如果說(shuō)當(dāng)前的中國(guó)主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫，反對(duì)的人應(yīng)該不會(huì)太多，一個(gè)簡(jiǎn)單的對(duì)比是：最近10年來(lái)，這些城市的房?jī)r(jià)上漲幅度超過(guò)200%，部分市場(chǎng)漲幅超過(guò)500%。對(duì)于投資者而言，泡沫不可怕，沒(méi)有資產(chǎn)價(jià)格的泡沫就沒(méi)有迅速致富的機(jī)會(huì)。問(wèn)題的關(guān)鍵是資產(chǎn)價(jià)格泡沫何時(shí)破裂？為何破裂？
1985年9月，美日等五國(guó)財(cái)長(zhǎng)與中央銀行行長(zhǎng)簽訂“廣場(chǎng)協(xié)議”，旨在降低美元對(duì)日元等貨幣的匯率，由此導(dǎo)致了日元的急劇升值。后來(lái)的日本房地產(chǎn)泡沫破裂的故事是國(guó)人害怕的，但究竟是什么原因?qū)е铝朔康禺a(chǎn)市場(chǎng)的硬著陸？
回答這些疑問(wèn)的關(guān)鍵是通貨膨脹。
到1989年中期，日本貨幣當(dāng)局為了防止普通物價(jià)上漲，而且也開(kāi)始意識(shí)到資產(chǎn)價(jià)格膨脹的嚴(yán)重性，于5月31日將官方貼現(xiàn)率提高到3.25%，又于年末進(jìn)一步提高到4.25%，同時(shí)大藏省也采取了多項(xiàng)措施限制土地投機(jī)。更重要的是，1990年8月，“海灣危機(jī)”爆發(fā)，石油價(jià)格飆升。為防止石油價(jià)格上漲導(dǎo)致通貨膨脹，日本中央銀行采取了緊縮政策，將官方貼現(xiàn)率提高到6%，于是，資產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始暴跌，“泡沫”破裂。為什么日本中央銀行對(duì)物價(jià)高度敏感，而對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的迅速上升缺乏警惕呢？
每當(dāng)政府為了遏制通脹，采取緊縮的貨幣政策時(shí)，資產(chǎn)價(jià)格會(huì)首當(dāng)其沖。這其中有一個(gè)規(guī)律性的現(xiàn)象：在資產(chǎn)價(jià)格泡沫膨脹的過(guò)程中，物價(jià)都處在較低的水平上，而當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)膨脹到很高位時(shí)，物價(jià)才開(kāi)始上漲。也就是說(shuō)，當(dāng)物價(jià)開(kāi)始膨脹時(shí)，資產(chǎn)價(jià)格泡沫已經(jīng)處在危險(xiǎn)的狀態(tài)了，此時(shí)采取貨幣緊縮措施就必然會(huì)刺破資產(chǎn)價(jià)格泡沫。
在80年代后期發(fā)生的日本資產(chǎn)價(jià)格泡沫時(shí)期，日本居民消費(fèi)物價(jià)穩(wěn)定，當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)上漲了數(shù)年之后，1989年日本的消費(fèi)物價(jià)出現(xiàn)上漲；2001年至2004年，美國(guó)實(shí)行低利率而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格泡沫時(shí)，同樣出現(xiàn)消費(fèi)物價(jià)穩(wěn)定的現(xiàn)象，但四年之后美國(guó)的物價(jià)出現(xiàn)了上升趨勢(shì)；2003年至2007年，中國(guó)的房?jī)r(jià)大幅度飆升，但消費(fèi)物價(jià)同樣基本穩(wěn)定，2007年后物價(jià)開(kāi)始爬升。
中國(guó)的資產(chǎn)價(jià)格泡沫正處在何階段？依我之見(jiàn)，早在2007年已經(jīng)處在巔峰狀態(tài)，當(dāng)時(shí)的資產(chǎn)價(jià)格泡沫已經(jīng)開(kāi)始傳導(dǎo)到消費(fèi)物價(jià)領(lǐng)域。由于控制通脹的需要，當(dāng)時(shí)我國(guó)采取了緊縮的貨幣政策，并導(dǎo)致了資產(chǎn)價(jià)格泡沫的破裂。但由于全球金融危機(jī)的影響，泡沫破裂的進(jìn)程被打斷了。在2008年底寬松貨幣政策的刺激下，2009年、2010年房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹，至2010年下半年，通脹的陰影又開(kāi)始籠罩著我們，我們將再次面臨資產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂的危險(xiǎn)時(shí)刻。
當(dāng)然，貨幣政策決策者顯然也看到了上述風(fēng)險(xiǎn)，試圖找到讓房地產(chǎn)價(jià)格軟著陸的方法，避免重蹈2008年貨幣政策操作上的覆轍(2008年上半年貨幣緊縮，年底貨幣政策又徹底放松)。表現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)政策操作上就是“穩(wěn)健的貨幣政策和積極的財(cái)政政策”。在產(chǎn)業(yè)政策上，積極推行公共租賃住房，試圖通過(guò)大批量增加保障性住房的方式平抑房?jī)r(jià)價(jià)格泡沫。同時(shí)，增加對(duì)農(nóng)業(yè)的投入和提高主要農(nóng)產(chǎn)品的收購(gòu)價(jià)格，希望增加農(nóng)產(chǎn)品的供應(yīng)，總之，還沒(méi)有將貨幣政策轉(zhuǎn)到“緊縮”的狀態(tài)，房地產(chǎn)泡沫暫時(shí)無(wú)憂。