|
懸在房地產(chǎn)行業(yè)頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍——“房產(chǎn)稅”，昨天終于落下。率先開征的城市是重慶，而非一度呼聲甚高的上海。
重慶：細(xì)則待解
重慶市政府雖然明確開征高檔商品房房產(chǎn)稅，但是，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者發(fā)現(xiàn)：關(guān)鍵的幾個(gè)疑團(tuán)仍未解開。
疑團(tuán)一，稅基將是什么？根據(jù)國際慣例，稅基將是物業(yè)價(jià)值或是物業(yè)租金收入。疑團(tuán)二，稅率將是多少？目前尚未確定稅率將是多少。根據(jù)國際慣例，稅率范圍多在0.1%到3%之間。疑團(tuán)三，正式的開征時(shí)間是何時(shí)？
但重慶開征的房產(chǎn)稅，明確了房產(chǎn)稅征收對(duì)象。而此前，對(duì)于傳聞的重慶、上海等地的房產(chǎn)稅，誰將成為房產(chǎn)稅征收對(duì)象，市場一直存在許多猜測：到底是二手市場的存量房，還是一手市場的新增房，抑或是多套、高檔、閑置房產(chǎn)？
獲悉“重慶確定開征高檔商品房房產(chǎn)稅”消息之后，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示：“上個(gè)月，國家批準(zhǔn)了上海和重慶先行試點(diǎn)房產(chǎn)稅，當(dāng)前二地皆在緊急研究細(xì)節(jié)與方式，很可能在本地兩會(huì)前后推出，晚則一季度末。至于影響，短期對(duì)于開征城市是利空，尤其是影響心理預(yù)期，會(huì)抑制部分投資投機(jī)需求；長期來看，效果不顯著。如果稅率低，會(huì)逐漸被市場消化，對(duì)于尚未開征的城市，影響極小。房產(chǎn)稅先在個(gè)別城市試點(diǎn)，累積經(jīng)驗(yàn)后才會(huì)慢慢擴(kuò)至全國，這一過程需要幾年時(shí)間。”
重慶方案的稅基、稅率分別是多少，目前尚不可知。楊紅旭透露：“此前，市場曾經(jīng)傳聞一種說法，重慶可能針對(duì)200平方米以上戶型，或單價(jià)超過平均價(jià)格3倍的高檔商品房開征。不過，該市場傳聞沒有得到官方的證實(shí)。謎團(tuán)仍在等待解開。”
房產(chǎn)稅對(duì)住宅市場將有什么影響？第一太平戴維斯發(fā)布的房產(chǎn)稅最新研究報(bào)告顯示，房產(chǎn)稅對(duì)住宅市場的影響仍存很多爭議，這取決于房產(chǎn)稅具體的內(nèi)容。從短期而言，房產(chǎn)稅的實(shí)行將給住宅市場帶來不確定性，買家在明確市場走勢之前將有所猶豫。這可能導(dǎo)致交易量的下降和價(jià)格增長的放緩。從中長期而言，房產(chǎn)稅不太可能對(duì)價(jià)格有太大影響，但是房產(chǎn)稅的出臺(tái)可以促使現(xiàn)有住宅物業(yè)被更有效利用。
上海：40億還是840億？
同時(shí)，房產(chǎn)稅將帶給地方政府多少收益？雖然剛開始時(shí)，房產(chǎn)稅只對(duì)市場上一小部分物業(yè)征收，比如新房、高端公寓或非普通房，但是為了使房產(chǎn)稅可以為地方政府帶來足夠的收入填補(bǔ)財(cái)政赤字和使收入渠道多元化，房產(chǎn)稅征收的范圍將不斷擴(kuò)大。
對(duì)此，第一太平戴維斯中國區(qū)研究部以上海作為城市研究案例。
假如開征范圍限定家庭存量房(二手房)，以上海住宅存量
(2010年第三季度末) 4.8億平方米、二手房價(jià)格(2010年第三季度末)為每平方米人民幣17500元粗略計(jì)算，其存量住宅價(jià)值
(2010年第三季度末)大約為8.4萬億元人民幣。假如對(duì)存量房征稅1%，則房產(chǎn)稅將帶來840億元人民幣的收益。
假如開征范圍限定家庭新購房，以上海一手住宅供應(yīng)
(2011年)預(yù)計(jì)可達(dá)2000萬平方米、一手房平均價(jià)格預(yù)計(jì)為每平方米人民幣20000元粗略計(jì)算，則新增一手住宅價(jià)值大約為4000億元人民幣。假如對(duì)新房征稅1%，則房產(chǎn)稅將帶來40億元人民幣的收益。
上海永慶房屋總經(jīng)理陳史翎告訴本報(bào)，2010年12月上海單月成交均價(jià)環(huán)比漲幅打破5年來最高紀(jì)錄，價(jià)格蠢蠢欲動(dòng)。這已經(jīng)說明樓市大盤已經(jīng)具備上漲的條件。對(duì)2011年，如果調(diào)控政策推出過慢或者力度不夠，2011年的上半年房價(jià)勢必繼續(xù)走高。
|