國(guó)土資源部近日公布的77城市2007年至2009年土地利用和管理情況顯示：抽查的56個(gè)城市中，有11個(gè)城市2009年度保障性住房供地計(jì)劃執(zhí)行比例低于35%。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪的專(zhuān)家認(rèn)為，實(shí)現(xiàn)開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套保障房的目標(biāo)，對(duì)土地供應(yīng)提出了較大的挑戰(zhàn)，各地政府需從增加供地?cái)?shù)量、完善供地方式以及科學(xué)合理地進(jìn)行地塊選址等角度精心謀劃。
供應(yīng)總量將維持在高位
如果2011年開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套保障房，所需土地面積也將維持在高位。渤海證券認(rèn)為，這對(duì)于我國(guó)目前的土地供應(yīng)而言，難度非常大。地方政府如果滿足上述保障房用地需求，且不想對(duì)商品房用地形成“擠出效應(yīng)”，就要進(jìn)一步增加土地市場(chǎng)總量的供應(yīng)。
“土地問(wèn)題和地方政府決心相關(guān)，如果地方政府想做這件事，就應(yīng)該留出土地。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員尚教蔚說(shuō)。
按照國(guó)土資源部2010年計(jì)劃，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計(jì)劃供應(yīng)量占住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量的77%，其中，保障性住房用地為24000多公頃。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2011年的保障房開(kāi)工建設(shè)規(guī)模可能將帶動(dòng)供地總量創(chuàng)新高。
部分市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在抑制投機(jī)需求的同時(shí)，政府將70%以上的土地供應(yīng)用于增加保障性住房以及中小戶型住房的供給有助于改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求格局，未來(lái)3年保障性住房增量約占每年在建住房總量的10%以上。
另有專(zhuān)家呼吁，在加快土地供應(yīng)的同時(shí)，應(yīng)完善存量土地供應(yīng)政策，盤(pán)活存量土地為保障房用地提供更多增量。據(jù)披露，廣州未來(lái)十年“三舊”改造將盤(pán)活低效用地達(dá)74平方公里，前5年就可騰出28平方公里低效用地，超過(guò)近十年的住宅土地供應(yīng)量，可改善中心城區(qū)住宅的供需矛盾。而深圳市需要進(jìn)行城市更新的總用地面積約為240平方公里，其中城中村100平方公里，舊工業(yè)區(qū)126平方公里，舊工商住混合區(qū)6平方公里，舊住宅區(qū)8平方公里。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，如果盤(pán)活存量的問(wèn)題能解決好，將會(huì)極大地增加未來(lái)的供應(yīng)量。
上海市有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人透露，相關(guān)部門(mén)已設(shè)法盤(pán)活中心城區(qū)的一些存量土地，為保障房的土地供應(yīng)增加一個(gè)渠道。
劃撥或成為主要供地方式
各地紛紛表示加快土地供應(yīng)節(jié)奏，優(yōu)先保障政策性住房用地供應(yīng)的同時(shí)，也積極探索完善出讓方式。以北京為例，2010年11月，北京市國(guó)土資源局試行 “限地價(jià)、競(jìng)政策性住房面積”掛牌出讓方式。這種出讓方式是設(shè)定合理土地上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，而轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)投報(bào)配建租賃房面積的方式確定競(jìng)得人。采用該種出讓方式不僅有利于抑制地價(jià)快速上漲，還可增加政策性住房供應(yīng)量。
在上海，有關(guān)部門(mén)于2008年便發(fā)布關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)土地供應(yīng)管理的文件，規(guī)定“退二進(jìn)三”企業(yè)提供兩幅地塊分別獨(dú)立建設(shè)商品房和經(jīng)適房的，可采取兩幅地塊一并以邀請(qǐng)招標(biāo)的方式確定建設(shè)單位；在同一宗地塊上既建設(shè)商品房，又建設(shè)經(jīng)適房的，采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式確定建設(shè)單位。
專(zhuān)家認(rèn)為，在保障房大舉提速的前提下，差別化供地，對(duì)保障性住房用地采取劃撥等方式，更有利于降低建房成本。
“廉租房用地靠劃撥，公租房建設(shè)工程比較大的城市，也是大量采用劃撥的形式，因?yàn)橹挥袆潛埽ǚ康某杀静艜?huì)下來(lái)，租金才能明顯低于市場(chǎng)租金，才能實(shí)現(xiàn)其意義。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)研究處處長(zhǎng)、研究員趙路興說(shuō)。
北京一家上市房企資深人士何先生告訴記者，各地保障房供地上的探索也在一定程度上調(diào)動(dòng)了開(kāi)發(fā)商的積極性。近年受土地資源緊缺、地價(jià)上漲較快等因素的制約，一部分開(kāi)發(fā)商較難通過(guò)招拍掛程序競(jìng)得心儀地塊，而有關(guān)部門(mén)對(duì)開(kāi)工進(jìn)度的監(jiān)管日益強(qiáng)化，后續(xù)土地儲(chǔ)備會(huì)面臨比較大的壓力。在這樣的背景下，保障房項(xiàng)目是一個(gè)比較好的突破口，不少房企樂(lè)于接受以劃撥或邀請(qǐng)招標(biāo)方式獲取保障房地塊或保障房、商品房混建的地塊。
亟待建立科學(xué)合理的選址儲(chǔ)備
2010年10月，全國(guó)人大常委會(huì)專(zhuān)題調(diào)研組公布的《關(guān)于部分重大公共投資項(xiàng)目實(shí)施情況的跟蹤調(diào)研報(bào)告》指出，有的保障性住房項(xiàng)目因水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不配套，使居民遲遲不能入住；個(gè)別地方將保障性住房建在城市郊區(qū)，缺少教育、醫(yī)療、交通等設(shè)施，給居民的工作、生活、出行帶來(lái)不便。
趙路興提醒說(shuō)，正是由于規(guī)劃選址不合理等原因，有的地方出現(xiàn)保障性住房難以投入使用，個(gè)別地方甚至出現(xiàn)退房的現(xiàn)象。“規(guī)劃選址一定要交通便利，方便就業(yè)、就醫(yī)、上學(xué)，不能因?yàn)槭侵械褪杖搿⒎績(jī)r(jià)低，相關(guān)配套措施就做得不完善。”
部分城市在這方面已有積極探索。2003年以來(lái)，上海已就保障性住房進(jìn)行過(guò)數(shù)輪選址建設(shè)。據(jù)悉，2010年初上海為保障房選定20余個(gè)基地、面積達(dá)105平方公里。上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，不少區(qū)已經(jīng)對(duì)軌道交通沿線的一些地塊進(jìn)行規(guī)劃控制，將來(lái)用于建設(shè)包括保障房在內(nèi)的大型居住社區(qū)。
北京市國(guó)土資源局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，截止到2010年底，全市政策性住房用地實(shí)際供應(yīng)達(dá)到了1332公頃，完成計(jì)劃的107%，占全市已供住宅用地52.8%，比計(jì)劃50%超出了2.8%。有消息稱(chēng)，政策房地塊選址思路的轉(zhuǎn)變是2010年政策房超額完成供地計(jì)劃的一個(gè)關(guān)鍵。據(jù)介紹，北京市政策房項(xiàng)目選址正從過(guò)去主要考慮交通問(wèn)題，向兼顧居民入住的就業(yè)及政策房項(xiàng)目配合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路轉(zhuǎn)變。