圍，而鄭州、濟(jì)南等地的“限購(gòu)令”主要針對(duì)的是新房，二手房交易不在限購(gòu)范圍之內(nèi)。
對(duì)于后一種情況，有分析認(rèn)為部分投資客或許會(huì)將資金轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，從而引發(fā)二手房市場(chǎng)的新一輪繁榮。不過(guò)，也有分析人士指出，二手房交易會(huì)不會(huì)因?yàn)樾路肯拶?gòu)而受到刺激，如果二手房?jī)r(jià)格還是非常高，將對(duì)轉(zhuǎn)投二手房市場(chǎng)的購(gòu)房者產(chǎn)生限制。
1/3購(gòu)房人群暫時(shí)無(wú)法買(mǎi)房
相較以往幾次調(diào)控政策，盡管二手房在首付比例、限貸、稅收等政策上日漸收緊，但此次北京將“新國(guó)八條”中“禁三禁二”(本地人不能購(gòu)買(mǎi)第三套住房，外地人不能購(gòu)買(mǎi)第二套住房)的政策推向更加嚴(yán)苛的程度。如果說(shuō)以前二手房購(gòu)房成本在逐漸提高，此次調(diào)控政策下二手房的“房門(mén)”正在逐漸關(guān)閉。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市的二手房門(mén)店新增客源和盤(pán)源數(shù)量2月以來(lái)都大幅度下降，業(yè)主開(kāi)始惜售，購(gòu)房客戶(hù)開(kāi)始觀望。該機(jī)構(gòu)研究人員預(yù)計(jì)，五大城市二手住宅2月市場(chǎng)的成交量可能僅達(dá)到1月的兩成水平。
偉業(yè)我愛(ài)我家研究報(bào)告顯示，“納稅證明不滿(mǎn)五年的非戶(hù)籍人口禁止購(gòu)房”的限購(gòu)細(xì)則將至少影響1/3的購(gòu)房人群。目前北京二手房市場(chǎng)的購(gòu)房人群中，純戶(hù)籍人口占35.5%，占64.5%的非戶(hù)籍購(gòu)房人群中，能夠提供五年納稅證明的不超過(guò)5成。而“京十五條”中明確規(guī)定對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭、無(wú)法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停在本市向其售房。
記者針對(duì)二手房購(gòu)買(mǎi)者的采訪中，來(lái)自河北石家莊的王先生直接發(fā)起了牢騷：“在北京工作兩年半了，由于沒(méi)有戶(hù)口，現(xiàn)在一下子被剝奪了買(mǎi)房的權(quán)利。一手房?jī)r(jià)格太高，本想買(mǎi)個(gè)二手房，現(xiàn)在可好連二手房都不能買(mǎi)，干脆回石家莊發(fā)展算了。”
在“京十五條”開(kāi)始執(zhí)行的當(dāng)天，北京房協(xié)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志在接受媒體采訪時(shí)解釋說(shuō)：“限定五年在京連續(xù)繳納社保、納稅并不是排外政策。限購(gòu)政策主要限制的是投機(jī)性需求。如果有人沒(méi)有給北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作貢獻(xiàn)，他就是掙了錢(qián)就跑來(lái)北京炒房，北京房?jī)r(jià)炒高了他從房地產(chǎn)市場(chǎng)上獲利后再撤走，這對(duì)于一直在北京奮斗的人也不公平。”
偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)還顯示，在北京二手房市場(chǎng)購(gòu)房的外地人中，占比較大的均來(lái)自北京周邊省份，河北6.2%，黑龍江4.3%，山東3.9%，遼寧3.7%，吉林2.7%，山西2.3%，天津2.2%，河南2.2%，外地購(gòu)房者占比的較高，使得北京的供求矛盾更加嚴(yán)峻，限制外地人在京購(gòu)房將有利于緩解目前市場(chǎng)供不應(yīng)求的嚴(yán)峻形勢(shì)。
購(gòu)房需求受抑制，助推房租上漲
在嚴(yán)格的限購(gòu)政策面前，很多人失去購(gòu)房的資格。原先打算購(gòu)買(mǎi)二手房的部分人群不得不轉(zhuǎn)向租房市場(chǎng)，增加了租房市場(chǎng)的需求量。租房需求量上升，加上高房?jī)r(jià)連帶效應(yīng)、通貨膨脹預(yù)期加重和外來(lái)務(wù)工人員返程，諸多因素使房租上漲的預(yù)期逐步加強(qiáng)。
由于喪失了購(gòu)房資格，上述王先生在記者談到房租近期可能上漲的話題時(shí)慶幸自己和房東簽的是長(zhǎng)期租住合同，租金并沒(méi)有因?yàn)槭袌?chǎng)的變化而上調(diào)。但同時(shí)據(jù)他反映，周?chē)耐乱呀?jīng)接到房東房租漲價(jià)的通知了，其中有一些人打算另租他處。
盡管現(xiàn)在無(wú)法探究被抑制的二手房需求中有多少會(huì)轉(zhuǎn)化成租房需求，但可以肯定的是，不能買(mǎi)房只能租房的現(xiàn)實(shí)將成為繼續(xù)留京發(fā)展的大多數(shù)人的無(wú)奈選擇。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)研究顯示，限購(gòu)細(xì)則，除了打擊了外地人在京投機(jī)炒房行為的同時(shí)，對(duì)真正在北京工作，切實(shí)需要買(mǎi)房，但納稅未滿(mǎn)五年的外地人也是提高了門(mén)檻。這部分購(gòu)房人群只能延遲購(gòu)房計(jì)劃，暫時(shí)轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)，等待納稅滿(mǎn)五年后再出手買(mǎi)房，隨著租賃市場(chǎng)需求的增加，將給今年租金的上漲帶來(lái)一定壓力。
據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2011年北京的租賃市場(chǎng)可能呈現(xiàn)出租房需求大幅增長(zhǎng)的局面，預(yù)計(jì)租金上漲幅度可能超過(guò)10%。