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1月26日晚間消息
第三波樓市調(diào)控靴子落地。央視剛剛播發(fā)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議消息，稱會(huì)上再次提及8條調(diào)控措施，其中限購(gòu)政策擴(kuò)大、二套房房貸首付比例提高至60%以及二手房交易營(yíng)業(yè)稅全額征收這“三板斧”將對(duì)樓市產(chǎn)生直接影響。
限購(gòu)政策擴(kuò)大
去年4月及9月國(guó)務(wù)院連續(xù)2輪出臺(tái)調(diào)控政策雖然抑制了價(jià)格過(guò)快上漲，但是部分區(qū)域的價(jià)格依然保持上漲，特別是9月以后全國(guó)連續(xù)4個(gè)月價(jià)格環(huán)比繼續(xù)上漲。
而今日公布的新8條政策是我國(guó)近幾年來(lái)有房地產(chǎn)調(diào)控政策以來(lái)最嚴(yán)厲的政策組合，涉及政府監(jiān)管、金融政策、交易稅費(fèi)、土地交易、房源供應(yīng)等多方面。
根據(jù)國(guó)務(wù)院要求，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。
原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓䥇^(qū)域內(nèi)向其售房。
北京中原地產(chǎn)張大偉向新浪財(cái)經(jīng)分析稱，全國(guó)性的落實(shí)對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ハ拶?gòu)，相比之前北京等區(qū)域執(zhí)行的限購(gòu)政策更加嚴(yán)格。這次不僅查新購(gòu)更是嚴(yán)查存量，如果嚴(yán)格執(zhí)行將有效的遏制需求。可能明顯的影響2月份以后的市場(chǎng)交易。
目前全國(guó)已經(jīng)有近30個(gè)城市落實(shí)執(zhí)行限購(gòu)政策。市場(chǎng)人士普遍共識(shí)是，限購(gòu)政策將繼續(xù)收緊，范圍很可能從現(xiàn)在的30個(gè)城市，擴(kuò)大到60個(gè)以上。
二套房首付提高至6成
在信貸政策方面，國(guó)務(wù)院要求對(duì)第二套房的首付比例提高至六成，嚴(yán)格執(zhí)行1.1倍的利率。
張大偉指出，上述政策將有效的抑制投機(jī)購(gòu)房，同時(shí)避免了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。而在提高二套房首付比例和利率水平之外，他預(yù)計(jì)首套房在部分城市的優(yōu)惠利率也可能取消。
以北京為例，最近因?yàn)樯虡I(yè)銀行貸款額度收緊的影響，部分首套房也只能按照基準(zhǔn)利率，而二套房更是傳聞將執(zhí)行1.3倍的利率。
國(guó)務(wù)院還要求加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。
1月25日，“鏈家地產(chǎn)”在與11家銀行舉行2011年房貸市場(chǎng)展望及預(yù)測(cè)論壇上，多家銀行行長(zhǎng)對(duì)于明年自身個(gè)貸市場(chǎng)的基調(diào)都轉(zhuǎn)型為收緊，且對(duì)整體個(gè)貸市場(chǎng)預(yù)期都是以“緊縮”兩字來(lái)詮釋，整體的房貸市場(chǎng)將會(huì)全面從緊。個(gè)貸緊縮或?qū)⒊鱿胂螅资赘?成只是前奏。
但在上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭看來(lái)，信貸加碼的幅度不大，明確提出的只是二套房首付增加一成，關(guān)鍵要看接下來(lái)央行、銀監(jiān)會(huì)的細(xì)則，以及商業(yè)銀行的執(zhí)行力度，“當(dāng)前已經(jīng)比較嚴(yán)厲了，估計(jì)進(jìn)一步嚴(yán)厲的空間并不大。”
不滿五年房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓全額征收營(yíng)業(yè)稅
此外，根據(jù)國(guó)務(wù)院提出調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。“相比之前執(zhí)行差額收取營(yíng)業(yè)稅，5.5%的全額營(yíng)業(yè)稅使得5年內(nèi)房源再交易成本將明顯上漲，將明顯遏制過(guò)度炒作。”
以一套08年100萬(wàn)購(gòu)買現(xiàn)在出售200萬(wàn)的二手房5年內(nèi)交易計(jì)算，之前只需要按照差額繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅也就是繳納5.5萬(wàn)，而以后將需要交納11萬(wàn)。在嚴(yán)格調(diào)查堅(jiān)決堵塞稅收漏洞的要求下，部分二手房將可能因?yàn)闊o(wú)法避稅而交易稅費(fèi)翻倍。
此外，國(guó)務(wù)院還要求嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。
楊紅旭稱，上海等少數(shù)城市已出土地增值稅清算細(xì)則，估計(jì)尚未出臺(tái)細(xì)則的城市將出細(xì)則；個(gè)人所得稅以前按交易總額的1-3%征繳，接下來(lái)，國(guó)稅總局可能要求各地按差價(jià)的20%征收，也即從嚴(yán)征收。
不過(guò)，關(guān)于市場(chǎng)熱議的上海、重慶兩地將正式開(kāi)征房產(chǎn)稅的消息并未有信息公布。
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