關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控仍在繼續(xù)，但保利地產(chǎn)仍讓關(guān)注它的投資者感到其“霸氣十足”。
在完成了2010年銷售額超50%的增長后，作為“激進(jìn)派”的代表，保利地產(chǎn)是否會(huì)放慢腳步？答案是否定的。記者多方采訪得知，“圈地”、“強(qiáng)銷”還將是保利地產(chǎn)2011年的“主旋律”。
依靠雄厚的土地儲(chǔ)備和資金保障，保利地產(chǎn)具備了強(qiáng)大的增長動(dòng)力。而其盈利能力，也將在未來股價(jià)的長期走勢中得以體現(xiàn)。
繼續(xù)囤地
保利地產(chǎn)無疑是2010年最兇猛的房企。
2011年1月11日，保利地產(chǎn)公布了2010年的銷售業(yè)績：全年銷售額不僅同比增長超過50%，而且大大超出公司年初定下的500億元銷售目標(biāo)。
公告顯示，在2010年1至12月，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積688.39萬平方米、簽約金額661.68億元，分別同比增長30.7%、52.53%。雖然不及萬科的千億成績輝煌，但已足以使公司坐穩(wěn)行業(yè)的第二把交椅。
在銷售大幅增長的同時(shí)，保利地產(chǎn)在土地上繼續(xù)保持激進(jìn)的態(tài)勢。1月21日，在上海舉行的一場土地拍賣會(huì)上，保利地產(chǎn)以26.57億元的價(jià)格拿下了一宗當(dāng)天成交總價(jià)最高的寶山區(qū)地塊，溢價(jià)156%，折合樓面價(jià)13445元/平方米。
據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，2010年全年，保利地產(chǎn)共新增項(xiàng)目47個(gè)，新增建筑面積1786萬平方米，涉及總土地金額約558億元，接近銷售額的8.5成。其中僅在2010年最后一個(gè)月，保利地產(chǎn)就斥資103億元在北京、廣州、蘇州、紹興和長春等城市拿下8幅土地。
而在其拿地兇猛的2009年，也僅新增土地儲(chǔ)備1338萬平方米，地價(jià)款總計(jì)460億元。保利地產(chǎn)的囤地規(guī)模可見一斑。“不僅如此，2011年保利的拿地規(guī)模還將在2010年的基礎(chǔ)上增加。”一位接近保利地產(chǎn)高層的人士向《投資者報(bào)》透露。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地?zé)o疑是最為重要的資產(chǎn)。在2010年的調(diào)控中，行業(yè)龍頭公司的市場占有率穩(wěn)步提升，依仗的便是傲人的土地儲(chǔ)備。在這一方面，保利地產(chǎn)表現(xiàn)尤為突出。
根據(jù)貝塔咨詢合伙人杜麗虹的一份報(bào)告顯示，保利地產(chǎn)上市至今的業(yè)績增長中，81%的增長來自于結(jié)算面積的擴(kuò)張，13%來自于售價(jià)的上升，6%來自于毛利潤率的增長。不難看出，土地資產(chǎn)不斷擴(kuò)大為保利地產(chǎn)提供了增長的動(dòng)力。
而在未來，保利地產(chǎn)的“重資產(chǎn)”成色仍將愈發(fā)濃厚。數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)2010年12月份新增6個(gè)項(xiàng)目合計(jì)建筑面積達(dá)156萬平方米、總地價(jià)款103億元、樓面地價(jià)6628元/平方米。公司購地支出環(huán)比大幅增長，樓面地價(jià)更是創(chuàng)下近幾年新高。
根據(jù)保利地產(chǎn)2010年中報(bào)顯示，公司擁有4530萬平方米的土地儲(chǔ)備和在建項(xiàng)目，而加上2010年下半年已獲得的土地資源，尚余開發(fā)和結(jié)算資源在5000萬平方米左右，足夠保利地產(chǎn)5年左右的開發(fā)結(jié)算量。
此外，保利地產(chǎn)的項(xiàng)目布局重心更偏向于二三線城市。預(yù)計(jì)在2011年以“調(diào)控”為主題的市場中，二三線城市將成為樓市的有力增長點(diǎn)。而豐富的土地資產(chǎn)，將有助于保利地產(chǎn)的市場占有率進(jìn)一步提升。
與此同時(shí)，“持有型商業(yè)資產(chǎn)的增加，將是保利地產(chǎn)未來發(fā)展的一大趨勢。”保利地產(chǎn)證券事務(wù)代表黃海接受記者電話采訪時(shí)表示，“盡管現(xiàn)階段持有商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率，一般低于住宅開發(fā)的回報(bào)率，但對(duì)于保利來說，持有部分商業(yè)地產(chǎn)是必須的，因?yàn)樗芴峁┏掷m(xù)的現(xiàn)金流入。”根據(jù)公司計(jì)劃，未來的3年內(nèi)，保利地產(chǎn)預(yù)計(jì)將持有型商用物業(yè)面積增加到300萬平方米，將商業(yè)物業(yè)的投資比例逐步提高到總體投資的30%。
