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        黃奇帆:房產稅不可能一下把高房價壓下去
        2011-01-28   作者:  來源:重慶晚報
         

            昨晚8時,市政府召開新聞發(fā)布會,邀請市長黃奇帆介紹重慶市個人住房房產稅改革試點相關情況。市政府秘書長陳和平主持了會議。

          征收房產稅有四方面意義

            黃奇帆: 很多人認為我們收房產稅是為了打壓房價,有的說收房產稅沒用,房價壓不住,有的說,收房產稅無法操作,也有的說收房產稅是政府想多收點錢,甚至也有的說收房產稅是違反法規(guī)的。諸如此類的各種評論都有,我想特別說明一下,政府啟動房產稅有四個目的和意義。
          一、健全中國的財稅體系。正常的社會主義市場經濟體系中,財稅體制應該既有生產環(huán)節(jié)的稅,也有財產環(huán)節(jié)持有稅,長遠來說兩種稅制并存是合理的體系,所以重慶推進這項工作,首先是為了長遠的稅制健全。
          二、對整個房地產結構調整調控是有意義的。房地產調控有各種調控手段,從稅務角度講有三類調控,重慶政府從去年起反復在說“低端有保障,中端有市場,高端有遏制”,“低端有保障”,就是我們公租房沒有稅收含義,不收出讓金、配套費,所得稅、交易稅、契稅、營業(yè)稅、增值稅都不收,公租房造完之后也不會有企業(yè)利潤,基本以成本轉租給老百姓,這樣是對中低收入者的保護、關懷。“中端有市場”,就是說對買普通商品房的老百姓,買房子自己住的,不僅要保證供應,而且要保證價格不太高,在稅收上面應該有適當?shù)膬?yōu)惠。“高端有遏制”,就是我們今天說的獨棟商品住宅和高檔住房,其調控主要體現(xiàn)在稅收上,這樣的住房在交易環(huán)節(jié),它的契稅會比普通商品房高一點,它的增值稅、營業(yè)稅也會高一點,另外增加持有環(huán)節(jié)的房產稅,這也會起一定的遏制作用。從這個意義上講,我們稅收上的這個措施出來對房地產有調控意義。
          三、有調節(jié)收入分配作用。房產稅或者國外的物業(yè)稅,都屬于二次分配,我們說的交易契稅、所得稅、增值稅、營業(yè)稅都屬于一次分配,房產稅是二次分配,二次分配有公平作用,把占有公共資源較多的人的稅征收后,全數(shù)用來造公租房,實際上也是對困難群體的補助和支持,所以它有調節(jié)收入分配的作用。
          四、能夠適當?shù)馗淖兩鐣淖》肯M習慣。有了房產稅以后,對于買房自住的人來說,如果是買高檔房,他會明白,會交比較多的房產稅,在這種情況下,會根據(jù)自己的財力理性購買。其次,如果買房是為了囤房用以養(yǎng)老,現(xiàn)在會覺得房子空著不劃算,就把它出租,那也是社會資源優(yōu)化配置,會使得租房的供應量增加,租房的租金也會有所下降。再是如果要炒房,現(xiàn)在有繳稅成本,會減緩炒房的心理,長遠情況下,會調節(jié)人的持有房屋的心理,改變住房的消費習慣。

          影響房價有五方面因素,房產稅不可能一下子把高房價壓下去

          黃奇帆:這四條就是我們說的出臺房產稅的意義和必要性,它既有長遠的意義,也有短期遏制房價的意義。大家會問我一句話,你以為房產稅出來就一定會把房價壓下去嗎?
          這個話問得有問題,因為誰都沒有認為,房產稅一招就點中要害,把房價壓下去。房產稅會對房價有一定的影響,但絕不會完全影響房價,影響房價的因素有五個方面。
          一、和社會房屋的配置體系有關。如果這個社會全部的老百姓住房都要市場化買賣商品房,這個房價體系會比較難控制;但是如果社會實行“雙軌制”,30%-40%或者更多的比重是政府的保障房體系,有60%-70%是商品房體系,是“雙軌制”,這時候整個社會交易狀態(tài),房價的調控狀態(tài)會比較平穩(wěn),不會有那么極端的不同意見出現(xiàn),所以“雙軌制”是黨中央、國務院已經確定的中國房地產市場配置體系。大家如果注意26日出臺的“國八條”就講到了雙軌制的配置保障體系。
          二、土地供應的方式有關。土地供應多或少,形成房地產量大或小,土地供應的價格高或低也會影響房地產價格的高低,重慶市政府最近幾年有一個規(guī)則,重慶的土地控制得比較好,土地儲備基本在政府手中,每年按照需要供應各種類型房屋需要的土地,一般來說我們的理念是房地產的當期價格1/3是樓面地價,也就是說樓面地價拍賣時不要拍得比房價高,如果拍得比房價高會推高房價,地價跟著房價慢慢走,而不是地價反復推動房價不斷漲,這是重慶政府的工作宗旨。總之,土地怎么管理和房價有密切關系。
          三、受房屋供求關系影響。如果房屋供應很多,需求少,房價就低;如果供不應求,房價就會漲。大家如果注意國務院出臺的八條措施里,有很多措施和供求有關。比如若干城市開始進行限購措施,限購措施會約束需求量,那邊又加大普通商品房供應量,加大保障房供應量,房地產市場會平穩(wěn)。
          四、房地產作為不動產,是半金融資產,和通貨膨脹、貨幣政策有關系。所以,貸款多少,貸款利率高低都會影響房價、影響房地產發(fā)展的質量。美國的次貸危機就是對房地產供應的貨幣政策出了較大的問題,影響了全世界。
          五、稅收同樣影響房價。出臺房產稅一下子把高房價壓下去,這是不可能的,但是它會使炒房得到遏制。大家有時候說交易稅收多或少會使炒房者轉嫁風險,有一定的道理,但是要明白,房產稅是持有者繳納,不是可以轉嫁的,這個意義上房產稅對房價有一定的遏制和收斂作用,但不是絕對的遏制和收斂作用。
          總而言之,大家要明白,一個地方的房地產市場秩序和這五個坐標聯(lián)系在一起,不是一蹴而就,不是一錘子“買賣”,是復雜的系統(tǒng)工程,如果大家認真學習國務院出臺的八條措施,我剛才說的五個方面這八條措施都有,我們今天出臺的市政府令是配合國務院的要求。

          房產稅將用于公租房建設

          黃奇帆:征收的房產稅將用在哪里?市委全委會和市政府常務會都做了決定,收的房產稅都放到公租房建設中,但是大家千萬不要以為我們造公租房需要巨大的資金,手里沒有錢,就想收房產稅,這是兩碼事。
          房產稅有四大意義,現(xiàn)在我們收房產稅其實象征性意義大于實際意義,我估計今年我們也就是能收1.5億元左右,這個量不大,我們公租房投資需要多少錢?我們3年建4000萬平方米,20平方米/人,可以解決200萬人居住,大概要1000億資金,其中300來億是政府撥款,政府的土地儲備加現(xiàn)金撥款,公共財政支出為低收入群體承擔這筆公共費用。如果房產稅能收到一點錢,當然用來支持公租房的資金來源,但是絕不是靠房產稅來支撐公租房。

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