開發(fā)商可能面臨降價促銷壓力
2011年的中國房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷新一輪政策緊縮，繼重慶將開征房產(chǎn)稅消息后，國土資源部10日再次重申將重拳整治違法違規(guī)用地，對于74個城市在土地例行督查中發(fā)現(xiàn)的閑置土地問題，限期在一季度全面完成整改查處。另外，有消息稱，與閑置用地相關(guān)的部分企業(yè)已被“禁貸”。
專家認(rèn)為，紛紛落下的土地、限購、財稅等調(diào)控政策表明，最近一段時間內(nèi)政策面的收緊已很明顯，無論是開發(fā)商、地方政府還是普通投資客都將感覺到日益凸顯的政策壓力，未來一段時間內(nèi)不排除部分業(yè)主開始拋出投資的房產(chǎn)和開發(fā)商降價的可能。
國家資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人在2010年度土地例行督察新聞發(fā)布會上直言，部分地方政府違反土地供應(yīng)政策，供地用地集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域。2010年，國家土地督察機構(gòu)對77個城市2007至2009年度土地利用和管理情況進行土地例行督察發(fā)現(xiàn)，土地閑置數(shù)量仍然較大，有74個城市2242個項目存在土地閑置問題，涉及面積14.9萬畝。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前地方政府已收回閑置土地7275畝。
歲末年初，土地市場頻頻釋放整肅信號，繼發(fā)文堅決抑制少數(shù)城市地價過快上漲趨勢之后，國土資源部曝光18家房企閑置26宗土地情況。國土資源部還表示，下一步還將加快閑置土地清理查處，堅決打擊違法違規(guī)用地行為。
最新消息稱，監(jiān)管層日前已下發(fā)通知，要求各商業(yè)銀行、政策性銀行、信托公司及其他各類金融機構(gòu)，比照國土資源部最新公布的閑置用地名錄，自查涉及的相關(guān)貸款情況，并要求限時上報自查結(jié)果。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述通知意味著對閑置土地的開發(fā)商實施“禁貸”有了實質(zhì)性推進。據(jù)披露，國土資源部與銀監(jiān)會等部門的聯(lián)動會在日后常態(tài)化，與閑置用地相關(guān)的企業(yè)被銀監(jiān)會“禁貸”，也將逐漸成為常態(tài)。
對于開發(fā)商來說，政策緊縮還不止于此。有消息稱，限購范圍或進一步擴大，在14個城市出臺商品房限購措施后，住建部可能繼續(xù)敦促房價漲幅比較靠前的地方政府出臺限購令。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強認(rèn)為，雖然開發(fā)商面對調(diào)控的心理承受力和應(yīng)對調(diào)控的能力逐漸提高，但最近一系列政策措施，將使開發(fā)商面臨更加嚴(yán)峻的市場形勢，一部分企業(yè)將面臨艱難轉(zhuǎn)型甚至出局。
北京一家上市房企資深人士何先生向《經(jīng)濟參考報》透露，企業(yè)決策層已經(jīng)意識到，政府對2010年的調(diào)控效果并不滿意，可能會在2011年實施更大力度的調(diào)控政策，因此最近已開始討論應(yīng)對策略。
“調(diào)控最根本的主體還是地方政府，如果其積極性沒有被充分調(diào)動，調(diào)控很難獲得比較好的成效。”陳國強說，不同地方政府對調(diào)控有不同的理解，有些地方的貫徹力度就會差一些。
的確，2010年土地例行督察發(fā)現(xiàn)的主要問題表明，一些地方政府執(zhí)行中央宏觀調(diào)控政策不到位，違反土地供應(yīng)政策供地用地。除土地閑置數(shù)量仍然較大外，違反土地供應(yīng)政策出讓土地情況也比較突出，有59個城市2081個項目存在地方政府違規(guī)出讓土地問題，涉及面積10.31萬畝。而在保障性住房用地政策執(zhí)行上則有偏差，在抽查的56個城市中，有11個城市2009年度保障性住房供地計劃執(zhí)行比例低于35%。
不過，值得關(guān)注的是，地方政府面臨的監(jiān)管壓力也正在逐漸升級。2010年底，國土資源部啟動全國土地違法問責(zé)之后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也明確表示，將適時會同監(jiān)察部對省、市人民政府穩(wěn)定房價工作進行考核，對政策落實不到位、工作不得力的，將進行約談直至追究責(zé)任。
陳國強說，2011年房價回歸合理價位等愿景能否實現(xiàn)，主要看各地方政府能否較好的貫徹落實中央的要求。
對投資、投機購房者而言，房產(chǎn)稅改革的靴子有望不日落地。部分專家和市場研究機構(gòu)人士認(rèn)為，若方案近期出臺，將在心理層面影響部分業(yè)主使之拋出投資的房產(chǎn)，從而在一定程度上緩解市場供應(yīng)，短期之內(nèi)可能對房價上漲有一定的抑制作用。
“綜合來看，最近一段時間政策面的收緊已很明顯”，陳國強認(rèn)為，經(jīng)歷一年的房地產(chǎn)調(diào)控之后，市場供求關(guān)系有較大改善，區(qū)域市場已經(jīng)出現(xiàn)供大于求現(xiàn)象，因此，在銀根持續(xù)收緊、土地市場整治力度進一步加大、房產(chǎn)稅改革落地等政策措施之下，開發(fā)商可能會面臨降價促銷這個很現(xiàn)實的問題。