我國從2003年起已明令禁供別墅用地。但作為知名房企，保利地產(chǎn)2010年初卻在沒有規(guī)劃許可的情況下，擅自在廣州市白云區(qū)建起了85棟別墅。更令人詫異的是，這85棟違建別墅在經(jīng)過相關部門的低成本處罰后逐步走向了合法建筑。日前，記者對此展開了調(diào)查。
乾坤大挪移 普通用地里“栽出”別墅
保利西海岸房地產(chǎn)項目位于廣州市白云區(qū)金沙洲，毗鄰珠江，由一些高層住宅和別墅組成。記者近日在施工現(xiàn)場看到，約百套別墅主體建筑已經(jīng)全部封頂，集體矗立在珠江邊，規(guī)模頗為壯觀。
讓人意想不到的是，這些別墅卻是違法建設。據(jù)廣州市城管部門介紹，保利西海岸項目于2010年3月開始建設，其中有90幢別墅的主體建筑在7月初已經(jīng)基本完工，然而這些別墅中至少有85棟是在沒有取得規(guī)劃報建許可的情況下擅自建成的。
“這太不可思議了！”周邊的村民告訴記者，“今年初，有數(shù)十輛工程車不停地進出建筑工地，數(shù)以百計的建筑工人在工地上加班加點，我們都以為這肯定是合法建設，但是誰又能想到這種大央企也居然進行違法建設，而且是如此明目張膽！”
而更讓人震驚的是，記者查閱保利西海岸的用地資料發(fā)現(xiàn)，該項目建設的兩塊用地規(guī)劃容積率都為2.8，規(guī)劃用途都為居住用地(R2)，也就是通常所說的二類住宅用地，并不屬于別墅用地。其中一塊土地出讓協(xié)議還對住宅用地進行了戶型比例限制，明確規(guī)定“套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到住宅開發(fā)建設總面積的80%”。
“按照2.8的容積率是建不了別墅的，但開發(fā)商施展‘乾坤大挪移’，拿出一部分土地多建造幾棟高層住宅，其余土地建低密度別墅，通過疏密結(jié)合從而既滿足了政府規(guī)定的整體容積率要求，同時又建成了別墅。”一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，開發(fā)商在局部容積率上做文章建別墅，已是司空見慣。
除此以外，開發(fā)商還在“別墅”概念上玩起了花樣。長期處理房地產(chǎn)糾紛的廣東中澤律師事務所周玉忠律師說，別墅定義具有一定的模糊性，一些開發(fā)商就一廂情愿地認定國家停止別墅用地的審批專指“獨棟別墅”，從而大打“擦邊球”，紛紛建起雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅，并以低密度高檔住宅的名義報批繞開“獨棟別墅”。以廣州保利西海岸別墅為例，在廣州市規(guī)劃局的處罰書上稱為“三層建筑”，而廣州城管部門則認為這是典型的別墅。保利西海岸售樓人員9月9日提供給記者的銷售資料也顯示，這里是“純粹別墅住區(qū)”，并將于年底發(fā)售。從規(guī)劃圖來看，保利西海岸別墅主要為雙拼別墅、聯(lián)排別墅等。
低成本處罰 一棟違法別墅只需罰2萬元即變?yōu)椤昂戏ā?/STRONG>
廣州城管部門相關負責人表示，在發(fā)現(xiàn)保利西海岸違規(guī)建設之后，城管部門多次要求其停工，并最終將其列為違建典型進行通報之后，該項目才在7月初接受停工整改。而對于這種沒有規(guī)劃報建許可的違法建設，首先要由廣州市規(guī)劃局進行處罰。
根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》六十四條規(guī)定，未取得建設工程規(guī)劃許可證進行建設的，尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或違法收入。
不過，廣州市規(guī)劃局認定保利西海岸項目這個“違法建設”是可以“限期改正”的，為此給以建設工程造價5%的罰款。即對這85棟別墅處以建設工程總造價約3344萬元的5%的行政處罰，共計罰款約167萬元。
“違法成本太低了！”城市規(guī)劃專家、暨南大學胡剛教授感嘆，“按照85棟違法別墅計算，這相當于一棟價值五六百萬元的違法別墅只需要罰2萬元就可以了。如果均攤到成本里，每平方米只增加54元，而其附近的一些普通商品住宅銷售均價都在12000元／平方米以上，這54元／平方米的違法成本相當于沒有處罰。”
