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2011年伊始，懸疑一年之久的房產(chǎn)稅消息，突然之間變得真實(shí)起來。
新華社昨日報(bào)道稱，作為兩大試點(diǎn)城市之一的重慶市，已經(jīng)財(cái)政部原則同意開征商品房房產(chǎn)稅，預(yù)計(jì)有望在今年一季度出臺(tái)文件開征高檔商品房房產(chǎn)稅。而另一個(gè)試點(diǎn)城市上海，征收方案則仍然流于坊間的多個(gè)版本，有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，如果上海市場供應(yīng)無法滿足需求，房產(chǎn)稅抑制房價(jià)的目的將難以達(dá)到。
專家表示，由于此次房產(chǎn)稅征收預(yù)期是“從輕征收”，房產(chǎn)稅對樓市的影響將是短期的。
房產(chǎn)稅再度熱議開征
正在召開的重慶市“兩會(huì)”上，重慶市市長黃奇帆在政府工作報(bào)告中提出，重慶將完善“雙軌制”住房供應(yīng)體系，今年新開工公租房1350萬平方米，通過加強(qiáng)土地供應(yīng)、稅收約束等調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)合理、供求平衡、秩序規(guī)范。“十二五”期間，重慶將加強(qiáng)財(cái)稅調(diào)節(jié)，開征高檔商品房房產(chǎn)稅。
據(jù)悉，財(cái)政部已經(jīng)原則同意重慶開征商品房房產(chǎn)稅，具體實(shí)施方案由地方政府制定，報(bào)財(cái)政部備案。重慶市正抓緊完善相關(guān)方案，有望在今年一季度出臺(tái)文件開征高檔商品房房產(chǎn)稅。雖然黃奇帆在作該報(bào)告時(shí)，并沒有就當(dāng)?shù)卣魇辗慨a(chǎn)稅的細(xì)節(jié)作進(jìn)一步說明。但這一番言辭，使得業(yè)已“空轉(zhuǎn)”多時(shí)的房產(chǎn)稅再度成為關(guān)注焦點(diǎn)。
與此同時(shí)，另一個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市上海，則在年初時(shí)分同樣開始熱議房產(chǎn)稅。而最受關(guān)注的，當(dāng)數(shù)去年年末時(shí)分傳出的新“版本”，即以新增購房面積為衡量標(biāo)準(zhǔn)，超過免稅面積落在基本居住套數(shù)外第二套的部分，稅率為5%；超過免稅面積落在基本居住套數(shù)外第三套的部分，稅率為10%；超過免稅面積落在基本居住套數(shù)外第四套或以上的部分，稅率為20%。不過這一網(wǎng)上流傳的版本隨即被業(yè)內(nèi)專家們予以否定。
記者詢問了多名研究財(cái)稅制度的業(yè)內(nèi)人士，一個(gè)較為統(tǒng)一的觀點(diǎn)是：無論是作為新增稅種還是現(xiàn)有商用物業(yè)房產(chǎn)稅的“變種”，在立法方面均存有與現(xiàn)行法律的矛盾之處。“如果是作為新稅種，必須經(jīng)人大審核通過；如果是現(xiàn)有商用物業(yè)房產(chǎn)稅的變通，住宅如何界定自用還是經(jīng)營所用？”上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長印堃華表示。
1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，“個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅”。“事實(shí)上，按照目前的房產(chǎn)稅操作現(xiàn)況，許多個(gè)人房東并沒有繳納房產(chǎn)稅，繳納的話也僅以發(fā)票金額的5%收取。”第一太平戴維斯中國研究部高級(jí)經(jīng)理簡可認(rèn)為。印堃華的觀點(diǎn)認(rèn)為，如果是現(xiàn)行房產(chǎn)稅的“擴(kuò)大征收”，將會(huì)涉及修改現(xiàn)行稅法。而這，是地方政府職能范疇內(nèi)無法操作的。
實(shí)施版本始終不明
另一重讓房產(chǎn)稅無法明朗化的原因，則是由于具體執(zhí)行方案的始終不定。如在重慶，此前黃奇帆公布的房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)思路顯示，當(dāng)?shù)貫楣?jié)約土地資源，限制高檔住房數(shù)量，遏制房地產(chǎn)泡沫，重慶市設(shè)想：通過征收特別房產(chǎn)稅，對高端住房房價(jià)和消費(fèi)加以必要約束。征收的特別房產(chǎn)稅收入，全部用于公共租賃住房建設(shè)和維護(hù)。
