從年初的激進(jìn)拿地到年中的降價(jià)出貨快速銷售，再到年終的662億，保利地產(chǎn)在2010年交出了一份漂亮的成績單。
保利地產(chǎn)1月12日公告稱，2010年12月份，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積62.21萬平方米，實(shí)現(xiàn)簽約金額90.19億元。2010年全年，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積688.39萬平方米，同比增長30.7%；實(shí)現(xiàn)簽約金額661.68億元，同比增長52.53%。
多家券商機(jī)構(gòu)人士對記者表示，保利的銷售業(yè)績超出預(yù)期，在當(dāng)前地產(chǎn)股新一輪估值修復(fù)過程中，保利地產(chǎn)業(yè)也成為引領(lǐng)板塊上升的個(gè)股之一。
市場策略明晰
443億到662億，保利地產(chǎn)的快速增長，得益于明晰的市場策略。
快速周轉(zhuǎn)、鎖定主流需求，是保利地產(chǎn)業(yè)績增長的直接推動力。中郵證券分析師認(rèn)為，保利地產(chǎn)堅(jiān)持“不囤地、不捂盤、不惜售”的快速周轉(zhuǎn)策略，這使得公司在今年的市場環(huán)境下具有明顯優(yōu)勢，也是公司一直成長性較高的基礎(chǔ)。據(jù)保利地產(chǎn)內(nèi)部人士透露，保利地產(chǎn)最快能夠?qū)崿F(xiàn)從拿地到產(chǎn)品銷售僅用6個(gè)月，最慢不超過一年。2009年新拓展的房地產(chǎn)項(xiàng)目共39個(gè)，截至2010年底，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全部開工、銷售去化率達(dá)到90%以上。
“鎖定主流需求”，是保利地產(chǎn)堅(jiān)守的又一個(gè)重要經(jīng)營策略。全年各種采訪中，保利地產(chǎn)高層均提及“公司憑借著剛性需求的準(zhǔn)確定位，隨行就市的定價(jià)策略，提供高性價(jià)比產(chǎn)品，各項(xiàng)目仍持續(xù)旺銷，推售率達(dá)到90%以上”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，保利地產(chǎn)2010年的銷售構(gòu)成中，90平米以下產(chǎn)品達(dá)到總銷售面積的40%以上，120平米以下產(chǎn)品占總銷售面積的60%以上。
中小戶型成為保利地產(chǎn)銷售構(gòu)成中的重要支柱，也是受到調(diào)控影響后尊重市場重要組成部分。鎖定主流不代表產(chǎn)品單一，以城市和市場為基礎(chǔ)、以客戶需求為導(dǎo)向的差異化、多元化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略是保利在諸多區(qū)域成為銷量冠軍的重要因素。
2011年業(yè)績已鎖定
高盛高華證券分析師孫賢兵、王逸預(yù)計(jì)，保利地產(chǎn)2011年的預(yù)售業(yè)績有望好于同業(yè)，得益于公司注重高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的經(jīng)營模式，充足的新推盤面積，2010年預(yù)計(jì)新開工面積超過800萬平方米(2009年為564萬平方米)。2010的前11個(gè)月，保利共獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目40個(gè)，權(quán)益容積率面積約1400萬平方米，12月又新增72.31萬平方米。
中投證券分析師李少明則指出，考慮2009年底賬面298億元的預(yù)收款項(xiàng)后，到2010年末可供公司兩年結(jié)算的銷售款將超過930億元，2011年業(yè)績鎖定后尚有余。
一些投資者仍對保利較高的凈負(fù)債率(截至三季度為146%，預(yù)計(jì)2010年全年為92%)感到擔(dān)憂，但孫賢兵和王逸認(rèn)為，這一風(fēng)險(xiǎn)是可控的。截至2010年三季度，公司的現(xiàn)金余額為人民幣137億元，遠(yuǎn)高于43億元的短期貸款，且公司擁有來自國企母公司的有力支持。
本報(bào)記者獲得的一份某大型券商內(nèi)部調(diào)研報(bào)告顯示，保利地產(chǎn)2010年總資金支出為708億，總資金收入為880億，收入遠(yuǎn)大于支出。
李少明表示，近期調(diào)控繼續(xù)加碼，上海等城市房產(chǎn)稅試點(diǎn)利空落地，反而有望給保利這樣的行業(yè)龍頭公司帶來在行業(yè)整合中加速發(fā)展的機(jī)會。
據(jù)最新公告，保利近期購入位于南京、廣州、北京、紹興和長春的6塊土地，總成交額約103.1億元。
資金加速進(jìn)入地產(chǎn)
與亮麗的業(yè)績對應(yīng)，保利地產(chǎn)股價(jià)也在走出低迷。新年剛過，以保利地產(chǎn)等為首的地產(chǎn)股迎來了一波反彈。
即使在房產(chǎn)稅利空釋放之后，1月11日截至收盤，房地產(chǎn)板塊仍以1.75%的漲幅領(lǐng)銜行業(yè)板塊，近82%個(gè)股收陽，其中深振業(yè)A(7.99,-0.03,-0.37%)強(qiáng)勢漲停，保利地產(chǎn)與金地集團(tuán)(7.49,0.06,0.81%)漲幅均逾5%。昨日，地產(chǎn)股繼續(xù)領(lǐng)漲大盤。
有私募基金人士近日向記者透露，多家私募已經(jīng)或正在加速進(jìn)入保利地產(chǎn)，布局地產(chǎn)股。
分析人士認(rèn)為，近期多家地產(chǎn)公司發(fā)布業(yè)績預(yù)增公告，提振市場信心，加上重慶和上海房產(chǎn)稅政策力度偏弱，難以將存量二手房推向市場，故對房價(jià)的沖擊力度有限，這改善了市場對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期，給資金配置地產(chǎn)股提供了理由。
從行業(yè)的業(yè)績釋放能力來看，2011年房地產(chǎn)上市公司將處于業(yè)績增長最為明確的時(shí)期，包括萬科、保利等已經(jīng)提前鎖定了兩年業(yè)績。
保利地產(chǎn)證券事務(wù)代表黃海認(rèn)為，今年房地產(chǎn)調(diào)控仍有可能加碼，而調(diào)控對于大型房企是個(gè)機(jī)會，公司對于行業(yè)的判斷沒有改變，仍然堅(jiān)定看好房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展。
另據(jù)保利地產(chǎn)有關(guān)人士透露，2011年，只要有可能的融資機(jī)會，公司都會積極去爭取。