在廣州市規(guī)劃部門開出罰單之后，開發(fā)商繳納罰款的速度也是極其迅速的，并為此向廣州市規(guī)劃局遞交了《關于不申請公開聽證的報告》，只求趕快罰款了事。而這意味著開發(fā)商對自己的違法行為早已是“心知肚明”的。
在接受行政處罰后，7月初停工的保利西海岸項目在7月14日就獲批了修建性詳細規(guī)劃，7月27日獲批了建設工程規(guī)劃許可證。記者在廣州市規(guī)劃局網(wǎng)站上也看到，2010年8月17日廣州市規(guī)劃局對部分別墅的建設工程規(guī)劃許可證進行了批后公示。
業(yè)內(nèi)人士還指出，按照程序，在規(guī)劃部門進行處罰后，城管、建設部門也會對這85棟違法別墅建設進行相應處置。但在規(guī)劃局已經(jīng)將該項目的規(guī)劃手續(xù)補充完備并定性為“限期改正”的情況下，其他部門也只能罰款了之。而事實上，這些別墅的建設成本也只有1080元／平方米而已，即便全部拆了重建，開發(fā)商仍然可以賺到不少錢。
“按此計算，開發(fā)商即便違法10次，但只要有一次違法成功，也仍然可以實現(xiàn)盈利。”該業(yè)內(nèi)人士還指出，正是由于看到了這一點，所以開發(fā)商敢于大膽地“邊建設、邊報批”搶先將別墅建起來，待生米煮成熟飯之后，只要經(jīng)過低成本處罰，違法建筑就變成合法建筑了。而這也就意味一個違法建設在經(jīng)過一系列處罰程序之后就可獲得到合法的“準生證”。
屢禁而不止 堵住漏洞加強監(jiān)管成當務之急
事實上，早在2003年2月，國土資源部在《關于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調(diào)控的緊急通知》中明確提出，“停止別墅類用地的土地供應”。此后，別墅供地禁令被國務院、國土資源部一再重申。
其中，2006年5月，國土資源部下發(fā)《關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》強調(diào)，“堅決執(zhí)行停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應的規(guī)定，從即日起，一律停止其供地和辦理相關用地手續(xù)，進行全面清理”。2008年1月，國務院發(fā)文《關于促進節(jié)約集約用地的通知》明確規(guī)定“繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應”。2010年3月國土資源部再次強調(diào)“嚴禁向別墅供地”。
“政府禁供別墅土地是出于我國人多地少、需要集約化用地的現(xiàn)實考慮。其目的是為了節(jié)約土地，并盡可能提供更多的中低價位、中小套型普通商品住房和保障性住房，讓更多普通市民住上房子。”廣州合富輝煌首席分析師黎文江說。但在類似保利地產(chǎn)的種種操作之下，市場上的別墅新盤依舊絡繹不絕，房地產(chǎn)調(diào)控的土地政策變得難以落到實處。
“這也表明現(xiàn)行關于別墅的相關用地制度、規(guī)劃審核報批以及后續(xù)監(jiān)管上存在一定的漏洞。”周玉忠說，比如對別墅的準確定義，究竟雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅是否屬于禁止之列，以及局部容積率是否應該有所限制等。
“完善制度的同時，還必須要對開發(fā)商進行全過程的監(jiān)管。從規(guī)劃、國土、建設等諸多環(huán)節(jié)進行把關、核查。其中，最為基礎的是必須確保規(guī)劃的嚴肅性，不能讓規(guī)劃變成‘紙上劃劃、墻上掛掛’。要變成硬約束，不能軟弱無力。只有規(guī)劃硬了起來，后續(xù)監(jiān)管措施才能硬起來。”胡剛說。
“此外，關鍵的一點，還在于必須要加大開發(fā)商違法違規(guī)建設的成本。不能讓違法違規(guī)行為還可以賺到錢。否則這就是為其他開發(fā)商前赴后繼地違法違規(guī)樹立榜樣。”周玉忠說。