下一步經(jīng)濟與社會體制改革選擇哪個領域作為突破口？筆者以為，房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣、經(jīng)濟帶動作用大、對經(jīng)濟社會影響大，同時，涉及的敏感問題多、需要制度性創(chuàng)新環(huán)節(jié)多，可以作為改革的“深水試驗區(qū)”。
改革開放的最大動力，首先是民生壓力。“衣食”問題初步解決后，“住行用”的改善成為民眾追求。但在解決的先后上，由于資源和“民富”水平限制，我們大體上是按“用行住”的順序來發(fā)展的。“用”的主要代表產(chǎn)品，是家用電器類商品。以家用電器廠商為代表的企業(yè)，通過激烈競爭、引進外資、自主創(chuàng)新，成為市場中的弄潮兒，有些廠家已經(jīng)在國際競爭中取得一席之地。這一階段的改革，由農(nóng)村推廣及城鎮(zhèn)，企業(yè)由承包制逐步向產(chǎn)權(quán)明晰轉(zhuǎn)換，股份制改造逐步深化。
汽車業(yè)是解決“行”發(fā)展最快、帶動效應明顯的新支柱產(chǎn)業(yè)，和家電業(yè)相比，引進外資的比重更大，吸收外部技術的過程更為艱辛。但在體制上，我們市場經(jīng)濟取向已經(jīng)十分明顯，企業(yè)體制逐步適應市場經(jīng)濟發(fā)展要求。
通過“用”的“萬元”級消費，和“行”的十萬元級消費，中國居民的物質(zhì)生活水平已經(jīng)到了一個新的臺階，中國企業(yè)在這一過程中逐步發(fā)展壯大，不少產(chǎn)業(yè)已經(jīng)在世界上占據(jù)第一或重要位置。從上世紀90年代末開始，中國拉開了住房商品化的改革序幕。這一過程進展快、成就顯著，但問題不少，有些更是制度性的。
“百萬元”級的住房支出，和以往四種民生基本需求不同。首先，住房具有明顯的投資屬性，增值甚至暴利的作用明顯。其次，住房消費和金融杠桿關系極為密切，沒有銀行，房地產(chǎn)業(yè)不可能發(fā)展那么快。第三，住房發(fā)展需要土地作支撐，而土地是不可再生資源，大城市的土地更顯稀缺。
筆者選擇房地產(chǎn)業(yè)作為下一步突破口，是因為：
房地產(chǎn)業(yè)事關財稅制度改革。現(xiàn)在，房價居高不下，各界人士意見很大，但是，如果不解決“土地財政”問題，不解決地方政府賣地的斂財沖動，房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展是不可能的。
房地產(chǎn)業(yè)事關財富分配和避免兩極分化。在高房價的壓力下，中等收入階層迅速“貧困化”，已購房的要承受巨大的月供壓力，沒購房的更是望房興嘆。擁有房產(chǎn)的“富人”，可以越來越富；沒有房產(chǎn)的人則進一步變窮。這使我國本來就已經(jīng)嚴重的貧富差距進一步拉大。
房地產(chǎn)業(yè)事關如何滿足基本民生需求。實踐已經(jīng)證明，僅靠“商品房”一條路，解決不了民生中最重要的一環(huán)———“居者有其屋”。但是，如何在這個領域做好政策性住房的建設、分配，采取何種形式的政策性住房更為合適，依然無法可依，無現(xiàn)成經(jīng)驗可借鑒。
因而，把房地產(chǎn)業(yè)僅僅看成一般的產(chǎn)業(yè)，僅僅看到它對國民經(jīng)濟的帶動作用，是不夠的。如果不從體制和機制上做根本性的改革，僅僅就事論事，就房產(chǎn)價格做治標性的調(diào)控，那么就難免陷入越調(diào)越漲的怪圈。反過來說，如果把房地產(chǎn)業(yè)作為綜合改革的一個“實驗區(qū)”，會在財稅制度、縮小收入差距、解決基本民生等諸多方面取得進展。和以往四種基本民生領域基本靠市場解決不同，如果住房領域成功探索市場和政府同時發(fā)揮作用，這將形成社會穩(wěn)定新的重要基石。同時，作為重要產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，也能充分發(fā)揮國民經(jīng)濟火車頭的帶動作用。