所謂“特別房產(chǎn)稅”的政策設(shè)計(jì)，在征收對象、計(jì)稅辦法以及稅率等重要定稅因素上說法不一。按照此前方案，征收對象方面有“高檔住房建筑面積超過200平方米，且評(píng)估價(jià)值達(dá)到上年主城區(qū)商品住房平均售價(jià)3倍以上住房的產(chǎn)權(quán)人”；或者“住房評(píng)估價(jià)值達(dá)到上年主城區(qū)商品住房市場平均售價(jià)3倍以上住房的產(chǎn)權(quán)人”。而計(jì)稅辦法則擬按評(píng)估價(jià)值的70%至80%計(jì)算，同時(shí)計(jì)稅時(shí)扣除120平方米基本住房建筑面積。
在最受關(guān)注的稅率方面，采取分檔累進(jìn)稅率開始逐漸占據(jù)上風(fēng)。有方案稱，獨(dú)棟住房建筑面積在300平方米以下的，稅率為1%；300平方米至500平方米的，稅率為1.5%；500平方米以上的，稅率為2%。此外，建筑面積達(dá)到200平方米以上的住房，評(píng)估值在上年主城區(qū)商品住房市場平均售價(jià)3倍至4倍的，稅率為1%；4倍至5倍的，稅率為1.5%；5倍以上的，稅率為2%。另有方案表示，住房評(píng)估值在上年主城區(qū)商品住房市場平均售價(jià)3倍至4倍的，稅率為1%；4倍至5倍的，稅率為1.5%；5倍以上的，稅率為2%。不過重慶市財(cái)政局相關(guān)負(fù)責(zé)人此前在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，此思路僅是重慶市在設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅時(shí)的一些思路，具體細(xì)則還有待與財(cái)政部共同商定。
據(jù)簡可介紹，雖然目前尚未確定稅率將是多少，不過根據(jù)國際慣例，稅率范圍在0.1%到3%之間。“考慮到房產(chǎn)稅對增加地方政府收入和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的雙重作用，稅率對普通住宅和非普通住宅應(yīng)區(qū)別對待。”
多管齊下構(gòu)建調(diào)控利器
第一太平戴維斯提供的數(shù)據(jù)顯示，以上海為例，如果按照新版本中所傳，即以新增住宅為征收對象，2011年住宅供應(yīng)量約為2000萬平方米，以2萬元/平方米單價(jià)計(jì)算，新增住宅價(jià)值約4000億元，1%的新房征稅金額即為40億元。如果按照2009年上海地方政府2500億元收入為參考，征稅后總收入可達(dá)2540億元，房產(chǎn)稅所占比例約1.5%。不過，如果對4.8億平方米、17500元/平方米的存量房開征房產(chǎn)稅的話，則總收入便可達(dá)3340億元，房產(chǎn)稅占比約25%。
“從這一數(shù)據(jù)分析中可看出，如果以新增住宅作為征收對象的話，房產(chǎn)稅為地方政府帶來的財(cái)政收入并不明顯。”簡可表示。他認(rèn)為，從中長期來看，房產(chǎn)稅不太可能對房價(jià)造成太大影響，不過這一稅賦的出臺(tái)，卻可以促使現(xiàn)有住宅物業(yè)更有效地加以利用。
北京中原研究中心分析師張大偉表示，在保有環(huán)節(jié)上征稅，可加大保有成本，以促使部分房產(chǎn)流入市場提供交易房源。此外，房產(chǎn)稅帶來的另一影響后果，便是可改變地方政府對土地價(jià)格的依賴心態(tài)。“房產(chǎn)稅的開征將改善地方政府的資金來源，有利于控制地價(jià)。”
不過，多名業(yè)內(nèi)人士亦指出，房產(chǎn)稅很難解決樓市調(diào)控根本。上海市社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)研究中心副研究員顧建發(fā)認(rèn)為，從去年上海市場供應(yīng)量來看，供求失衡的現(xiàn)象仍然突出。“上海的商品住宅供應(yīng)不足的趨勢比較突出，從這一角度來看，單純依靠房產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)價(jià)格的話，作用并不大。只有在大幅增加保障房同時(shí)配合房產(chǎn)稅的情況下，有望對房價(jià)形成調(diào)控效果。”
上海易居房地產(chǎn)研究院院長辦公室主任周建成表示，房產(chǎn)稅的主要功能是增加地方財(cái)政收入。因此，在抑制房價(jià)方面，房產(chǎn)稅的作用將不會(huì)是長期的。房產(chǎn)稅效應(yīng)將很快被市場消化，樓市將恢復(fù)常態(tài)。
一位開發(fā)商也認(rèn)為，目前市場上流傳的房產(chǎn)稅細(xì)則稅率不高，市場很快將適應(yīng)這筆新增的支出。房產(chǎn)稅對市場僅能造成心理層面的影響。
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