圖謀“千億”
雖然近年來增長勢頭迅猛，但今天的保利地產(chǎn)仍然將自己定位為“成長型企業(yè)”。2010年，公司提出了“3~5年再造一個(gè)保利地產(chǎn)”的目標(biāo)。不過業(yè)界更關(guān)心的是，蓬勃發(fā)展的保利地產(chǎn)能否在今年取得萬科的千億“戰(zhàn)績”。
政策調(diào)整下的市場波動(dòng)時(shí)刻都在挑戰(zhàn)保利的規(guī)模性成長目標(biāo)。不過在西南證券分析師肖劍眼里，保利地產(chǎn)是最有希望邁入千億級(jí)銷售額房企中的一個(gè)。
萬科公告顯示：萬科在2009年的銷售額為634億元，2010年為1081.6億元，提前4年完成其千億目標(biāo)。而2010年緊隨萬科的保利地產(chǎn)銷售額恰巧也在600億元水平，何況公司在2006年7月份整合后上市時(shí)，年銷售額僅有40億元，其增長速度大大高于萬科。因此保利地產(chǎn)2011年的業(yè)績被理所當(dāng)然地寄予厚望。
實(shí)際上，保利地產(chǎn)與萬科在運(yùn)營模式上頗為相似：在拿地和銷售上采取“以銷定產(chǎn)”——參考存貨去化率來制定拿地計(jì)劃。并以“當(dāng)年拿地，當(dāng)年開工，次年銷售”的準(zhǔn)則進(jìn)行開發(fā)和銷售。因此，2011年，此前大量購地的保利地產(chǎn)銷售規(guī)模也將達(dá)到新高。
根據(jù)中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云估算，保利地產(chǎn)2010年全年的新開工面積約為900萬平方米。如果按照2010年9128元/平方米的銷售均價(jià)計(jì)算，這部分銷售面積可至少實(shí)現(xiàn)800億元銷售額。一旦銷售均價(jià)上升，或者2011年的新開工面積部分轉(zhuǎn)化為可售資源，其銷售額達(dá)到千億也并非不可能。
由于樓市面臨調(diào)控壓力，地產(chǎn)分析師更愿意用相對(duì)保守的30%作為銷售額增長速率。民生證券就預(yù)計(jì)，保利地產(chǎn)2011年推盤量將增長40%，銷售額將增長30%，預(yù)計(jì)銷售額可達(dá)到800億元。
而按照“3~5年再造一個(gè)保利地產(chǎn)”的計(jì)劃，公司2011~2012年的業(yè)績鎖定性較強(qiáng)，各項(xiàng)指標(biāo)年增長率最高不會(huì)超過30%，即2011年銷售額約為800億~850億元。
盡管如此，千億銷售額距離保利地產(chǎn)仍不遙遠(yuǎn)。公司在2009年和2010年新增權(quán)益建筑面積超2800萬平方米，將在接下來的兩年間集中釋放。保利地產(chǎn)董秘辦一位工作人員預(yù)計(jì)：“2011年將超1000萬平方米開工量”。因此，千億銷售額最遲在2012年內(nèi)也將實(shí)現(xiàn)。
風(fēng)險(xiǎn)需控
當(dāng)然，投資者對(duì)于房地產(chǎn)板塊最大的顧慮在于市場的不確定性。政策波動(dòng)必然會(huì)對(duì)房企業(yè)績產(chǎn)生影響。不過對(duì)于保利地產(chǎn)而言，堅(jiān)持“不囤地、不捂盤、不惜售”的快速周轉(zhuǎn)策略，已經(jīng)在調(diào)控政策頻出2010年政策頻出的市場環(huán)境下展現(xiàn)出競爭優(yōu)勢。而這也是其近年來高成長性的基礎(chǔ)。
區(qū)域布局方面，保利地產(chǎn)通過結(jié)構(gòu)調(diào)整來降低調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。2009~2010年新增項(xiàng)目中，公司在成都、長春、中山等二三線城市占比明顯增加，目前70%以上的土地儲(chǔ)備在一線城市以外。
高盛高華證券研究報(bào)告認(rèn)為，保利地產(chǎn)在非一線城市的土地儲(chǔ)備和凈資產(chǎn)價(jià)值占比分別達(dá)到了76%和54%，高于61%和45%的同業(yè)均值，預(yù)計(jì)這些區(qū)域的合同銷售表現(xiàn)將好于一線城市。
然而，保利地產(chǎn)因快速擴(kuò)張而產(chǎn)生的高凈負(fù)債率也令很多投資者擔(dān)憂。不過截至2010年三季度，保利地產(chǎn)的現(xiàn)金余額為人民幣137億元，遠(yuǎn)高于43億元的短期貸款以及第三季度新增加的72億元的長期借款。
在“最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控”的圍追堵截下，開發(fā)壓力將考驗(yàn)保利地產(chǎn)的資金鏈。但高盛高華分析師卻認(rèn)為，在調(diào)控背景下房企融資渠道收緊，保利地產(chǎn)借款不斷增加反映出公司強(qiáng)大的融資能力。